Inmodiario

Regula la obligación de publicar y anexar copia de la etiqueta de eficiencia energética a los contratos de alquiler.
Abogado y Executive MBA. Socia fundadora de SANDIN ABOGADOS. Real Estate. Barcelona

El 3 de junio de 2021, entró en vigor el Real Decreto (RD) 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que incorpora al derecho español la regulación de la certificación de eficiencia energética de edificios prevista en la Directiva (UE) 2018/844 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 30 de mayo de 2018.

Este RD deroga el anterior de RD 235/2013, de 5 de abril, que reguló por vez primera este procedimiento y estableció la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética (CEE) que incluyese información objetiva sobre dicha eficiencia energética y valores de referencia.

El concepto y alcance de estas últimas se recogió en el Código Técnico de la Edificación (CTE) aprobado por el RD 314/2006, de 17 de marzo, y modificado posteriormente por el RD 732/2019, de 20 de diciembre.

El CTE regulaba la metodología de cálculo de la calificación de eficiencia energética, la utilización del distintivo común en todo el territorio nacional denominado etiqueta de eficiencia energética y por último, asignaba a la Comisión asesora para la certificación de eficiencia energética de edificios las funciones de velar por el mantenimiento y actualización del Procedimiento.

Como resultado de la experiencia acumulada en la implementación del citado RD 235/2013, se aprueba este RD 390/2021, que incorpora algunas modificaciones para la mejora del procedimiento para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, entre otras, actualiza el contenido de la certificación de eficiencia energética en aras al incremento de la calidad de la misma y establece la obligación para las empresas inmobiliarias de mostrar el certificado de eficiencia energética de los inmuebles que alquilen (novedad) o vendan (como hasta ahora).

Por otro lado, este RD 390/2021 modifica el RD 56/2016, de 12 de febrero, en el sentido de incluir específicamente la necesaria inspección de las auditorías energéticas realizadas por auditores internos y modifica el contenido del modelo de comunicación relativo a la realización de una auditoría energética, incluyendo mayor detalle en la información de la empresa, de sus consumos energéticos, de los ahorros identificados y de las medidas implementadas como resultado de las auditorías energéticas realizadas previamente.

Por último, el RD 390/2021, modifica el RD 178/2021, de 23 de marzo, y específicamente el punto 31 de su artículo único, para corregir un error de nomenclatura, que podría dar lugar a problemas de interpretación a la hora de aplicarlo.

Veamos las principales novedades de este RD 390/2021:

El RD amplía el contenido de los CEEs, así como el concepto de técnico competente.

Incluye como novedad la energía e instalaciones térmicas, así como, la automatización y control de edificios.

Contempla nuevos conceptos a tener en cuenta en el Procedimiento. El concepto de espacio habitable (formado por uno o varios recintos habitables contiguos con el mismo uso): el de recinto habitable (que es el espacio interior destinado a su uso por personas) y el concepto de superficie útil a efectos de este procedimiento, entendiéndose por tal, la superficie del suelo delimitado por el perímetro definido por la cara interior de los cerramientos externos de un edificio o de partes de un edificio, incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos, medida sobre la proyección horizontal de su cubierta. Se excluye la superficie ocupada en planta por cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o conductos con sección horizontal superior a los 100 centímetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco se considerará superficie útil la ocupada por los espacios exteriores no cubiertos.

Con este RD 390/2021, se amplía el objeto del Procedimiento a los siguientes:

  • Edificios o partes de edificios en los que se realicen reformas o ampliaciones que cumplan alguno de los siguientes supuestos: 1.º Sustitución, instalación o renovación de las instalaciones térmicas tal que necesite la realización o modificación de un proyecto 2.º Intervención en más del 25% de la superficie total de la envolvente térmica final del edificio. 3.º Ampliación en la que se incremente más de un 10% la superficie o el volumen construido de la unidad o unidades de uso sobre las que se intervenga, cuando la superficie útil total ampliada supere los 50 m2 .
  • Edificios o partes de edificios con una superficie útil total superior a 500 m2 destinados a los siguientes usos: 1.º Administrativo. 2.º Sanitario. 3.º Comercial: tiendas, supermercados, grandes almacenes, centros comerciales y similares. 4.º Residencial público: hoteles, hostales, residencias, pensiones, apartamentos turísticos y similares. 5.º Docente. 6.º Cultural: teatros, cines, museos, auditorios, centros de congresos, salas de exposiciones, bibliotecas y similares. 7.º Actividades recreativas: Casinos, salones recreativos, salas de fiesta, discotecas y similares. 8.º Restauración: bares, restaurantes, cafeterías y similares. 9.º Transporte de personas: estaciones, aeropuertos y similares. 10.º Deportivos: gimnasios, polideportivos y similares. 11.º Lugares de culto, de usos religiosos y similares, que estaban excluidos en el RD anterior.
  • Edificios que tengan que realizar obligatoriamente la Inspección Técnica del Edificio o inspección equivalente.

El RD elimina la exclusión de la vivienda cuyo uso sea inferior a 4 meses al año, o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25 por ciento de lo que resultaría de su utilización durante todo el año.

Como novedad, el RD establece que el certificado de eficiencia energética del edificio, junto con el informe de evaluación energética del edificio deberá constar en formato electrónico (XML) para su presentación, recordemos, a realizar por el promotor, propietario, o la persona autorizada por los mismos, al órgano competente de la comunidad autónoma en materia de certificación energética de edificios, para el registro de estas certificaciones en su ámbito territorial. Para que el certificado de eficiencia energética del edificio tenga validez legal tiene que estar debidamente registrado. El plazo para la presentación del certificado será el establecido por la comunidad autónoma o las ciudades de Ceuta y Melilla donde se ubique el edificio, o en su defecto, será de un mes a contar desde su fecha de emisión.

A los efectos anteriores, se crea, en el Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico el Registro Administrativo Centralizado de informes de evaluación energética de los edificios en formato electrónico (XML).

El RD mantiene el período de validez del certificado de eficiencia energética en 10 años, pero, como novedad, se reduce a una validez máxima de 5 años cuando la calificación energética sea G.

El RD prevé la concesión por parte de las administraciones de incentivos financieros para la mejora de la eficiencia energética en la reforma de edificios o parte de los mismos. En su concesión se valorarán, el resultado de la mejoras realizadas por comparación de los certificados de eficiencia energética expedidos antes y después de la reforma o, alternativamente, se aplicarán uno o varios de los criterios siguientes: a) La eficiencia energética de los equipos o materiales utilizados para la reforma, en cuyo caso, los equipos o materiales utilizados para la reforma serán instalados por un instalador con el nivel pertinente de certificación o cualificación. b) Los valores estándar para el cálculo del ahorro de energía en los edificios. c) Los resultados de una auditoría energética. d) Los resultados de otro método pertinente, transparente y proporcionado que muestre la mejora en la eficiencia energética.

Como novedad, el RD regula la obligatoriedad de anexar a los contratos de arrendamiento de la totalidad o de parte del edificio, según corresponda, una copia de la etiqueta de eficiencia energética, así como de entregar al arrendatario una copia del documento de Recomendaciones de uso para el usuario.

Del mismo modo, se regula la obligación de incluir la información relativa a su calificación de eficiencia energética de toda persona física o jurídica que publique o permita la publicación de información sobre la venta (como hasta ahora) o alquiler de un edificio o de parte del mismo, ya sea en agencias inmobiliarias, vallas publicitarias, páginas web, portales inmobiliarios, catálogos, prensa o similares.

Abogado y Executive MBA. Socia fundadora de SANDIN ABOGADOS. Real Estate. Barcelona