Dircom del Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMADRID), corporación de derecho...
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Madrid. La Sareb se ha puesto en marcha y todos los sectores están expectantes en descubrir cómo será su rendimiento. Por ello, la  Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados (APGA) ha creado un Observatorio de esta entidad para, entre otras funciones, “poner orden” a la información que manejan.

Con la mirada puesta en conocer más acerca de la Sareb y sus posibilidades reales para desarrollar el proceso de reestructuración y saneamiento del sector bancario entrevistamos a Jorge Zanoletty Larrea, fundador y presidente de la APGA.
Zanoletty compagina su cargo en la APGA con la presidencia de World Office Forum, empresa que organiza una red profesional y conferencias y eventos sobre el mercado de oficinas. Está presente en España, Italia, México, Colombia, Perú, Brasil y Angola y próximamente en India, Chile y China.

Ex presidente de la consultora internacional inmobiliaria BNP Paribas Real Estate en España, es también fundador de Barcelona Meeting Point (como parte de la consultoría Ernst & Young).

1. ¿La Sareb es el “banco malo” que hará a los otros buenos?

La Sareb no es un banco. Es un vehículo financiero que permite descargar a las entidades financieras nacionalizadas de sus activos llamados “tóxicos” de tal forma que se facilite la venta de dichas entidades una vez saneado su balance. El objetivo de la Sareb es financiero: sanear primero y procurar el mejor resultado posible en la venta de los activos, después.

2. La Sareb ha completado con los últimos nombramientos su estructura organizativa. Conociendo el perfil del profesional elegido, ¿hacia dónde cree que irán encaminados los primeros pasos de esta entidad?

Por ahora la Sareb ha nombrado un equipo sobre todo financiero y de coordinación. Faltan todavía bastantes puestos. La idea es encomendar la gestión a terceros; de momento a las propias entidades cedentes de inmuebles. Posteriormente es probable que también a otras empresas.

Los siguientes pasos en la elección de personal creemos que irán encaminados  a buscar profesionales capaces de controlar la gestión externa, lo que denominamos “cliente inteligente” (debes saber más que tu contratista).

3. El Ejecutivo nacional calificó de "transparente y profesional" la estructura de la Sareb, ¿por qué entonces la información llega con cuentagotas?

El equipo es profesional. Empiezan a dar información, pero entendemos comprensible que su prioridad sea poner en orden sus propias estructuras de gestión y de información para uso propio antes de entregar información a terceros. Nos parece que el tiempo trascurrido no merita crítica en este sentido.

4. Recientemente han creado el Observatorio de la Sareb, ¿por qué nace y quiénes lo forman?

El Observatorio de la Sareb es un equipo de gestión de información dentro de la Asociación Profesional de Gestión de Adjudicados. Su finalidad es ordenar la información de que se dispone, debatirla, clarificarla y difundirla de forma constructiva. Creemos muy importante el seguimiento regular en el tiempo de esta información, que permita compararla entre diferentes períodos de tiempo y con la información de otras entidades que también precisan desprenderse de activos adjudicados.

El Observatorio se complementa con un “Comité Asesor”, que estará constituido por ocho miembros, que asesora al propio Observatorio con su opinión sobre el curso de los acontecimientos. El tratamiento de la información tiene carácter colegiado, no de los individuos que componen el Observatorio ni de su Comité Asesor.

Hasta el momento el comité de expertos asesores lo componen Fernando Vara, ex consejero delegado de Metrovacesa; Mikel Echavarren, consejero delegado de IREA; Ángel Cardo, ex responsable del área jurídica inmobiliaria del BBVA; José Barta, consultorio inmobiliario; y José Antonio Pérez, director de la cátedra inmobiliaria del Instituto de Práctica Empresarial (IPE).

5. ¿Cuáles son las necesidades prioritarias en cuanto a servicios de la Sareb?

Como servicios enfocados hacia el exterior, la Sareb necesita poner pronto en marcha un sistema que resuelva numerosas situaciones contingentes en el traspaso de activos, como créditos vivos o participaciones societarias.

Para ello, la Sareb tiene que establecer un buen sistema de información interno, que le permita conocer su cartera a fondo, con todas las segmentaciones (tipológicas, geográficas, operativas, cuantitativas, etc.) que su gestión requiere. Y naturalmente el equipo correspondiente que gestione ese sistema.

Los servicios de relaciones con inversores y de comunicación son también prioridades claras.

6. ¿Quién "vigila" a la entidad?

En el sentido de “vigilancia”, entendemos que sus accionistas, como es natural, que conocen su actividad y marcan su desarrollo estratégico. Naturalmente, dada la trascendencia de su operativa y volumen que se maneja, el Banco de España, el FROB y algunos organismos externos, como el BCE o el FMI tendrán establecidos sus sistemas de control.

Externamente, en cuanto al gran público, no creemos que lo esté haciendo nadie, salvo los medios de comunicación de forma irregular cuando los temas resultan noticiosos. El objetivo de nuestro Observatorio es precisamente tratar la información de forma regular y consistente, lo que creemos que la da un valor adicional.

7. Un mes y medio después de iniciar la "actividad" la Sareb, se han empezado a "colocar" ya los activos líquidos (viviendas, locales, etc.) a través de las entidades cedentes, ¿de qué manera?

Por lo que sabemos algunas entidades, como Catalunya Caixa o Bankia ya han iniciado la comercialización de activos. Lo hacen, hasta donde conocemos, a comisión, mediante una doble a escala que incluye comisión por gestión o tenencia de llaves y comisión por venta. El importe de esa comisión ha sido debatido en estas semanas, con niveles de entre el 2% y el 3% por comisión de venta. No obstante, desconocemos todavía los resultados de venta, que corresponderían a las seis semanas o siete semanas trascurridas desde que las entidades cedentes paralizaron sus procesos de escrituración.

Queda por resolver de forma más clara la financiación de los activos que se trasmiten, para los que las entidades conceden crédito en el caso de que sean propios, pero desconocemos cómo está funcionando este extremo en el caso de inmuebles de la Sareb.

8. ¿Cómo se formalizará el negocio inmobiliario?

Entendemos que como hasta ahora en el momento de la escritura. No tendría por qué haber cambio puesto que las entidades cedentes siguen gestionando sus activos. No conocemos quién llevará los poderes en nombre del vendedor.

9. Mientras que los activos inmobiliarios trasferidos por las entidades nacionalizadas a la Sareb no se ofertan, siguen generando impuestos y cargas, ¿quién las atiende? ¿La Sareb o las entidades?

Impuestos y cargas son inherentes a la propiedad. Las entidades son meras gestoras. El pago debería ser por parte de la Sareb.

10. ¿Considera que el tiempo está jugando en contra de la Sareb? ¿En qué medida está afectando su retraso a los negocios reales como promociones de viviendas y cooperativas? ¿Puede dar lugar a reclamaciones judiciales o a un incremento de concursos de acreedores?

En el corto plazo tendrán muchos temas contingentes a resolver. Si la gestión se dilata se generarán conflictos, sin duda. Pero en general no creemos que el tiempo esté jugando en contra de la Sareb. Estamos cerca del fondo de la crisis y en el medio y largo plazo, es de confiar que la economía mejore y el sector inmobiliario con ella.

El plan de negocio de la Sareb deberá contemplar un fino equilibrio entre obtener liquidez y no “malvender” antes de tiempo para ello.

11. ¿Se conoce la composición del inventario? ¿Cuál será el activo más complicado de poner en el mercado?

No de forma detallada, pero se habla de 90.000 unidades inmobiliarias. Entre ellas se encontrarán pisos y locales, inmuebles singulares y suelos. Y, por otro lado, tienen créditos promotor u otros y participaciones financieras en empresas inmobiliarias.

El suelo es probablemente, por categoría, el tipo más difícil de activo a poner en valor en estos momentos. La mayor gestión, sin embargo, la requerirán los créditos morosos y las participaciones societarias.

Con el fin de ganar liquidez en el corto plazo es probable que los primeros esfuerzos se concentren en los activos más líquidos, es decir pisos y locales.

12. ¿En qué regiones prevén que no se venda nada por ser zonas ilíquidas?

Ante la escasez de crédito, que persistirá, las zonas con menor crecimiento económico y alta tasa de desempleo serán las más problemáticas. “Que no se venda nada” es una frase extrema, pero será complicado vender primera vivienda en comunidades como Castilla-La Mancha, Andalucía, Extremadura o algunas zonas costeras como Murcia o la comunidad valenciana, donde se ha producido un gran exceso de oferta. La costa podrá remontar, pero sólo en el producto de más calidad. Es probable que bastante promociones costeras producidas durante el boom deban simplemente ser demolidas.

13. En este sentido, la Sareb empezará a demoler las promociones invendibles a partir de 2016, para lo que destinará 500 millones, ¿en base a qué aportan este dato?

Suponemos que ya habrán realizado alguna segmentación de su cartera de activos, aunque ciertamente decir que lo harán en 2016 lleva a pensar que no se trata de nada más que una provisión genérica para cubrir este extremo una vez que conozcan los tres primeros años de gestión. No creemos que tengan claramente identificadas promociones por esa cuantía. Creemos más bien que responderán según demanda y análisis detallado de sus activos.

14. A menores precios de venta para las entidades financieras, mayores beneficios futuros para la Sareb, pero pérdidas inmediatas para la entidades aportantes, ¿qué se debe priorizar?

Esto ya está hecho en el caso de las entidades del Grupo 1 (Bankia, Catalunya Banc, Novagalicia y Banco de Valencia).  Se ha optado por descuentos bastante agresivos intentando que la Sareb no tenga pérdidas latentes en su balance.

Por nuestra parte creemos que se debe priorizar un saneo definitivo y de una única vez, o mayores descuentos y que sean las entidades financieras las que soporten la carga. Consideramos que esto se está haciendo de forma razonable.

15. Las entidades nacionalizadas  que gestionan los activos están negociando una comisión, se ha hablado de un 3% y un 6%, ¿cuál debería ser el precio "justo"?

En las relaciones de intermediación no hay un “precio justo”, sino un precio conveniente para las partes. Teniendo en cuenta la naturaleza de los activos en juego, muchos de ellos que creemos de difícil venta, el 3% parece escaso. Ello sobre todo porque es muy habitual que la cobertura geográfica que las entidades tienen es a base de intermediarios locales, que necesitan a su vez percibir una comisión. Un 3% da poco margen para repartir y que las partes queden contentas. Probablemente un 5% se acerca más a la realidad, aunque también es cierto que muchos agentes están pasando tanta penuria que estén dispuestos a trabajar. Pero sería preferible que estuviesen contentos, más que meramente dispuestos.

16. Para el cálculo de la rentabilidad que prevé obtener, la Sareb maneja el indicador LEV (long term econonomic value), basado en precios históricos y perspectivas de rendimiento, ¿es fiable? ¿Entre que años estima que tendrá sus mayores beneficios dadas sus importantes cargas fiscales iniciales y la situación macroeconómica actual?

La propia Sareb está revisando su plan de negocio precisamente por esta cuestión, cuya complejidad como modelo es tal que no vamos a ser nosotros los que opinemos sobre la fiabilidad. Tal vez sí podemos añadir que en un entorno de inflación moderada pero de tipos de interés bajos, el tiempo beneficia a la Sareb y, en consecuencia, sus beneficios están más en el largo que en el corto o medio plazo. De ahí que se haya optado por un modelo a 15 años.

17. ¿Qué oportunidades de negocio cree que debería aprovechar la Sareb en sus 15 años de vida?

Creemos que la Sareb es una entidad liquidadora, aunque sea en el largo plazo, y como tal no irá en busca de oportunidades sino de reducir su tamaño y eventualmente desaparecer.

No vemos una actitud de busca de oportunidades sino de favorecer que otros hagan negocio con tal de que ello comporte una reducción de su balance sin pérdidas o con las menores posibles. Y, evidentemente, procurarán también hacer operaciones en las que ganen dinero, pero seguramente en un horizonte económico más favorable. Primará la velocidad de la desinversión frente a la expectativa de negocios futuros.

18. ¿Qué fondos "buitre" cree que se mostrarán interesados por los paquetes de la Sareb?

La relación con fondos oportunistas será movido en varios niveles: ser accionistas preferentes de la Sareb con derecho preferente a la información, ser gestores sin ser accionistas o ser compradores de paquetes.

Las posibilidades primera y segunda entendemos que se han despejado con la negativa de Sareb a que sean accionistas. Eso ha excluido a Fortress, Cerberus y Centerbridge. Lo que no sabemos es con cuántos fondos, incluidos éstos, habla o hablará la Sareb.

19. ¿Irlanda es el caso de "banco malo" más próximo a España? ¿En qué se diferencian?

Proporcionalmente al tamaño de su economía, el NAMA es mayor que la Sareb. Hoy el NAMA es mayoría de gobierno irlandés, al haber quebrado alguno de sus bancos cedentes.

Efectivamente, el esquema de estructura financiera es semejante, aunque el NAMA se creó con –todavía- menos capital. Los tres primeros años de gestión de NAMA han dado un resultado negativo, a 2012, frente a las previsiones (pérdida de 1.600 millones de euros  frente a previsión en 2009 de ganancia de 4.800 millones).

Ahora se piensa en crear un fondo adicional de provisión de 10.000 millones de euros para pérdidas futuras hasta el 2018.

Creemos que la economía española tiene más rango que la irlandesa y que en consecuencia nuestra situación, pese a la parecida estructura de estas organizaciones, permitirá mejores resultados.

20. El último inversor privado en participar en la Sareb ha sido Iberdrola, ¿es capaz de vaticinar los siguientes? ¿Qué sector debería estratégicamente entrar?

La Sareb es un negocio financiero inmobiliario  y, por lo tanto, no hay sectores ajenos a éstos que estén intrínsecamente interesados en el negocio.

Se ha tratado de mostrar apoyo en una situación de necesidad nacional y la presencia de algunos accionistas debe ser vista bajo esta luz más que como una decisión de estrategia de empresa. En consecuencia, cualquiera que tenga liquidez y voluntad de apoyar puede ser accionista.

21. ¿No es contradictorio que la principal competencia de la Sareb sean las entidades sanas con cartera propia de adjudicados que además, como en el caso del Banco Santander, Popular, Sabadell..., tienen acciones en la entidad?

En cierto modo sí, pero era necesario el capital para mantener la mayoría privada de este vehículo. Algunas de las operaciones de venta, no olvidemos, vendrán de la mano de fondos, oportunistas seguramente, con los que quienes tienen una mayor relación histórica son las entidades que se citan, y  su presencia puede ser de ayuda.

Tampoco hay que olvidar que esas entidades “sanas” tendrán interés en que la Sareb como vehículo tenga éxito y desaparezca por extinción lo antes posibles, ya que su mera existencia no deja de ser un recordatorio de las dificultades de nuestro país, que a ellas tampoco beneficia.




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