Editor de InmoDiario.
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La inversión en inmuebles terciarios en Alemania de enero a marzo de 2009 ascendió a algo más de 1,7 billones de euros, aproximadamente un 80% menos que durante el mismo periodo del año pasado. El primer trimestre de 2009 ha representado un descenso en este concepto de más del 50% respecto al cuarto trimestre de 2008, según el estudio elaborado por Atisreal, líder del mercado de consultoría inmobiliaria en Alemania.

"Desde el inicio del ejercicio, la situación de virtual estancamiento del mercado de inversión registrado en los últimos tres meses de 2008 ha continuado e incluso, se ha intensificado”, explica Peter Rösler, presidente de Atisreal Alemania. "Hasta el momento no se detecta ninguna actividad reseñable en el segmento de menor volumen, donde la financiación se suele realizar a través de cajas de ahorros o de bancos regionales. Al mismo tiempo, no obstante, se observa cómo los inversores con importantes recursos propios, como fondos de composición abierta, muestran un creciente interés comprador, aunque todavía no se refleje en los resultados de este primer trimestre".

Del total de 1,72 billones de euros de volumen de inversión, las transacciones individuales representaron 1,59 billones de euros (92%) y la venta de porfolios 131 millones de euros (8%). Por segmentos, a la cabeza figuran los inmuebles comerciales, con un porcentaje del 36% del total, seguidos de los edificios de oficinas, con alrededor del 33%. El resto ha tenido una representación secundaria en el primer trimestre.

El volumen de inversión en las seis principales ciudades de Alemania - Berlín, Colonia, Dusseldorf, Frankfurt, Hamburgo y Munich – ha alcanzado los 693 millones de euros, lo que supone una caída de casi el 78% respecto al primer trimestre de 2008. Una de las razones de este descenso ha sido la falta casi total de ventas de portfolios que tan considerables beneficios había aportado a las mejores localizaciones en los ejercicios precedentes. En este primer trimestre de 2009 la ciudad que ha atraído la mayor parte de la inversión ha sido Munich, con 226 millones de euros (-60%), por delante de Berlín, con 151 millones de euros (-87%). Les han seguido Hamburgo, con 125 millones de euros (-67%) y Francfort, con 113 millones de euros (-73%).

En la misma línea que otros mercados europeos, las rentabilidades han seguido incrementándose aunque, en contra del tradicional menor nivel de volatilidad de Alemania, de forma muy moderada, con un aumento de 10 a 20 puntos básicos. Atisreal prevé un crecimiento del volumen de inversión en los próximos meses, aunque el ejercicio de 2009 no alcanzará los resultados del año precedente. En resumen, Rösler apunta que "pese a la importante cantidad de capital disponible para invertir, las dificultades de financiación y el aún inconcluso proceso de fijación de precios seguirán dominando el mercado, al menos durante el primer semestre de 2009”.

Mercado de Alquiler de Oficinas

Durante el primer trimestre de 2009, la superficie de oficinas ocupada en las ocho principales ciudades alemanas —Berlín, Colonia, Dusseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburgo, Leipzig y Munich— ha sumado unos 589.000 metros cuadrados, un resultado que supone una caída del 23% respecto al mismo periodo del año anterior, según el estudio elaborado por Atisreal, líder del mercado de consultoría inmobiliaria en Alemania.

“La crisis económica ha alcanzado también al mercado alemán de oficinas. Como se esperaba, las cifras de ocupación han caído perceptiblemente, en parte debido al retraso o a la cancelación de operaciones importantes en curso”, dice Peter Rösler, presidente de Atisreal Alemania. Rösler entiende que “la difícil situación que afrontan mucha empresas va a conllevar que, para lo que resta de año, algunas operación sean aplazadas y se ocupe menos espacio de oficinas”.

Con la excepción de Frankfurt, Essen y Leipzig, todas las ciudades analizadas han experimentado un cambio de ciclo. En Frankfurt, Deutsche Bahn (ferrocarril alemán), con 150.000 metros cuadrados, ha contribuido a aumentar el volumen de negocios, que ha crecido más del 29%; en Essen se ha registrado casi un 29% de incremento de negocio y en Leipzig, un 7%. Las caídas más bruscas en superficie ocupada se han dado en Düsseldorf (54.000 m², -52%) y Munich (128.000 m², -46%). En Hamburgo (80.000 m²) y Colonia (49.000 m²), el volumen de negocio se redujo aproximadamente un 29%. Berlín, por su parte, con 77.000 metros cuadrados ocupados, prácticamente iguala el resultado del ejercicio anterior, gracias principalmente a dos grandes operaciones del sector público.

En el conjunto de las ciudades analizadas, la disponibilidad ha disminuido un 2%, sumando un total de 8,1 millones de metros cuadrados. En los tres primeros meses de este año, no obstante, el espacio disponible ha crecido de nuevo ligeramente en algunos mercados.

La caída de la demanda y una mayor resistencia de los futuros inquilinos al incremento de precios han supuesto una presión para las rentas de las oficinas ‘prime’ que, en general, han disminuido algo menos del 4% desde el inicio del año. Sólo en Colonia, Essen y Leipzig se han mantenido estables y se han registrado descensos moderados en Frankfurt (-2,7%) y Hamburgo (-1,9%). Como resumen de la situación actual, Rösler opina que "no se puede descartar de nuevo, un ligero descenso del precio de alquiler en algunas localizaciones en el curso de los próximos meses. Sin embargo, a diferencia del ciclo de mercado precedente, no se prevén caídas fuertes, en parte por la ralentización de la actividad de la construcción".