Inmodiario

  • OPINIÓN

Cuando los augures del ladrillo hablan del futuro -una perversión tan extendida como poco divertida-,  solo hay que esperar un poco para ver cómo se van desmoronando sus previsiones. Ya sabemos que eso no les importa mucho a los augures, porque siempre cabrá una explicación para que no haya ocurrido lo previsto, siempre, la posibilidad de que nadie recuerde sus predicciones ahora fallidas y, casi siempre, cabrá el recurso a  las nuevas predicciones, que con su actualidad taparán a las antiguas. Así que siempre tendremos a alguien que nos diga cómo va a ser el futuro inmobiliario, cómo va a cambiar el modelo productivo y lo que hay que hacer para responder “al reto del futuro.”   Todo esto lo hemos visto muchas veces y solo por eso, su interés es escaso.

Pero que vayamos constatando cómo las luces de sus predicciones sobre el futuro se vayan apagando poco a poco, no quiere decir que no haya algunas que sí puedan haber ocurrido -el Azar siempre premia a sus adoradores inconfesos- y que otros aspectos que están ocurriendo, no vayan a tener su importancia en el futuro. De hecho, ya hemos contado como el seguimiento de los aspectos que muestran los sucesos, mediante la observación de sus señales con los procesos de alerta temprana, es una de las medidas para sobrevivir en este sistema caótico en el que estamos.  Y también hemos contado en otras ocasiones, el valor de los atractores caóticos, como elementos del sistema que tienen la fuerza necesaria para que a su alrededor giren todos los elementos próximos. Un atractor es como el invitado sorpresa a un banquete, sobre el que, a partir de su aparición, gira toda la conversación de la fiesta. Aparece y todo cambia, pues todo se pone a dar vueltas a su alrededor, esa es la función de un atractor caótico. 

Pues bien, el superatractor que ahora se está formando es el de las nuevas superinmobiliarias. Como ya contamos, se trata de empresas que, a partir del acuerdo con un banco, pasan a manejar los activos inmobiliarios del primero, permaneciendo en el banco la propiedad del inmueble y cediendo -vendiendo- los derechos de venta o recuperación de activos, en exclusiva, al grupo financiero con el que se acuerda. Pero como en estos días hemos vuelto a tener noticias de la constitución de otra de ellas, advertimos de que ya van siete operaciones de esta clase; son estas:

a) Banco Popular (Aliseda) y Catalunya Caixa (CXi) / a VärdePartners y Kennedy Wilson

b) Banco de Santander (Altamira) y  Banco de Galicia (Evo Banco) / al fondo Apollo

c) Aktua, la antigua filial inmobiliaria de Banesto, a la firma norteamercanaCenterbridge.

d) Caixa Bank (Servihabitat) / al fondo TPG

e) Bankia (Habitat) / al fondo Cerberus

Y rumores sobre conversaciones del resto de entidades con otros fondos, los que el lector prefiera, pues abundan. Así que es más que probable que eso obedezca a una estrategia general de las entidades bancarias, y de los fondos extranjeros, para que durante un tiempo -quizás diez años- se liberen de la gestión diaria de “lo inmobiliario” a los bancos para que estos puedan  concentrarse en lo propio de su labor. Y los fondos a vender o a recuperar, inmuebles y `préstamos.

Nótese que aunque el proceso se detuviese aquí -cosa que no creo- la importancia de los cinco grupos ya formados es más que suficiente para establecer su carácter de atractor. (El volumen conjunto de los activos inmobiliarios que van a manejar no es fácil de conocer debido a la opacidad de las operaciones, pero cabe suponer que se trata de decenas de miles de millones de euros.)

Por  lo que, previsto o no, el atractor se va consolidando, está ahí y sería absurdo no contar con él. Los conglomerados inmobiliarios han venido para quedarse y por tanto, de una u otra manera, afectarán a lo que está por llegar.  Así que no se trata de predicciones sino de hacer notar que el mercado inmobiliario de ahora mismo se está organizando alrededor de todos esos aglomerados.

Pero, podrá decir el lector bienintencionado, todo eso, bajo uno u otro nombre, ya estaba ahí.

Pues no, no estaba ahí. Ahora, algo radicalmente nuevo está ocurriendo porque, aunque los activos inmobiliarios estuviesen en el mismo sitio y también las antiguas inmobiliarias de los bancos puedan permanecer sin modificación, lo que es radicalmente nuevo es que, ahora, el encargado de la venta del inmueble, o del cierre del crédito concedido y no pagado, ya no es el propietario (el banco)… sino el que tiene su exclusiva de comercialización (el fondo). Una diferencia mayúscula.

Pero ahí no está el problema para el banco, al fin y al cabo, con el acuerdo, se busca la capacidad de gestión inmobiliaria del fondo y su conocimiento y habilidades de relación con inversores de toda clase, con el fin de realizar las ventas de sus activos inmobiliarios. Ahí no está el problema sino su oportunidad.

Aquél  vendrá cuando el fondo, que antes o después conocerá bien la naturaleza de los activos cuya gestión ha comprado, cierna (1) todo lo que le ha caído en suerte. Y como, casi es imposible que no lo haga, se encontrará con bienes de muy diferente interés y capacidad de venta o cancelación exitosa, en el caso de créditos.  Y los dividirá en bienes de interés y bienes que etiquetarán como habitantes de la ciénaga de Sreck, esto es, bienes a los que dedicarán su atención y recursos… y otros que dejarán en manos “del canal minorista”. (Esto es ya una predicción y me molesta, pero eso es lo que creo que sucederá.)

Cerniendo la masa de activos inmobiliarios los fondos encontrarán pepitas de oro entre la masa de salvado -los bienes de Sreck-  que echarán en sus filtros, y lo mejor será atendido y comprado por ellos. Y lo peor… bien, para eso están los colaboradores, que encima se pelean y disputan por ser ellos los que vendan los activos adjudicados a los bancos.

El caso es que se va a producir una estratificación de los bienes a la venta en dos grupos con muy diferentes probabilidades de venta, los que van a recibir una atención muy intensa -los mejores- y otros que no recibirán la atención necesaria para su venta -los de la ciénaga de Sreck- . Y que permanecerán sin vender por largo tiempo o a los que no se les ofrecerá ningún tipo de acuerdo de cancelación razonable.

El lector ingenuo volvería a decirme que eso ya pasa ahora… y de nuevo le volvería a decir que no. ¿O es que el agente encargado de la venta de un inmueble le presta la misma atención a la venta del mismo, que la que le prestaría el dueño? Ese interés solo es parecido cuando la probabilidad de venta es alta o muy alta y no lo es cuando el inmueble tiene una muy baja probabilidad de venta.

En estos casos el interés del agente se agota pronto y sin embargo el del propietario se agudiza. Nada que ver. De ordinario esta diferencia termina, como bien sabemos, por agotamiento, al término de la exclusiva, pero es que en este caso la exclusiva a favor del fondo es de diez años, por lo que hemos leído. Y el fondo no puede decirle al propietario que ya no tiene interés en venderla sino que tiene que seguir intentándolo o al menos parecer que lo intenta… durante diez años. ¿De verdad cree que las superinmobiliarias  intentarán vender -gastando dinero en su comercialización mes tras mes, durante diez años- los bienes que no tengan demanda? 

¡Ay!, que me parece que no. Y así, una gran masa de inmuebles no recibirá la atención (del fondo) que el propietario (el banco) les hubiese prestado. Y si los contratos firmados no contemplan estos casos: ¡Ay del banco!, pues mucho me temo que dentro de diez años vuelva a recuperar tan solo los derechos de venta de los inmuebles invendidos de la peor calidad. Esto es, la paja, pues el buen grano habrá sido cogido mucho antes, por los cernedores. 

¿Y por qué me preocupo ahora por las entidades de crédito, a los que, como está claro, en estos artículos muestro poca simpatía? Pues no es por ellos, sino por nosotros los inmobiliarios, particulares y promotores. Y no es porque ahora vayamos a estar  en manos de gente despiadada -a esos ya los hemos padecido-, sino porque la nueva realidad del mercado inmobiliario se está constituyendo alrededor de unos pocos que van a tener la inmensa parte de los activos inmobiliarios y una miríada de pequeños vendedores que van a tener cada uno una minúscula porción del mercado. Y esto, si el Caos no lo remedia, se asemeja mucho al oligopolio. Y Dios quiera que no se conviertan en cártel.

(1) Cerner es básicamente “separar con el cedazo (tamiz, criba, filtro)  la harina del salvado, o cualquier otra materia reducido a polvo, de suerte que lo más grueso quede sobre la tela, y lo sutil caiga al sitio destinado para recogerlo.”, o,  más simplemente, separar los elementos gruesos de los más finos de un conjunto heterogéneo  con ayuda de un sistema de selección, en dos clases muy diferentes. Es la vieja acción de “separar el trigo de la paja”. (No puedo resistir  la tentación de recordarle  otro  de los sentidos que el DRAE anota para la palabra cerner: amenaza que acecha al sujeto.)