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Barcelona. La evolución opuesta del euríbor de mercado y del diferencial de las hipotecas ha provocado que el margen que aplican las entidades a sus hipotecas se haya convertido en el principal componente de los tipos de interés hipotecarios. Desde finales de enero de 2012, el diferencial supera al euríbor a 12 meses y se ha convertido en el componente más importante del coste de los préstamos hipotecarios.

Según recoge el último informe Actualidad Hipotecaria de Bankimia, en marzo de 2011 el margen medio aplicado sobre euríbor era de 0,90 puntos, mientras que en marzo de 2012 éste se ha situado en 2,03 puntos.

Esta subida del diferencial, de 1,13 puntos en el último año, ha sido muy superior a la caída registrada por el euríbor hipotecario en el mismo período. Para las hipotecas formalizadas en el mes de marzo, que aplican el euríbor medio del mes de febrero, la caída de la referencia hipotecaria fue de 0,04 puntos, desde el 1,714% hasta el 1,678%.

Por este motivo, y pese a la caída del euríbor, el tipo medio de las hipotecas referenciadas a este índice fue en marzo de 2012 del 3,71%, es decir, 0,91 puntos superior al registrado un año antes.

Como resultado, en marzo de 2012 la cuota de una hipoteca nueva de 112.000 euros a 24 años era de 588 euros al mes, un 12,2% más que un año antes. Entre marzo de 2011 y de 2012 la cuota mensual de una hipoteca nueva ha aumentado 64 euros, mientras la subida de la cuota anual ha sido de 765 euros.

¿Por qué se han encarecido tanto las hipotecas?

No se puede achacar a una única causa la espectacular subida registrada en el último año por el coste de las hipotecas, ya que esta tendencia ha sido resultado de una combinación de factores.

En primer lugar, es un hecho que las entidades financieras prestan dinero más caro porque ellas también les cuesta más conseguir esos recursos. En el caso de las entidades españolas, el shock ha sido doble. Por un lado, se han enfrentado a la complicada situación de liquidez en el mercado interbancario, que ha obligado al Banco Central Europeo a proveer financiación extraordinaria a las entidades de la zona euro. Y, por el otro, han sufrido los efectos del aumento de la prima de riesgo país española, que ha provocado un aumento generalizado del coste de financiación para las empresas españolas en los mercados.

En segundo lugar, las entidades han extremado su gestión de riesgos y son más cautas que en el pasado a la hora de conceder préstamos hipotecarios. En la actualidad están sufriendo las consecuencias de la excesiva laxitud con la que concedieron hipotecas durante la época del boom, con una tasa de morosidad hipotecaria en máximos y una abultada cartera inmobiliaria que está lastrando sus resultados, debido a las fuertes dotaciones que se ven obligadas a realizar para reconocer las pérdidas de valor de su activo. Por tanto, en la actualidad, la gestión de riesgos es mucho más estricta que en el pasado y las condiciones para conseguir un préstamo hipotecario se han endurecido.

En tercer lugar, la situación económica general, con una economía española en recesión y una tasa de paro que amenaza con alcanzar el 25%, es un factor añadido de riesgo que frena la concesión de hipotecas de las entidades financieras y que les lleva a subir su coste, ya que la morosidad hipotecaria está fuertemente correlacionada con el desempleo.


Finalmente, el hecho de que en España las hipotecas sean mayoritariamente a tipo de interés variable supone otro problema de gestión del riesgo para las entidades, ya que los tipos de interés oficiales del Banco Central Europeo se mantienen en mínimos históricos. Esto significa que cuando la economía europea comience finalmente a recuperarse, probablemente antes que la española, y la autoridad monetaria decida comenzar a subir tipos, las familias españolas se enfrentarán a una subida de las cuotas que puede provocar mayores problemas de morosidad hipotecaria. Es decir, se trata de un riesgo añadido que lleva a las entidades a endurecer la concesión de hipotecas y a aplicar un diferencial más elevado.