Inmodiario

Abogado y Executive MBA. Socia fundadora de SANDIN ABOGADOS. Real Estate. Barcelona

"Para 2060, el cambio climático podría ser tan mortal como el covid-19 y para 2100 podría ser cinco veces más mortal", así se manifestaba Bill Gates, el cofundador de Microsoft, hace pocos días en su blog personal.

La preocupación por el cambio climático afecta a todos los gobiernos y sectores de la sociedad en todos los países.

La UE ha fijado unos objetivos de sostenibilidad en el Marco Estratégico de Energía y Clima basados en conseguir cero emisiones de carbono en 2050. Las medidas propuestas afectan al sector de la construcción, donde, según el Green Building Council, las emisiones mundiales de gases de efecto invernadero de los edificios representan el 39%. Según la Federación Hipotecaria Europea, en Europa, el 40% del consumo de energía se destina a los hogares, y produce el 36% de emisiones de CO2, causantes del calentamiento global.

La Directiva 2010/31/UE y posterior 2018/844/UE, recoge un marco regulatorio sobre eficiencia de los edificios, que, en el año 2020, deberán tener un consumo de energía prácticamente nulo, y que prevé para el año 2050, la renovación del parque inmobiliario de todos los países de la UE para que sea altamente eficiente y esté descarbonizado.

La sostenibilidad y eficiencia de las edificaciones es un compromiso firme, y una tarea conjunta de las Administraciones, de los promotores, contratistas, tasadores, certificadores, tecnológicas, eléctricas y, también, de los bancos.

La financiación verde alcanza a la obra nueva, la reforma y la rehabilitación, va dirigida a promotores y a compradores, y beneficia a bancos y a clientes, además de contribuir a un futuro más sostenible. De ello vamos a hablar en este artículo.

¿Qué son las hipotecas verdes? ¿A quién se destinan? ¿Qué financian? ¿En qué condiciones? ¿Dónde se regulan?

Las hipotecas verdes son préstamos hipotecarios garantizados que financian la adquisición de un inmueble que tenga una alta certificación energética (A+, A, B), o la rehabilitación o reforma que mejore un 30% su eficiencia energética.

Con la hipoteca verde el comprador paga menos intereses que en un préstamo convencional, e incluso, comisiones. Además, algunos bancos le exigen una aportación menor. El comprador se beneficia de un gran ahorro en su factura mensual de agua, luz y gas. El mantenimiento de la vivienda es más barato. Según un estudio de la Energy Efficient Mortgages en Dinamarca, una vivienda con calificación energética A (la más alta) gasta seis veces menos energía que una con la calificación G (la más baja), lo que supone un ahorro mensual superior a 3.500EUR, y aporta a la vivienda un valor añadido de 64.000EUR.

Todo ello provee al comprador de más liquidez para hacer frente al pago de la cuota hipotecaria (de hecho, la tasa de impago es un 32% inferior que al resto de préstamos). Además, la vivienda tiene mayor valor lo que beneficia al comprador y al Banco, al reducir el riesgo del préstamo.

El escenario descrito es igualmente aplicable a la reforma y a la rehabilitación. La inversión en rehabilitación energética de edificios ahorra energía, reduce gastos corrientes, mejora la productividad y el confort, y incrementa la vida útil y el valor de los edificios. A título de ejemplo, la rehabilitación sostenible y eficiente de viviendas supone un ahorro entre 60%-65% en la calefacción.

Las hipotecas verdes son un producto financiero reciente que, en los próximos años, adquirirá solidez, y comerá cuota de mercado a la financiación convencional, y ello debido a las obligaciones reguladas en la Directiva 2010/31/UE; a la apuesta de la UE por este tipo de financiación debido a su compromiso con la sostenibilidad del planeta y su lucha contra el cambio climático; a la cada vez más arraigada conciencia social por el medioambiente; y a la situación del parque inmobiliario europeo y español.

Según datos de la Federación Hipotecaria Europea, se calcula que en la UE hay más de 220 millones de bloques de edificios construidos antes de 2001, y millones de viviendas con calificación inferior a C. Según datos del Ministerio de Transición Ecológica y Reto Demográfico, en España, casi el 58% de los edificios se construyeron con anterioridad a la primera normativa sobre eficiencia energética.

Las hipotecas verdes carecen de una normativa uniforme a nivel europeo que regule los requisitos de un producto financiero verde. A este fin, responde el Plan de acción denominado Energy Efficient Mortgages, para promover y financiar la inversión en edificios sostenibles y energéticamente eficientes, que está respaldada por algunos de los mayores bancos europeos, y que durará 2 años. Por su parte, la Federación Hipotecaria Europea impulsa la creación de un sello oficial europeo de hipotecas verdes.

En España el sector financiero ha reclamado al Gobierno la regulación de las hipotecas verdes y ha lamentado que haya quedado fuera de la reforma de la Ley Hipotecaria llevada a cabo por la Ley 5/2019, de Contratos de Crédito Inmobiliario.

Según el World Resource Institute, a finales de 2019, la mitad de los 50 bancos más grandes del mundo ofrecían este producto financiero (ING; Société Générale, BNP Paribas, HSBC, Rabobank, entre los más activos). En los últimos seis años, el volumen global de préstamos verdes, incluyendo la financiación de promociones inmobiliarias, ha alcanzado los 40.000 millones de euros. En España, Triodos Bank fue la primera entidad en comercializar hipotecas verdes. Le han seguido Bankia, UCI, Caja Rural de Navarra Santander y BBVA.

Como hemos visto existe un futuro real del sector inmobiliario que es eficiente y sostenible con el medioambiente, y las hipotecas verdes son el instrumento financiero específico para promoverlo y fomentarlo. La consecución de estos fines es tarea de los Bancos, de los reguladores y de la Administración pública.

Los primeros deberían de ser más creativos en su diseño e ir más allá, de ofrecer unos tipos de interés más reducidos, que incluyera otros incentivos o bonificaciones, y distinguiendo según se trate de financiar la compra, la rehabilitación o la reforma energéticas de la vivienda. Por otro lado, deberían de dar más visibilidad de este tipo de productos en su publicidad, y especialmente, a través de las promociones de obra nueva que financian, que, en su mayor parte, tienen calificación energética A o B.

Otros aspectos que favorecerían la madurez de las hipotecas verdes, su mayor comercialización y contratación, serían: una regulación de los incentivos que deberían suponer para promotores, Bancos y compradores; la regulación de unos criterios de valoración en la tasación de los inmuebles en razón de su calificación energética; lo que a su vez, requeriría de unos criterios de idoneidad sobre la calificación energética en sí y sus evaluadores; una normativa sobre medición del impacto de las obras de rehabilitación o reforma energéticas; la implementación de bonificaciones fiscales para promotoras, constructoras, propietarios y compradores; la regulación de la puntuación de los concursos y licitaciones públicos que tuviera en cuenta la eficiencia energética sostenibilidad del proyecto; la implementación de políticas públicas de fomento y apoyo a la promoción, rehabilitación y reforma inmobiliarios; y una actualización de los criterios técnicos que regulan los planeamientos urbanísticos de acorde con los criterios de edificación sostenible del Código Técnico de la Edificación.

La eficiencia energética y la sostenibilidad medioambiental han alcanzado también al sector bancario, y han venido para quedarse. En los próximos años, las hipotecas verdes cobrarán protagonismo en el sector inmobiliario debido al interés de inversores y compradores por los edificios sostenibles; a la construcción de obra nueva futura de alta calificación energética; y a la necesidad de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas que se promoverá por el poder público para cumplir con la normativa europea. Ello beneficiará a la salud y bienestar de las personas y el medioambiente.

Abogado y Executive MBA. Socia fundadora de SANDIN ABOGADOS. Real Estate. Barcelona