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El precio de los pisos del alquiler residencial en España ha registrado un alza del 50 % desde el último trimestre de 2013, cuando se produjo el mínimo registrado desde 2007, hasta mayo de 2019, según un estudio elaborado por el Banco de España.

Una de las principales limitaciones que presenta el análisis del mercado de la vivienda de alquiler es la ausencia de un índice de precios oficial de los nuevos contratos, índice que, idealmente, debería ajustar los precios del alquiler para tener en cuenta las características del inmueble arrendado.

La evolución del componente de alquileres del IPC, elaborado por el INE, recoge, a partir de una muestra de viviendas en alquiler que se intenta mantener estable en el tiempo, la evolución de los precios mes a mes.

Este índice incorpora información sobre las renovaciones periódicas y las extensiones de contratos, así como los cambios en el precio cuando cambia el inquilino. No obstante, este índice no incluye información de las nuevas viviendas que pasan a formar parte del mercado de alquiler, así como acerca de sus características en comparación con las que estaban ya en el mercado con anterioridad, algo conveniente para examinar en detalle la dinámica de los precios.

Esta limitación de la información disponible se puede mitigar parcialmente mediante el uso de otros índices no oficiales, como, por ejemplo, los índices de precios de oferta de alquiler construidos por portales inmobiliarios de Internet.

De este modo, el índice construido por el portal con mayor cobertura del mercado del alquiler para el conjunto de España, muestra un notable dinamismo de los precios ofertados del alquiler, con un incremento en el entorno del 50% desde su mínimo en el último trimestre de 2013, hasta el máximo observado en mayo de 2019.

Durante este mismo período, los precios de oferta de venta de vivienda han crecido a un ritmo significativamente menor (del 6,8 %), en tanto que el incremento desde el mínimo del último trimestre de 2016 ha sido del 14,5%.

La disponibilidad de los índices de oferta de precios de alquiler por capitales de provincia, así como para los principales distritos y municipios colindantes de Barcelona y Madrid, permite documentar una significativa heterogeneidad en la evolución del precio de oferta del alquiler entre municipios y entre distritos dentro de los municipios más grandes.

Las tasas de crecimiento acumuladas desde finales de 2013 hasta mayo de 2019 por capitales de provincia muestran un grupo de ciudades con crecimientos acumulados superiores al 40%, frente a otras con un dinamismo mucho menor, con un incremento acumulado de los precios de oferta en el entorno del 10%.

Los mayores crecimientos se observan en las grandes ciudades (Barcelona, Madrid o Valencia) y en ciudades con elevada concentración turística (Málaga, Palma, Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife). Los menores aumentos se perciben en ciudades de la España interior.

El índice agregado de precios del alquiler ofertados en Barcelona y Madrid muestra crecimientos acumulados, desde sus respectivos mínimos, superiores al 45%, aunque en Barcelona el incremento se produjo con cierta anticipación en relación con lo observado en Madrid.

Asimismo, la reciente ralentización de los precios de oferta solo se ha observado hasta el momento en Barcelona.

La evidencia relativa a la dinámica de precios en los distritos de la ciudad y en los municipios del área metropolitana de Barcelona revela elevados incrementos acumulados en algunas de las ciudades colindantes a Barcelona (Hospitalet de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Gavà, Cerdanyola del Vallès, Santa Coloma de Gramenet), así como en los distritos céntricos (Eixample), con un menor dinamismo relativo en áreas de la ciudad con mayor presencia de hogares de renta elevada (Sarrià-Sant Gervasi, Les Corts).

En el mercado del alquiler de la ciudad de Madrid, si bien en un primer momento los mayores incrementos del precio de oferta se concentraron en los distritos céntricos o con mayor renta per cápita (Centro, Salamanca, Chamberí y Retiro), en la fase más reciente se observa un proceso de convergencia en la dinámica de precios, debido al notable incremento de estos en distritos con menor renta relativa.

Al mismo tiempo, se observan, en promedio, menores aumentos acumulados de precios de oferta del alquiler en municipios de renta elevada cercanos a Madrid (Majadahonda, Boadilla del Monte o Pozuelo de Alarcón) y mayores crecimientos en municipios con menor renta o que se encuentran más alejados del centro de la ciudad (como, por ejemplo, Navalcarnero o Arroyomolinos).

En conjunto, si bien de estos descriptivos no pueden inferirse patrones de precios claros ni identificarse causalmente sus determinantes, esta evidencia pone de manifiesto la existencia de múltiples mercados locales de alquiler residencial, que presentan tanto niveles como dinámicas de precios heterogéneos en función de la oferta y de la demanda de cada mercado, incluso dentro de una misma provincia o de un mismo municipio.

A partir de la ratio de los precios de oferta de alquiler y de compra de vivienda por metro cuadrado, se puede construir un indicador que aproxima la rentabilidad bruta de la vivienda de alquiler en un mercado.

Este indicador muestra una dinámica similar en las ciudades de Barcelona y Madrid), lo que refleja un incremento del atractivo del alquiler como instrumento de inversión entre 2013 y 2017.

Sin embargo, desde 2017 la rentabilidad bruta del alquiler se estaría reduciendo en estas ciudades, y alcanza en la actualidad los niveles de 2014. Esta dinámica refleja el notable incremento del precio de oferta del alquiler superior al precio de venta hasta 2017, observándose en 2018 una desaceleración del precio del alquiler ?e incluso su estancamiento? en Barcelona, y un notable dinamismo de los precios de oferta de venta en Madrid.

Este mismo indicador de rentabilidad del alquiler por capitales de provincia muestra de nuevo la significativa heterogeneidad entre mercados locales, si bien señala, en promedio, una tendencia generalizada de incremento del atractivo de la inversión en alquiler residencial, en un contexto de reducidas rentabilidades en activos alternativos.

Un factor que podría haber contribuido a incrementar la rentabilidad bruta del alquiler residencial en relación con la compra sería la reducción del sesgo fiscal en favor de la vivienda en propiedad como resultado de las medidas de consolidación presupuestaria aplicadas durante la crisis.

En concreto, la eliminación de la deducción por compra de vivienda habitual en el IRPF, los incrementos de tipos en los impuestos que gravan la adquisición de vivienda (IVA e Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) o los aumentos de bases en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) podrían haber contenido tanto la demanda de vivienda en propiedad como los precios de venta.

En relación con la fiscalidad sobre el alquiler residencial, si bien los incrementos del IBI aumentan el coste para los arrendadores, reduciendo la rentabilidad neta si dicho coste no se traslada al precio, los incentivos fiscales a la inversión empresarial en el mercado del alquiler, como, por ejemplo, el régimen especial de las sociedades de inversión inmobiliaria (Socimi), favorecen la rentabilidad para este tipo de agentes.

El incremento de la rentabilidad del alquiler y, por tanto, de su atractivo como instrumento de inversión coincide con la entrada en el mercado de nuevos operadores.

A pesar de que en el conjunto de España las sociedades dedicadas al alquiler de vivienda representaban alrededor de un 10 % de las viviendas de alquiler en 2018, frente a la gran mayoría de particulares, su presencia en las grandes ciudades es más relevante, mostrando un peso creciente en la nueva oferta de alquiler.