Inmodiario

Las socimis buscan soluciones que devuelvan el equilibrio a los contratos de alquiler

ASOCIMI, de la mano de Gesvalt y DA Lawyers, ha abordado la importancia de las negociaciones puntuales entre inquilinos y propietarios para aliviar la tensión económica y los efectos negativos derivados de esta crisis.

Los expertos recomiendan tender siempre a una solución pactada libremente por las partes.

En este nuevo escenario surgido tras el inicio de la pandemia, el papel del arbitraje y el asesoramiento independiente en la negociación de los contratos cobra un rol destacado.

ASOCIMI, asociación compuesta exclusivamente por Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMIS), ha debatido hoy, de la mano de Gesvalt y DA Lawyers, sobre cómo afrontar las negociaciones con inquilinos en el entorno del Covid-19. Los expertos han analizado el impacto del coronavirus en la renegociación de los contratos de arrendamiento desde un punto de vista fiscal y práctico, y su incidencia en la valoración de los activos.

La jornada ha sido inaugurada por Javier Basagoiti, presidente de ASOCIMI, asociación creada para visibilizar el papel que las socimis desempeñan en el mercado inmobiliario, quien ha resaltado que "desde el inicio de la pandemia, y antes de que lo comunicara el legislador, nuestros asociados, al igual que numerosas compañías de otros sectores económicos y del ámbito inmobiliario, estudiamos y adoptamos medidas excepcionales de diferente calado con nuestros inquilinos para aliviar la tensión económica y los efectos negativos derivados de esta crisis, que tanto está afectando a los propietarios y a los arrendatarios de los inmuebles". En este sentido, "nuestro objetivo ha sido siempre ayudar y proteger a los inquilinos, buscando soluciones que devuelvan el equilibrio a los contratos que tenemos firmados".

ASOCIMI se constituyó en diciembre de 2018 con el objetivo de dar a conocer a la sociedad qué son estos vehículos y cuál es su papel en el mercado inmobiliario. Transcurridos casi dos años desde su fundación, la asociación cuenta a fecha de hoy con 34 socimis socias y 11 socios colaboradores. Según ha destacado su presidente, "las socimis están capitalizando por encima de los 20.000 millones de euros, por lo que somos un actor del mercado inmobiliario".

En una radiografía del sector, Luis Martín Guirado, director corporativo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt, ha indicado que "los procesos de negociación entre inquilinos y propietarios van a ser una pieza clave en la continuidad de los modelos actuales de arrendamientos inmobiliarios". A su juicio, "hay que asumir que estamos de lleno en una nueva realidad en la que el nivel de involucración de los propietarios con la evolución del negocio y la determinación de las tasas de esfuerzo adecuadas, serán fundamentales en la resolución de la litigiosidad actual. Ha de ser el arbitraje del mercado libre y no las intervenciones gubernamentales las que den solución a estos problemas".

Por su parte, Isabel Fernández-Valencia, directora de Real Estate Advisory de Gesvalt, ha señalado que "los cambios contractuales entre inquilino y propietario de los activos comerciales, sin duda, tienen un gran impacto en el valor de los activos. Este impacto será desigual en función de la duración del contrato, siendo mayor para aquellos cuya duración sea más corta. En esta época tan compleja, es fundamental no limitarnos a una valoración básica de los inmuebles, sino que tenemos que acercarnos desde una perspectiva triple: en primer lugar, viendo cómo era la situación de rentas para el inquilino antes del Covid-19, posteriormente analizando qué ha pasado después del coronavirus, con posibles bajadas de rentas, y, por último, una valoración del inmueble teniendo en cuenta las características en renta fija versus renta variable del nuevo contrato".

En este sentido, la experta ha destacado que "normalmente estos procesos de negociación suelen ser muy complejos y es una solución óptima recurrir a la intervención de un arbitraje profesional, con el asesoramiento de expertos independientes, especialmente cuando la normativa española ya ampara esta figura como una solución para la resolución de este tipo de casos".

Perspectiva jurídica: renegociación contractual ante el Covid-19

Paula Caro, socio responsable del departamento fiscal de DA Lawyers, ha expuesto las principales implicaciones fiscales derivadas de las condonaciones y moratorias de renta pactadas con motivo del Estado de Alarma a efectos de tributación directa e indirecta. En un análisis sobre los distintos escenarios y su tratamiento fiscal en IVA, conforme a las recientes consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos, ha señalado que "sería deseable un pronunciamiento similar en materia del Impuesto sobre Sociedades, a fin de dar mayor seguridad a los contribuyentes".

Por su parte, César Morales, socio responsable del departamento inmobiliario DA Lawyers, ha analizado los cauces para conocer las consecuencias en los contratos de arrendamiento derivadas del Estado de Alarma provocado por la crisis sanitaria del Covid-19. Según ha explicado, la denominada "cláusula rebus sic stantibus" modula los pactos entre las partes cuando se ha producido una alteración extraordinaria de las circunstancias que fueron la base de la firma del contrato y, para que la cláusula se dé, "tiene que existir una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes, provocada por una circunstancia totalmente sobrevenida e imprevisible y que no exista otro medio para subsanar el citado desequilibrio".

Sobre la normativa que regula el equilibrio del contrato de arrendamiento (de local y de vivienda) y respecto a cómo las partes implicadas en los contratos de arrendamiento están pactando la solución a esta crisis sanitaria, el experto recomienda "tender siempre a una solución pactada libremente por las partes".