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La obra nueva al alza, los precios de compraventa estables y los del alquiler bajan

La obra nueva muestra una mejor evolución que la vivienda de segunda mano, una tendencia que podría mantenerse, al menos durante la primera mitad del año.

En el primer trimestre de 2021 el precio para la compraventa de vivienda creció en torno al 1% en términos interanuales. En el mercado del alquiler, la tendencia se dirige hacia el ajuste de precios, habiéndose reducido en el trimestre anterior por encima del 2% con respecto al mismo periodo del pasado año.

El ritmo de transacciones ha experimentado una rápida recuperación tras los meses de confinamiento estricto, aunque los primeros datos del 2021 reflejan un panorama más reticente.

La llegada de la crisis sanitaria, que ha conllevado un parón de todas las transacciones inmobiliarias durante varios meses del 2020, además de un cambio de tendencia en el turismo, ha tenido un gran impacto en la evolución del sector del ladrillo en este último año, llegando a reflejar variaciones y estadísticas muy diferentes a las cifras que venía registrando el sector. Pero ¿Cómo ha sido realmente este impacto? ¿han variado mucho las transacciones de compraventa y los precios? ¿Cómo se está comportando el comprador actualmente?

Los expertos de Instituto de Valoraciones han analizado el comportamiento y evolución del mercado inmobiliario desde la llegada de la pandemia hasta la actualidad, arrojando luz sobre el impacto que ha tenido en el sector, así como acerca de las tendencias y las variaciones que se podrían esperar a corto plazo:

El número de visados de dirección de obra nueva muestra señales de recuperación tras el confinamiento, aunque su evolución en los próximos meses dependerá, en parte, de las condiciones de financiación ofrecidas por el sector financiero.

En enero del 2021 se concedieron un 12% menos visados de dirección de obra nueva que en el mismo período del 2020, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Un dato que podría explicarse en parte por el endurecimiento de las condiciones de financiación por parte de las entidades financieras y de las cuales podría depender su evolución en los próximos meses.

Tras la llegada de la pandemia en 2020 y hasta julio del mismo año, los visados de dirección de viviendas de obra nueva registraron un descenso interanual promedio superior al 37% según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. A partir del mes de agosto y a pesar de reflejar tantas variaciones interanuales positivas en los meses de agosto, septiembre y noviembre, como negativas en los meses de octubre y diciembre, el promedio de todas ellas estuvo en torno al 0% lo que demuestra que, tras los meses de confinamiento estricto, la actividad volvió a una senda relativamente estable.

El ritmo de la actividad del sector cierra el 2020 con cifras de crecimiento.

Durante el segundo trimestre del 2020, el número de transacciones de compraventa en España sufrió descensos importantes, impactado por la llegada de la pandemia y el confinamiento estricto. No obstante, en el tercer y cuarto trimestre del año este indicador demostró un crecimiento continuo, algo que se podría deber en parte a la materialización de todas las transacciones que se habían quedado paralizadas por el periodo de casi parón durante marzo, abril y mayo. Se nota entonces que el ritmo de la actividad inmobiliaria se ha ido poco a poco recuperando, llegando a registrar variaciones trimestrales positivas en el número de transacciones en el tercer y cuarto trimestre del 2020 del 34% y 11% respectivamente, con respecto a los meses precedentes, según indican los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Mueble y Mercantiles de España. Por su parte, los primeros meses del 2021, marcados por la tercera ola del Covid-19, reflejan un panorama posiblemente más reticente, con una variación interanual negativa en el número de transacciones del 12,2% en enero del 2021, y un leve crecimiento del 1,1% en febrero, en comparación con los mismos períodos del año anterior, según indican los datos del Consejo General del Notariado.

Mejor evolución y expectativas para la vivienda de obra nueva.

En cuanto a las transacciones por tipo de obra, los datos del Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Mueble y Mercantiles de España reflejan claramente un panorama más estable para la vivienda de obra nueva que para la usada. De hecho, en el tercer y cuarto trimestre del año, el número de transacciones de compraventa de vivienda nueva aumentó un 7% y 4% respectivamente, con respecto a los mismos períodos del año anterior, mientras que la actividad relativa a la segunda mano reflejó descensos interanuales del -22% y -5% respectivamente. Este mayor interés por la obra nueva se debe a que estas viviendas suelen responder en mayor medida a las necesidades y demandas de los clientes tras el confinamiento, que buscan ahora viviendas más espaciosas, con espacios exteriores y en las que cuenten con más comodidades como jardines o áreas recreativas. Así, a corto plazo, todo apunta a que el mercado de obra nueva será más estable que el mercado de segunda mano, al menos durante la primera mitad del año.

Desde el inicio de la pandemia, el valor de la vivienda se ha ido recuperando, sin alcanzar las variaciones negativas de valor esperadas al inicio de la pandemia.

El precio de la vivienda creció un 1% en el primer trimestre del año en términos interanuales, con un precio medio por m2 cercano a los 1.070EUR, según los análisis llevados a cabo por SMARTA, el sistema de información del sector inmobiliario basado en big data e inteligencia artificial de Instituto de Valoraciones. Y es que, tras la llegada de la pandemia, que tuvo un impacto en los precios de vivienda, sobre todo en el segundo y tercer trimestre del año donde se alcanzaron ligeros ajustes en el promedio nacional, en el cuarto trimestre del 2020 se comenzaron a notar signos de recuperación, que se han visto reforzados durante el primer trimestre del año.

Si se hace un análisis por provincia, en el primer trimestre de 2021, Guipúzcoa, Cáceres y Ceuta lideraron los mayores aumentos de precios, habiendo registrado variaciones interanuales de entre el 6% y 7%. Málaga, Alicante, Soria, Guadalajara y Madrid tuvieron incrementos de entre el 3% y 4%. Por su parte, los mayores descensos de precios con respecto al año anterior se dan en Palencia y Ciudad Real con variaciones negativas interanuales en torno al 5%, o en Córdoba, Huesca, León, Palencia y Castellón con caídas entre el 3% y 4%.

La pandemia reduce los precios del alquiler, y esta tendencia podría perdurar, al menos a corto plazo.

En el mercado del alquiler, la tendencia es un poco distinta al mercado de compraventa. En el primer trimestre de 2021, los precios del alquiler registraron un precio medio por metro cuadrado de 10,9EUR/m2 al mes, lo que supone cerca de un 2,0% menos que en el mismo período del año pasado. Y es que este mercado ha ido notando una reducción en la variación interanual de sus precios desde el tercer trimestre del 2020, con resultados que han alcanzado variaciones negativas en los primeros meses de 2021. A pesar de las expectativas de recuperación con el inicio de la campaña de vacunación, los ritmos de esta y otros factores han hecho que el mercado siga notando el impacto de los éxodos de las ciudades y el bajo ritmo del turismo. Así, teniendo en cuenta esta tendencia, se podría pensar que su valor seguirá ajustándose en los próximos meses.