Inmodiario

El precio de la vivienda en España ha decrecido desde máximos (finales de 2006 –principios de 2007), un 58,61% en términos nominales. Esta cifra es muy superior a la que registran los datos oficiales (calculados a partir de precios de tasación) del Ministerio de Fomento (31,51%), según el informe elaborado por Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra de Barcelona, correspondiente al primer semestre de 2014.

Otras fuentes, como el índice IMIE (en particular el elaborado para capitales y grandes ciudades) que elabora Tinsa Internacional, registran un porcentaje de decrecimiento desde máximos del 43,89%. Ahora bien, todas las fuentes coinciden en que el precio de la vivienda se sitúa ahora a niveles de principios de 2004 o inferiores.

El proceso de ajuste del precio de la vivienda en España parece estar cercano a su fin ya que el final de esta desaceleración no corresponde a motivos fiscales como sucedió en el año 2010. En cualquier caso, es de esperar que durante algún tiempo la evolución del precio de la vivienda sea plana, pues no existe ningún motivo fundamental que indique lo contrario.

Según la OCDE y The Economist, España todavía está situada en el grupo de países con precios de la vivienda sobrevalorados. Aunque, eso sí, la sobrevaloración es mucho menor que hace un tiempo y se sitúa entre el 5% y el 8%. La evolución de los precios así lo indica, con una tasa de crecimiento anual prácticamente nula y una tasa de crecimiento positiva en las grandes capitales (que suelen ser las primeras en marcar el cambio de tendencia).

Parece que el ajuste está cerca de su fin. De hecho, en el último año la caída se había desacelerado, producto de un aumento de la demanda del inversor a largo plazo así como de las compras hechas al contado.

Algunos indicadores, sin embargo, muestran que todavía queda cierto recorrido y que, en el mejor de los casos, el recorrido al alza será muy limitado durante un tiempo. En primer lugar, la experiencia de anteriores ajustes en el precio de la vivienda indica que los precios suelen sobrereaccionar a la baja cerca de un 10% antes de producirse el cambio de tendencia. Si esto es así, de acuerdo con los datos de la OCDE y The Economist, todavía quedaría un 15%, aproximadamente, de recorrido a la baja.

En segundo lugar, las espectaculares tasas de crecimiento anuales de las compraventas durante el primer trimestre de 2014 (cerca del 50%) se deben a que el trimestre con el que se comparan, primer trimestre de 2013, es el menor dato histórico con diferencia debido a las compraventas ‘fiscales’ llevadas a cabo en último trimestre de 2012.

De hecho, el número de transacciones inmobiliarias del primer trimestre de este año (un total de 81.358 compraventas) es sólo superior al de los primeros trimestres de 2013, 2012 y 2011. Las transacciones hoy suponen poco más de un 34% de las que había en 2006, mientras que las hipotecas apenas llegan a un 20% de las de ese año. Esta mayor reducción en el número de hipotecas que en el de transacciones supone un incremento del número de operaciones al contado (que actualmente suponen más de un 50% de las compraventas realizadas).

Otro indicador que no favorece la recuperación de los precios son las ejecuciones inmobiliarias. En el último año se produjeron 18.971 ejecuciones de hipotecas sobre casas, un 8% más que durante el año anterior. En particular, las ejecuciones de hipotecas sobre viviendas habituales crecieron un 19,1% respecto al trimestre anterior pero cayeron un 4,2% interanual. Todo apunta a que están creciendo las ejecuciones de los pisos en alquiler.

Por otro lado, una política anticíclica recomendaría no haber tenido deducciones fiscales durante los años de boom y plantear ahora su incorporación, especialmente para las viviendas nuevas en stock. En cambio, las recomendaciones de los organismos internacionales así como del Comité de Expertos apuntan hacia una paulatina eliminación de la deducción con carácter retroactivo.

El inversor parece atraído por buenas tasas de rentabilidad del alquiler de edificios en las grandes capitales, donde la expectativa de crecimiento de precios es positiva.