Escritor y Formador inmobiliario. Arquitecto Técnico. Agente de la Propiedad Inmobiliaria. Correo...
Inmodiario

En nuestro anterior: Cerned, cerned, malditos, decíamos que alguno de los hábitos de conducta esperables en la Superinmobiliarias que se están creando, eran estos:

El cernido (examen clasificatorio) de todos los activos inmobiliarios cuyos derechos de venta exclusiva habían comprado a las entidades bancarias, al objeto de separar el trigo (lo prime, en el lenguaje inmobiliario actual)  y el resto. El fin de este proceso era doble. El primero, y fundamental,  no era otro que  comprar para sí, y para los clientes exquisitos de los fondos, la flor y nata de aquellos activos. Y, el segundo, menos evidente, no invertir en aquellos bienes de muy difícil venta, pues… ¿para qué gastar en comercializar bienes que no tienen demanda ni la tendrán en muchos años?

La separación (cernido, estratificación, clasificación…) de activos inmobiliarios es sin duda racional y necesaria, así que en sí misma es adecuada para todas las partes. Tanto a los propietarios de los bienes -las entidades bancarias- como a los intermediarios de lujo -las superinmobiliarias que han adquirido los derechos de venta en exclusiva- les interesa saber qué valor tienen en su mano a lo largo del tiempo. Así que nada hay de objetable en tal conducta.

El problema -el diablo- aparece en los detalles de lo que se hace con ese conocimiento. Y si bien el primer fin es razonable: el intermediario se queda con lo mejor del lote y el propietario lo vende, el segundo: el intermediario no gasta en lo que sabe que no va a vender, solo lo es para él… pero no para el propietario.

Los inmobiliarios tenemos la experiencia de vender bienes en exclusiva de esas dos clases típicas: la primera, la más interesante para nosotros, y la segunda, la de muy difícil venta (ya sea por su localización, precio o condiciones). Y sabemos qué ocurre habitualmente con ellas al cabo de un cierto tiempo: la primera, la vendemos, y la segunda, no, dejando al primer propietario satisfecho, y molesto, al segundo.

Pero ahora nos encontramos con un multipropietario -las entidades bancarias- al que trascurrido un tiempo -al final del convenio con las superinmobiliarias- se encontrará  con que las mejores piezas de su colección han sido vendidas… y con una enorme lista de inmuebles hundidos en la ciénaga de Shrek. Y todo ello, por lo que hoy se jactan de haber conseguido: por las cantidades entregadas por las superinmobiliarias a las primeras a cambio de sus derechos de exclusiva-. Cantidades que bien pudieran ser lentejas, de oro, no por su valor sino por su muy mala digestión.

Y es que mucho me temo que la vieja historia judeo-babilónica de Esaú y el plato de lentejas se ha vuelto a presentar en estas fechas, en España. Esaú, es hoy el conjunto de entidades financieras que han vendido los derechos de exclusiva de sus activos inmobiliarios a los fondos (a su mellizo, Jacob). Como desconocemos los acuerdos detallados entre las partes, especialmente los que corresponden a las formas, modos y plazos de la comercialización, no podemos saber si el acuerdo va a ser bueno, finalmente, para las entidades bancarias. Pero bien pudiera ser que esto terminase tan mal para los bancos como terminó el acuerdo con su hermano, de Esaú, el rojo (Edom).

Al dejar la gestión de sus inmuebles en manos de un intermediario, sabemos que de la actuación de este depende la satisfacción del primero (el propietario)… y de los clientes compradores. Pues bien, las noticias de esta semana acerca de las viviendas que la Sareb había adjudicado antes de la venta de sus derechos en exclusiva de las mismas al fondo, tienden a hacernos creer que las formas, modos y plazos de la comercialización no han sido objeto de un estudio detallado. Y si así fuese, solo habría un favorecido -la superinmobiliaria- y dos perjudicados: el propietario y los compradores. Y, en aquellas entidades con ayudas públicas, además, un tercero: el resto de los ciudadanos.

Afortunadamente para los afectados,al parecer la Saber ha rectificado. Y así, al día siguiente de la publicación leíamos que: “La Sareb asegura que ha revisado todos los casos y que son 135 en esa situación. De estos, 52 ya están en camino de escriturar a los precios pactados y quedaban 83 que el nuevo propietario no quería respetar.”… “El motivo es que quieren subir los precios. De hecho, según denuncian varios afectados, ya están pidiendo por los mismos pisos entre 30.000 y 100.000 euros más. Esperemos que se resuelva el tema denunciado y que el intermediario de lujo respete los acuerdos de los anteriores propietarios.

Pero la noticia  también nos proporciona un tercer rasgo de la conducta esperable de las superinmobiliarias. Si el precio lo va a poner el intermediario -tiene mayoría en la gestión de la superinmobiliaria- puede producirse un aumento artificial de los precios de venta de los inmuebles. Como parece haber ocurrido en algunos de los inmuebles del caso señalado. ¿Y qué ocurriría si se generalizase esta conducta? Pues que estaríamos ante una subida generalizada de los precios, artificial,  pues el precio de venta no sería consecuencia de la demanda existente sino de la creencia del intermediario acerca de lo que deben de valer los pisos. ¡Otra vez la magia! ¡Otra vez el pensamiento irracional dirigiendo el sector inmobiliario! Los que afirman que el mercado inmobiliario ya no será lo que fue antes, deberían revisar esta creencia, pues ya se ve cómo, en lo que se refiere a los precios y a las formas de tratar a los clientes, parece que estamos en lo de siempre.

Me temo, que con los acuerdos de las entidades bancarias con los fondos de capital que las han comprado los derechos de venta en exclusiva de sus  activos estamos ante nuevos  platos de lentejas. Lentejas que terminarán atragantándonos a todos, esto es, a los propietarios (la Sareb entre ellos y también a otras entidades bancarias) y a los compradores  que pagarán mayores precios o que recibirán una menor atención comercial…y a todo el sector inmobiliario.

Mal asunto este, el de las superinmobiliarias.
 

Escritor y Formador inmobiliario. Arquitecto Técnico. Agente de la Propiedad Inmobiliaria. Correo...