Abogado y Executive MBA. Socia fundadora de SANDIN ABOGADOS. Real Estate. Barcelona
Inmodiario

La estabilidad política es uno de los factores determinantes para los inversores a la hora de elegir las localizaciones donde invertir su dinero. Un gobierno estable (que no necesariamente formado por un solo partido político) a cualquier nivel de estructura de poder: estatal, autonómico y local, es sinónimo de estabilidad en la gestión y en la resolución de problemas, de seguridad jurídica y de interlocución e interacción con la ciudadanía, con las asociaciones y organizaciones que representan su diversidad; con los empresarios; con los agentes sociales; y con las otras estructuras de poder gubernamentales.

Tras las elecciones del pasado mayo, Madrid, Málaga y Valencia, han constituido sendos gobiernos de coalición, con vocación de estabilidad, interlocución e interacción, entre ellos y con los ciudadanos, y ello ha facilitado la reactivación y aprobación de numerosos proyectos urbanísticos que supondrán en los próximos años, una importante inversión en sus municipios en materia de vivienda, infraestructuras, espacios verdes, servicios públicos, y creación de empleo, de manera sostenible y respetuosa con el medio ambiente. Y este escenario es muy atractivo a las grandes promotoras, a las SOCIMIs, y a los inversores institucionales que invierten directamente o a través de nuevas promotoras por ellos lideradas como es el caso de Neinor Homes, Vía Célere, Aelca.

El gobierno municipal de coalición en Barcelona, formado por Barcelona en Comú y el PSC, deberá afrontar la difícil tarea de completar el desarrollo y ejecución del extenso y ambicioso proyecto "de la Marina del Prat Vermell", y para ello será necesaria la interlocución con los distintos agentes del sector, promotores incluidos. Aquí el papel del PSC como socio de gobierno local, podría aportar un escenario más favorable para alcanzar más acuerdos entre ambas partes, lo que daría un impulso importante a este proyecto.

A continuación describo brevemente los proyectos urbanísticos más relevantes en estas ciudades, así como la inversión y el impacto que supondrán para la ciudad una vez finalizados, haciendo especial mención al número de viviendas tanto libres como públicas, que aportarán a sus respectivos mercados locales. Ello será posible siempre que exista interlocución, voluntad de diálogo y compromiso de los gobiernos (sean de un solo partido o en coalición) y de los distintos agentes del sector implicados.

Madrid ha aprobado inicialmente el proyecto "Madrid Nuevo Norte" que supondrá el desarrollo urbanístico de una superficie superior a 3 millones de m2 y se extiende más de 5 kilómetros de longitud en la dirección norte sur, desde los alrededores de la Plaza de Castilla hasta la proximidad del monte de El Pardo.

El 60,54% de esa superficie se destinará a uso terciario y a servicios. El resto, se destinará a la construcción de 10.500 viviendas, de las que el 24% serán VPO (2.520 VPO) y se ubicarán en un ámbito donde casi tres cuartas partes de la superficie final se destinará a usos públicos.

Se estima que la ejecución de "Madrid Nuevo Norte" generará un total de 117.792 empleos. Una vez concluido, y en funcionamiento, se considera que se generarán 94.050 empleos. El impacto económico de este proyecto se ha calculado en 18.200 millones de euros.

Además de este proyecto, Madrid cuenta con varios proyectos urbanísticos ubicados en el Sureste de la capital (Los Berrocales, Valdecanos, Los Cerros, Los Ahijones, El Añaveral) en los que está trabajando el equipo de gobierno, donde se construirán un total de más de 110.000 viviendas, de las que 50.000 serán VPO. Suponen una inversión de más de 16 billones de euros, y generarán 965.000 puestos de trabajo.

En los Berrocales están presentes Santander, Caixabank, Pryconsa, Lyberbank y Habitat (adquirida por el fondo BAIN CAPITAL). Recientemente ha trascendido en la prensa, el interés de AEDAS (cuyo accionista mayoritario es el fondo estadounidense CASTLELAKE), de KRONOS (controlada por el fono KRONO HOMES) y de VIA CELERE (perteneciente al fondo norteamericano VÄRDE PARTNERS) que concurrirán juntos a la subasta de la finca sita en este Plan, conocida como LA FORTUNA, con una superficie superior al millón de metros cuadrados.

MALAGA

El Ayuntamiento de Málaga aprobó a finales del pasado mes de mayo, la modificación del Plan Especial de Reforma Interior (PERI) de "La Térmica", cuyos promotores son el fondo GYNKO asociado con la promotora ESPACIO MEDINA, junto con el Ayuntamiento, que comprende los suelos de superficie de 115.944 m2 que quedan por desarrollar, junto a los de Torre del Río, en la zona Oeste de Málaga, lo que completaría ese tramo de la fachada litoral.

Dicha superficie se destinará a uso residencial, hotelero y de oficinas. En ella se prevé la construcción de 273 VPO que podrían alcanzar las 300, y 597 viviendas libres. A zonas verdes, equipamientos y viales, se destinarán 90.000 metros cuadrados. Según el Consistorio, las primeras obras de urbanización requerirán una inversión de 22 o 23 millones de euros, y comenzarán previsiblemente a finales del 2021.

Recientemente METROVACESA ha iniciado las obras de construcción de Picasso Towers, integrados en el mencionado PERI, ubicadas en el ámbito de Torre del Río. Este proyecto ocupa una superficie total de 86.963m2 y está formado por tres edificaciones residenciales de 21 plantas cada una que configurarán un nuevo paisaje urbano del litoral oeste de la ciudad, así como también, permitirá recuperar antiguos enclaves situados en esta zona de la ciudad. Esta apuesta por el desarrollo urbanístico de Málaga, supondrá una inversión total de 225 millones de euros para la ciudad y prevé generar más de 1.500 puestos de empleo directos e indirectos.

Las actuaciones mencionadas han atraído a inversores inmobiliarios que en los últimos meses han adquirido suelo en Málaga para desarrollar proyectos de inversión. En el caso del residencial, recientemente hemos conocido el interés de AQ ACENTOR (promotora perteneciente al fondo AQUILA CAPITAL) para adquirir 50.000m2 de suelo en los que construir 500-600 viviendas. La promotora URBANIA INTERNATIONAL ha comprado a GIA (promotora perteneciente a UNICAJA), los derechos para construir 1.895 viviendas en el futuro barrio "Sánchez Blanca" de la ciudad. La SOCIMI, GALERIAS COMERCIALES, ha comprado varios suelos de más de un millón de metros cuadrados en Málaga y provincia.

VALENCIA

El proyecto urbanístico "Valencia Parque Central", operación de transformación urbana y de desarrollo ferroviario, es la más importante que se acomete en la ciudad, y supone una inversión de más de 2.000 millones de euros. Su desarrollo implica la ampliación de los servicios de cercanías para situarlos casi al mismo nivel que sus trenes de alta velocidad, con obras de remodelación y mejora de espacios que dejarán libre 230.000 m2 de nuevo suelo para construcción residencial, debido a las obras de soterramiento del ferrocarril.

Gracias a este soterramiento, además, se facilitará la integración de barrios hasta ahora separados por el ferrocarril y se dispondrá de espacio para nuevos equipamientos, y de 11.000 m2 para espacios verdes. En lo respectivo a viviendas, este proyecto destina a uso residencial 135.000m2 de edificabilidad, y prevé la construcción de hasta 1.000 VPO.

Recientemente, la promotora cooperativa PRYGESA, perteneciente al GRUPO PRYCONSA, se ha adjudicado 3.507 metros cuadrados de suelo, donde prevé construir 93 viviendas. Por su parte, el fondo suizo SWISS LIFE (propietario de la socimi española, LAR ESPAÑA) ha comprado al grupo hotelero Senator, el Hotel Senator Parque Central.

Otros proyectos urbanísticos en Valencia, están avanzando con más dificultades por las diferencias entre los distintos partidos que forman el gobierno municipal. Pero existe un compromiso por parte del municipio y de la Comunidad Autónoma de diálogo e interacción con todos los agentes implicados en los mismos.

El más destacado sería el proyecto de Metrovacesa en Benimaclet, con una inversión de 280 millones de euros, que prevé la construcción de 1.345 viviendas, de las que 404 serán VPO.

Por su parte, la promotora QUABIT ha comprado recientemente, suelo en Valencia para uso residencial, que doblará el número de nuevas viviendas que construirá en los solares adquiridos en la ciudad a finales del pasado año donde prevé construir 53 viviendas.

Existen otras iniciativas de menor tamaño, pero significativas para la ciudad, como la transformación del Barrio del Cabanyal que contempla la construcción de más de 1.000 viviendas, de las que el 60 % serán Viviendas de Protección Pública (VPP).

BARCELONA

Uno de los grandes proyectos urbanísticos de la Ciudad Condal es el de "la Marina del Prat Vermell", en la Zona Franca de Barcelona, que hasta el inicio del desarrollo de este proyecto era una zona industrial.

Se aprobó hace 10 años y está en una fase de ejecución inicial debido a su complejidad y a la elevada inversión que requiere. El proyecto se ha dividido en 14 sectores que deben desarrollarse a través de un PMU (esto es el planeamiento derivado de desarrollo previo a su ejecución), de los que están en ejecución el Sector 10 (por su ubicación central) y en el Sector 8 con el fin de dotarlo de una nueva red vial y generar los primeros solares para construir vivienda protegida (ya se han acabado las primeras 100 viviendas). El siguiente en ejecución será el sector 14.

El responsable del desarrollo y ejecución del proyecto es la empresa pública Barcelona Gestió Urbanística (Bagursa) a la que el Consorci de la Zona Franca ha cedido la gestión de sus terrenos. Alcanza una superficie de 80 hectáreas, incluye uso residencial, instalaciones de uso productivo, equipamientos públicos, y zonas verdes.

Se prevé la construcción de 10.800 viviendas, de las que 5.184 serán VPO (de las cuales, ya se han construido 100 en el Sector 10) y 1.000 dotacionales.

Los grandes fondos como Blackstone, Cerberus, o Lone Star podrían estar interesados en la adquisición de terrenos comprendidos en el proyecto, sin embargo, hasta esta fecha, no han trascendido la existencia de negociaciones ni acuerdos o preacuerdos de adquisición. Sí hemos conocido la adquisición de suelo de superficie 70.000m2 por parte del fondo AQ ACENTOR (filial del fondo alemán AQUILA CAPITAL) donde prevé construir 650 viviendas y destinar 14.700m2 a oficinas.

Solvia es propietaria de distintos solares en los sectores en ejecución. Por su parte el Ayuntamiento de Barcelona ha adquirido un edificio de 114 VPO situados en la calle del Encuny integrada en este proyecto.

El Ministerio de Fomento es otro interesado en adquirir suelo en este proyecto para la construcción de viviendas de protección oficial.

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