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Desde 2009, la compraventa de viviendas por parte de extranjeros no ha parado de subir, una tendencia que factores como el Brexit o la pandemia han frenado: el pasado año el 10% de la compraventa de viviendas en España fue por parte de extranjeros.

Las hipotecas que suelen solicitar los no residentes suelen ser segundas residencias, lo que, junto a la falta de información por no residir en España hace que estén sujetas a condiciones más duras.

Pueblos mallorquines donde se habla alemán, o malecones gaditanos con acento inglés. Este curioso fenómeno ha podido ser visto cada vez con más frecuencia en la última década en España, cuando la adquisición de vivienda por parte de no residentes ha aumentado de forma espectacular, una tendencia que factores externos como el Brexit o la pandemia han ido frenando.

"Este interés de los ciudadanos no residentes sobre determinadas zonas llegó incluso a alcanzar el 50% de las adquisiciones de segundas residencias", destaca Carles Solé, gerente formalización hipotecaria en Tecnotramit.

El experto señala que, a pesar del descenso de estas transacciones debido a la pandemia, "se espera que el control y normalización de la crisis sanitaria, promoverá una recuperación de la confianza y un nuevo incremento de operaciones de este perfil".

Según el Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y Bienes Inmuebles de España, a pesar de factores como el Brexit o la pandemia, la compraventa por parte de extranjeros se situó en 2020 en torno a un 10%, mientras que en 2019 se situaba alrededor del 13%. De acuerdo con este organismo, los principales contratantes de estos servicios son ciudadanos ingleses, alemanes y franceses, en ese orden.

¿Cuál es el perfil del no residente?

A efectos tributarios, la ley define a los residentes como todas aquellas personas que perciben la mayor parte de los ingresos derivados de su actividad en el Estado, permanecen en el país un mínimo de 183 días al año o aquellos cuyo núcleo familiar directo (cónyuge e hijos) residan en España.

Por lo tanto, "todo el que no cumpla ninguna de las expresadas condiciones, se le considerará no residente a efectos fiscales", explica el experto. Carles Solé añade que los préstamos hipotecarios a no residentes son "productos financieros análogos a los que se puedan ofrecer a los ciudadanos residentes", aunque matiza que existen "determinadas particularidades, y que han sido objeto de contratación muy heterogénea tanto en función del momento como del lugar".

De este modo, el perfil de inversor no residente tiene por objeto "la adquisición y/o reforma de segundas residencias", de acuerdo con el experto. Esto está directamente vinculado al atractivo turístico y vacacional. En este sentido, en lugares costeros e islas como Baleares, Canarias o Murcia, la compraventa de vivienda por parte de extranjeros se mueve en torno al 20 y 30% de las transacciones totales.

Características de las hipotecas

A nivel formal, las hipotecas a no residentes son exactamente iguales que las concedidas a residentes, aunque sí que existen diferencias a efectos de su concesión y a nivel financiero.

"El hecho que el prestatario resida fuera del Estado, e incluso fuera de la Unión Europea, condiciona el modo como las entidades financieras evalúan el riesgo de estas operaciones y, por ende, sus condiciones", asegura Carles Solé. El experto explica que para las entidades financieras es más complicado ejecutar los bienes del cliente en caso de impago, ya que, de darse esa situación, debe acudir a jurisdicciones del Estado de residencia.

"De facto, el propio inmueble sobre el que se ha constituido la garantía hipotecaria es el único bien a ejecutar en caso de impago", señala. Además, a pesar de la evolución de los medios telemáticos, la formalización de las hipotecas, requieren "cierto nivel de presencialidad".

Como gran diferencia, existe la exigencia de que los clientes presenten documentación declarando el origen lícito de los fondos que van a invertir, con el objetivo de evitar el fraude y el blanqueo de capitales.

Finalmente, resulta necesario indicar que la concesión a un no residente que sea ciudadano de la UE o con países con convenios de reciprocidad con España (Reino Unido, Estados Unidos, Canadá...), tendrá mayor facilidad al acceso de la financiación dado el superior grado de seguridad ante las entidades financieras en cuanto a los datos de solvencia y garantía de devolución.

¿Qué condiciones tienen?

Las propias características de las hipotecas, que suelen ser segundas residencias, hacen que las condiciones de contratación sean más duras. Carlos Solé señala que además, por la propia naturaleza del préstamo, el cliente no puede acogerse a ciertas bonificaciones que ofrecen las entidades, como la domiciliación de la nómina.

Además, aparte de la problemática de los posibles impagos, el experto señala que las entidades financieras tienen una "mayor dificultad en recabar información sobre la solvencia del solicitante en su país de origen". En la práctica, esto supone un incremento en el rigor en los requisitos de concesión a los prestatarios, y un nivel de financiación inferior.

Así, "a los ciudadanos residentes se otorgan financiaciones de hasta el 80% del valor de tasación y sin embargo para los no residentes es habitual una financiación máxima de hasta el 60%", añade el experto.