Inmodiario

Madrid. El ministro de Economía, Luis de Guindos, inició el 2012 negando la posibilidad de crear un banco malo y va a terminar el año con la creación precisamente de uno, ya que fue una de las condiciones que impuso Bruselas para que el Fondo de Rescate prestara a nuestro país 100.000 millones de euros.

El 1 de diciembre empezará a funcionar en España una Sociedad de Gestión de Activos (SGA) -banco malo- que asumirá los activos "tóxicos" de la banca española nacionalizada (Bankia, Banco de Valencia, Catalunya Bank y NGC)  así como de alguna otra entidad que tenga déficit de capital y que puede necesitar ayuda pública, para venderlos en un plazo máximo de 15 años.

De esta forma, la SGA permitirá  que las entidades financieras liberen de sus balances los activos problemáticos del sector inmobiliario.

El tema está en saber a qué precio se transferirán esos activos problemáticos. Aunque todavía no se conoce con exactitud cuál será ese precio, el ministro de Economía ya ha adelantado que las entidades nacionalizadas y las que reciban dinero público transferirán sus activos dañados al banco malo "a un precio ligado al valor real del mercado", lo que, sin duda, tenderá a abaratar el precio de los pisos. Se estima que dicho descuento podría situarse, en el caso de las viviendas, en un 40% sobre los precios de libro, es decir, al cierre del ejercicio 2011.

Para el ministro de Economía y Competitividad, el banco malo lo que hará "será dinamizar el mercado de la vivienda" porque sacará al mercado "pisos a precios más reducidos de los que se están viendo actualmente".  Además, Luis de Guindos ha especificado que habrá un umbral mínimo por debajo del cual no se transferirán activos para evitar que el manejo del banco sea imposible. 

De esta forma, las entidades financieras no podrán traspasar a la SGA viviendas que se hayan adjudicado que tengan un valor inferior a 100.000 euros ni préstamos morosos de menos de 250.000 euros, que son la mayoría de los préstamos hipotecarios.

Con ambas medidas -tasación al valor real y el umbral mínimo- el ejecutivo pretende garantizar la rentabilidad futura del banco malo y dar entrada así a inversores privados. El ministro ya ha indicado que el objetivo es que la SGA esté participada en un 55% por inversores privados, dejando el 45% restante en manos del Estado.

Sin embargo, la tasación de los bienes inmuebles al valor actual y la consiguiente caída del precio de la viviendas, si bien dinamizará el mercado inmobiliario, ya que permitirá el acceso al mismo de nuevos compradores, será un lastre tanto para los propietarios de una vivienda como para los hipotecados. Los primeros sufrirán una merma importante en su riqueza ya que verán devaluado su patrimonio, mientras que los segundos -los hipotecados- estarán pagando por sus casas un precio mayor al del mercado con lo que también verán infravalorado su patrimonio.

Tampoco es una buena noticia para las entidades "saneadas" que ya han solicitado al Gobierno que el traspaso de estos activos se haga a un precio razonable. Así, por ejemplo, la Consejera Delegada de Bankinter, María Dolores Dancausa, ha advertido de que traspasar activos tóxicos al banco malo a costes muy baratos puede tirar por tierra el precio de la vivienda ofertada tanto por la banca sana como por las inmobiliarias.

El ministro de Economía, ha asegurado, sin embargo, que una depreciación de los activos no debería generar más problemas a los bancos, dado que éstos deberán tener dotados esos riesgos con las provisiones adicionales que se les impusieron en los decretos de febrero y mayo.

Por el momento, y ante la llegada de este banco malo, las entidades financieras han decidido dar salida a los pisos que tienen en stock y para ello están ofreciendo a los compradores hipotecas con condiciones muy ventajosas en una campaña sin duda agresiva.

Así, por ejemplo, Santander a través de su inmobiliaria Altamira Santander Real Estate ofrece financiación hasta el 100% del valor de compraventa o tasación de la vivienda, con un plazo de amortización de hasta 40 años con la posibilidad de 1 año de carencia. La comisión de apertura es de tan sólo el 0,2% y el tipo de interés es Euribor+1.25%. No es necesario, además, contratar ningún producto ni servicio para obtener el préstamo.

El BBVA, por su parte, a través de BBVA Vivienda también ofrece el 100% del precio de compraventa de la vivienda, a un plazo de 40 años y sin comisión de apertura. Banco Popular también financia el 100% del valor de compraventa más gastos de los pisos adquiridos a través de su inmobiliaria Aliseda a un tipo de interés el primero año de Euribor+0,50% y a partir del segundo año de Euribor+1,25%. 

El plazo de amortización es de hasta 40 años, la comisión de apertura es del 0,50%, los gastos de estudio del 0,25% y ofrece la posibilidad de un periodo de carencia de hasta 24 meses. Entre tanto, Servihabitat, inmobiliaria de la Caixa, ofrece también una financiación del 100% del valor de compraventa del piso, un plazo máximo de amortización de hasta 30 años y la posibilidad de una carencia de un máximo de 5 años.

La hipoteca de la Caixa para los pisos de Servihabitat no tiene comisión de apertura y el tipo de interés del primer año es del 3,25%. Para el resto de vida del préstamos se aplicará un interés de Euribor+1,75%. Existe, además, la opción de conseguir un diferencial del 0,75% si se establece una mayor vinculación con la entidad.