Inmodiario

Webinar. Modera: Silvia López. Socia del departamento inmobiliario de Roca Junyent.

-Sandra Daza, Directora General de Gesvalt

-Vanessa Gelado, Senior Managing Director de Hines

-Javier Ricote, Senior Director Real Estate de Caixabank

-Gema González, Director Europe Deutsche Pfandbriefbank AG

-Introducción: Silvia López. Socia del departamento inmobiliario de Roca Junyent.

El objetivo del webinar es conocer cómo está afectando la crisis a las valoraciones de los inmuebles y qué efectos está teniendo en las financiaciones. Es un tema relevante porque como es sabido, en los contratos de financiación se incluye normalmente la obligación del prestatario o acreditado de cumplir con una serie de covenants financieros, entre los que se encuentra el LTV, que mide la relación el saldo vivo del préstamo y el valor del activo.

En caso de incumplimiento del LTV los contratos de financiación suelen establecer la facultad del acreedor de exigir la amortización parcial anticipada del préstamo o crédito y la facultad de resolverlo anticipadamente en caso de que el prestatario no reestablezca el ratio.

Además, muchos contratos de financiación incluyen una cláusula de origen anglosajón denominada MAC (acrónimo de Material Adverse Change) en virtud de la cual en caso de que se produzca un Cambio Material Adverso en el negocio, en el resultado de las operaciones, en la situación financiera del prestatario o en los colaterales, el acreedor está facultado para resolver el préstamo de forma anticipada.

Es cierto que en España es difícil acelerar el préstamo y ejecutar las garantías por este tipo de incumplimientos si el deudor está cumpliendo con las obligaciones de pago, ya que los jueces pueden considerar que no se trata de un incumplimiento esencial sino de un incumplimiento de una obligación accesoria. Más aún, en la situación actual, el deudor puede tener argumentos para alegar la existencia de un supuesto de fuerza mayor que impide el cumplimiento de los ratios.

También es dudoso que los acreedores en la situación actual quieran aplicar medidas tan extremas como el vencimiento anticipado de los préstamos por incumplimiento de ratios o por activación de las cláusulas MAC, pero el riesgo no está sólo en el vencimiento anticipado, sino hay que tener en cuenta que existen créditos para development en los que los que las entidades acreedoras pueden eventualmente denegar las disposiciones pendientes en base al incumplimiento de los covenants o la activación de las Cláusulas MAC con el impacto que ello tiene en el proyecto.

Por lo tanto, el riesgo existe y precisamente para valorarlo adecuadamente hemos preparado esta sesión.

Resumen de las claves de la sesión:

¿Cómo ha sido la experiencia de realizar valoraciones en estos meses?

-Sandra Daza. Directora General de Gesvalt

Hacer valoraciones en esta situación ha supuesto un reto en toda la regla. A la hora de emitir una valoración se tiene que aplicar siempre la metodología más idónea. Ante la situación de emergencia que estamos experimentando nos encontrábamos en una situación en la que escaseaban, aunque no de manera total, los comparables.

Estos últimos meses hemos sido muy sensible a cada mercado y desde Gesvalt nos ha ayudado mucho el hecho de disponer de una red local, que por su capilaridad nos permite hacer un seguimiento del mercado muy cercano y detallado.

Por otro lado, desde el comienzo del estado de alarma se han incorporado una serie de requisitos para llevar a cabo las valoraciones, incluso en su momento se habló de realizar aumentos en el tiempo de validez de las valoraciones. Desde el sector, convenimos que prolongar los períodos de validez de las valoraciones en un escenario tan volátil no merecía la pena y podría ser incluso contraproducente.

Con esta situación hemos visto como los sectores que han registrado un mayor impacto de la crisis sanitaria son el segmento del retail y la hostelería. Actualmente desde Gesvalt estamos muy atentos a posibles cambios de hábitos y en el consumo y también a la capacidad de nuestro país de atraer turismo a España de nuevo.

Por su parte, el sector de las oficinas tiene que encontrar su punto de equilibrio a partir de ahora entre el descenso en el número de trabajadores presenciales en los próximos meses y la necesidad de disponer de un espacio mayor. Tendremos que esperar para ver cómo impacta esta situación en los precios de las oficinas, pero de momento no hemos detectado cambios significativos.

Con esta situación que hemos vivido, hemos visto nuevas tendencias en dos segmentos: el logístico y el residencial.

-Mercado logístico: con el aumento del e-commerce durante las peores semanas del confinamiento, ha tenido un crecimiento muy amplio. Tendremos que esperar a ver si este crecimiento se consolida o si por el contrario se ha tratado de una situación coyuntural, ya que hemos visto como este crecimiento se ha ido moderando con la relajación del confinamiento.

-Residencial: estamos observando una serie de tendencias muy interesantes en este ámbito. Las medidas de confinamiento y el aumento del teletrabajo se observan un desplazamiento de la demanda hacia zonas periféricas de las ciudades, que ya estaban empezando a ser latentes antes del estallido de esta crisis pero justificadas por razones de precios y ahora por otros motivos como la necesidad de más espacio. Tendremos que esperar a ver cómo afecta este hecho a los precios de venta y alquiler en estas zonas.

¿Cómo han gestionado esta situación desde las entidades financieras? ¿Cómo ha sido la gestión de las carteras?

-Javier Ricote, Senior Director Real Estate de Caixabank

Hemos intentado estar muy cerca de nuestros clientes y hemos tratado también de ser flexibles en las financiaciones de nuestra cartera.

Hemos continuado trabajando en nuevas operaciones, ya que hemos tenido un principio de año muy bueno y por la inercia de esos primeros meses hemos cerrado nuevas financiaciones. En cualquier caso, también han surgido nuevas operaciones durante estas semanas. El mensaje que queremos transmitir es que continuamos trabajando, continuamos financiando proyectos, con prudencia y selección.

-Gema González, Director Europe Deutsche Pfandbriefbank AG

Nos encontramos en un momento de cambio de ciclo. Hay que destacar que esta crisis es distinta a la que vivimos en 2008, la banca se encuentra mucho más capitalizada que entonces y las estructuras están mucho menos apalancadas, además de disponer de unos niveles de liquidez que no teníamos en aquel entonces, lo que nos permite trabajar conjuntamente con nuestros clientes, sobre cuyos planes de negocio y producto confiamos.

Nosotros hemos seguido mirado y financiando operaciones nuevas, de manera más cautelosa en este momento de incertidumbre, como no puede ser de otra forma en estos tiempos, pero llevábamos buena inercia durante los dos primeros meses del año. Es ahora cuando vamos a ver como llevamos esas nuevas financiaciones.

¿Cuál es la percepción que tenéis del mercado bancario en estos meses?

-Vanessa Gelado, Senior Managing Director de Hines

Todavía es pronto para ver cómo han cambiado las valoraciones, pero hemos visto algún pequeño impacto, pero en cualquier caso, depende mucho de cada activo, de cada ubicación, uso, etc. Es posible que se registre algún impacto a la baja pero hemos llegado a ver también movimientos al alza. Hay pocos comparables de mercados a lo que agarrarse en estos momentos. A medida que avance el año, veremos cómo se va desarrollando esta situación. Creo que el mercado financiero está en una situación muy diferente a la que teníamos en 2008/2009. El sector está mucho más capitalizado y vemos un sector centrado en apoyar y en colaborar con sus clientes.

¿La financiación está en las mismas condiciones que antes de la crisis?

-Javier Ricote, Senior Director Real Estate de Caixabank

El mensaje que trasladamos es que queremos seguir haciendo nuevas operaciones. Somos más prudentes y más selectivos, sobre todo en apalancamiento y estructuras y también desde el punto de vista de gestión de cashflow y proyecciones.

Estamos en un momento en el que los proyectos en desarrollo los vemos con más prudencia y con posibilidad de refuerzos en cuanto a garantías. Seguimos financiando los distintos tipos de activos, pero no todas lógicamente, igual que no hacíamos antes de esta crisis. En real estate no se puede generalizar, tienes que ver cada activo y cada proyecto concreto. En retail vivimos un momento de más incertidumbre, pero eso no implica que no cerremos operaciones. En logística estamos muy vinculados a cashflow, en la visibilidad de los contratos. En los activos alternativos es muy importante entender bien el modelo de negocio y cash Flow de cada uno de los proyectos.

-Gema González, Director Europe Deutsche Pfandbriefbank AG

Nosotros siempre hemos estudiado proyecto a proyecto, por lo que esta situación no ha cambiado la profundidad del análisis que hacemos de cada nueva operación. Seguiremos apoyando a todos esos sectores en crecimiento y estamos deseando financiar esta nueva inversión que van a necesitar nuevos sectores para salir adelante, como el logístico. Nos encontramos en un momento de estructuras algo más cautelosas y LTVs algo menores.

Pondremos mucha atención en la calidad de los inquilinos y contratos o precontratos, por encontrarnos en un momento de mercado en el que podría aumentar el número de empresas con problemas y un mayor impago de rentas, aunque esto, de momento, no se está viendo. En esta situación damos más relevancia al bussiness plan y a las garantías de los prestatarios. Nosotros estamos financiando nuevos proyectos, y los proyectos que ayudaremos a impulsar ahora son los mismos que los que hubiéramos financiado en enero o diciembre de 2019, sin cambios en nuestra estrategia general, simplemente vamos a demandar más garantías.

En el caso del retail el incremento del e-commerce hace que los inquilinos se replanteen sus cadenas de tiendas abiertas físicamente. La tienda física sigue siendo muy importante, pero esta situación conlleva un replanteamiento de ciertos aspectos y tendremos que estar más atentos.

¿Qué percepción tenéis de los requisitos de las nuevas financiaciones? ¿Está cambiando algo en relación con el precio?

Hemos visto un antes y después en los parámetros de las nuevas financiaciones. Los costes han subido un poco como es lógico pero los tipos de interés bajos nos respaldan. Hemos visto también un impacto en todos aquellos proyectos que tiene un poco más de riesgo o incertidumbre. Es posible que como inversores tengamos un horizonte muy diferente al que está pensando el banco en estos momentos, pero es cuestión de llegar a una estructura y parámetros que tengan sentido para ambas partes.

Ha habido inquietud con el alcance de las directrices marcadas por el Banco de España en cuanto a las valoraciones.

-Sandra Daza. Directora General de Gesvalt

La realidad es que lo que el Banco de España planteó dos escenarios, uno de paralización y otro de recuperación. Trasladó a las sociedades de tasación una serie de recomendaciones en las que en una primera fase se recomendaba intentar evitar la utilizar la metodología de comparación. En este sentido, a todos nos pareció prudente y coherente.

En la segunda fase de recuperación se recomienda aumentar la precaución a la hora de emitir valores hipotecarios, justificando bien los porcentajes de ajuste de los valores que se considerasen necesario, introduciendo una serie de advertencias específicas. En base a la situación actual, llegamos a la conclusión de que hay suficientes evidencias de actividad en el mercado que confirmar que nos encontramos en esa fase de recuperación del mercado.

Ha habido muy pocos comparables en un determinado momento, pero sí hay un profundo conocimiento del mercado y un gran análisis de los planes de negocio de los clientes. Seguimos haciendo nuestro trabajo con la misma pulcritud.

En mi opinión, viviremos una recuperación a medio plazo en términos de mercado y en términos económicos. Todo parece indicar que cerraremos el año bien, aunque los resultados no serán buenos, ya que no podemos dar la espalda a los datos macroeconómicos, pero esperamos ver cifras positivas en 2021. Confiamos en el que sector inmobiliario se convierta en uno de los grandes dinamizadores del sector inmobiliario. Es un momento muy interesante para los inversores, esperando a poder cerrar operaciones interesantes en un momento de tipos de interés en mínimos históricos.

Turno de preguntas:

¿Vamos a recuperar los niveles de antes del covid-19 en el mercado residencial?

-Vanessa Gelado, Senior Managing Director de Hines

Nosotros no consideramos planes de negocio con promoción y venta de unidades, sino residencial en alquiler. Va a ser un segmento que, si cabe, va a tener mejores perspectivas que antes porque no podemos olvidar las variables macroeconómicas. Va a haber mayor desempleo que antes y comprar va a ser difícil para muchas personas poder llegar al nivel adecuado de ahorro para poder comprar una vivienda y por tanto, esto se traducirá en una mayor demanda del alquiler.

Desde Hines vemos mucho potencial en este segmento, de hecho en el arranque del año cerramos una operación de las más relevantes en build to rent: un acuerdo de compra 'llave en mano' con Acciona para el desarrollo de un proyecto residencial multifamiliar en Valdebebas (Madrid) de 31.000 metros cuadrados.

-Sandra Daza. Directora General de Gesvalt

Creo que si hay una demanda embalsada lo que nos puede llevar a un cierto espejismo de actividad. Yo personalmente no confío en que volvamos a estar tan pronto en escenarios pre- covid. Si es cierto que el alquiler se va a ver muy reforzado en los próximos trimestres.

Sobre la situación de financiación al sector turístico

-Gema González, Director Europe Deutsche Pfandbriefbank AG

Hemos observado como en los últimos días el nivel de reservas está siendo muy positivo en este primer test de cómo vamos a funcionar. El turismo no va a desaparecer y habrá financiación para ellos.