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El Gobierno de Cataluña ha aprobado un decreto ley para hacer posible la contención de los precios del alquiler a los barrios o ciudades con falta acreditada de vivienda asequible.

Esta norma faculta el Pleno del Consejo Municipal del Ayuntamiento de Barcelona para declarar la ciudad o parte de sus barrios como área con mercado de vivienda tensa, condición indispensable para la limitación de los precios.

En el resto de municipios, la competencia para declararlos con mercado de vivienda tensa corresponde al departamento del Gobierno de la Generalitat competente en vivienda.

La norma general: índice más el 10%

El coste del alquiler en zonas o ciudades donde se aplique la contención de rentas solo puede superar un 10% el del índice de referencia de precios del alquiler. Para los aspectos excluidos del sistema de indexación pero que dan más valor a la vivienda, la norma prevé un incremento adicional del 5%, que tendrá que quedar debidamente justificado al contrato.

Se trata de un supuesto para viviendas con vistas excepcionales u otras características especiales como zonas comunitarias con piscinas y jardines.

Viviendas nuevas o completamente rehabilitados: índice más el 20%

Las viviendas de nueva edificación y los que están completamente rehabilitados se podrán alquilar un 20% por encima del que establece el índice de referencia, pero solo durante los 5 años posteriores a la finalización de las obras.

Pasado este periodo, el precio máximo del alquiler estará sometido al mismo tope que el resto. En el caso de estas viviendas, la norma prevé una moratoria de tres años, tiempos durante el cual estarán exentos de la contención de rentas.

Mismas condiciones para las viviendas que ya estaban alquilados

Los pisos que ya estaban alquilados pueden continuar arrendados por el precio anterior a la entrada en vigor de la limitación, tanto en los contratos vigentes como en los futuros.

En casos justificados, la declaración de área con mercado de vivienda tensa también puede excluir de la limitación las viviendas con una superficie útil superior a los 150 metros cuadrados.

Derecho de recuperar el dinero

Con la entrada en vigor del decreto ley, si el propietario cobra un alquiler que sobrepase la contención establecida por el Gobierno, el locatario tiene derecho a recuperar la diferencia entre el límite legal y la renta abonada, con los intereses correspondientes.

Este derecho se podrá exigir por vía judicial, pero el Departamento de Justicia también impulsará la mediación y otras fórmulas extrajudiciales para resolver las diferencias entre los propietarios y los inquilinos, con el objetivo de evitar la judicialización. La resolución extrajudicial de conflictos es más rápida, económica y efectiva que los procesos judiciales.

Declaración de área con mercado de vivienda tensa

Para la declaración de una área con mercado de vivienda tensa, habrá que acreditar que aspectos como el crecimiento del precio de los alquileres y su coste en el presupuesto familiar sean claramente superiores a los de la media de Cataluña; que haya una desproporción entre el aumento de la población y el número de viviendas de alquiler disponibles; o que el coste de los alquileres crezca claramente por encima del IPC del área afectada.

El Gobierno catalán ha aprobado el decreto ley para regular el precio del alquiler de los pisos después de que el Parlamento instara el Ejecutivo a tomar "medidas urgentes" para "limitar el incremento de los precios en zonas de fuerte demanda acreditada", de acuerdo con la Moción 84/XII.

El decreto ley es una norma reservada para las medidas urgentes, aprobada por el Gobierno, que es plenamente vigente a partir de su aprobación, pero que se tiene que votar en el Parlamento en un plazo máximo de 30 días hábiles. Con esta votación, la cámara legislativa puede validarla, derogarla o tramitarla como proyecto de ley. En este último caso, la norma mantendría la vigencia durante la tramitación.

La limitación de precios, pionera al Estado pero antigua a Europa

La medida que el Gobierno ha aprobado por decreto ley es pionera en todo el Estado, pero la limitación catalana del precio del alquiler se inspira en el Código civil de Alemania, que regula la contención de rentas desde hace 30 años. Otros estados como Italia lo aplican desde el 1998.

Además de estas dos experiencias, también cuentan con fórmulas para limitar el precio del alquiler en Portugal, Austria y Suiza. A Europa, Francia es el último que ha aprobado una norma con el objetivo de evitar los abusos a los inquilinos, en noviembre del año pasado, y el Ayuntamiento de París lo aplica desde este mes de abril. En los EE. UU., Oregón es el primer estado con medidas de contención de rentas, desde este mes de febrero.