Inmodiario

Estimado Sr. Quemada: Me he enterado por la prensa del inicio de un "expediente sancionador contra siete empresas vinculadas al mercado de intermediación inmobiliaria" y quiero trasmitirle a través de esta carta que con esta apertura de un expediente sancionador su institución demuestra falta de entendimiento del mercado inmobiliario de segunda mano.

La ciudadanía necesita que su institución esté preparada para vigilar que todos los participantes del mercado inmobiliario de segunda mano sigan unas reglas de juego de forma que ninguno de los partícipes realice prácticas que puedan considerarse perjudiciales para la competencia. Sin embargo, el primer problema que tiene su institución es no haber promovido una regulación del mercado inmobiliario de segunda mano para que esas reglas de juego estuvieran claras de cara a que el resultado del expediente que su institución ha abierto se argumente apoyado en un incumplimiento de esas reglas de juego en lugar de apoyarse en reglas no específicas del mercado que pueden ser interpretadas de forma distinta en función de quien las interprete.

Me he aventurado a cuestionar la preparación de su institución en la regulación del mercado inmobiliario de segunda mano porque aunque es escasa la información que se da en la nota de prensa, ésta permite a cualquier experto en este mercado llegar a la misma conclusión que quien le escribe.

El primer error que ha cometido su institución es desconocer quién es el propietario de los inmuebles que se venden en el mercado inmobiliario de segundo mano, resultando que ninguna de las 7 empresas fue o es propietaria de esos inmuebles salvo muy contadas excepciones, por lo que es bastante difícil que estas empresas establezcan el precio de venta de los inmuebles al ser siempre el propietario quien tiene la última palabra sobre el precio al que se vende su inmueble. Además ninguno de los interesados tiene interés alguno en que los inmuebles se vendan por encima de los que el propio propietario podría lograr obtener por el inmueble utilizando todos los medios de los que se han hecho uso para su venta, salvo que todos los propietarios acudirían en masa a hacer uso de los servicios de los intervinientes. Las empresas investigadas cubren roles distintos en el mercado inmobiliario, pero a las agencias inmobiliarias investigadas, que son las que obtienen el encargo de venta de los propietarios y por tanto son el vehículo para que las otras empresas con los otros roles intervengan, les interesa que el propietario ponga el precio más bajo posible a su casa debido a que la mayoría de ellas trabaja a éxito, es decir no recibe ninguna compensación por su trabajo si la casa no se vende fruto de sus gestiones, y las probabilidades de vender el inmueble disminuyen fuertemente con el precio frente a unos honorarios que no aumentan lo suficiente para compensar esa pérdida de probabilidad. Tampoco a las empresas que venden anuncios por internet, los portales inmobiliarios, les puede beneficiar que en su portal las mismas casas se anuncien con precios superiores que en los portales inmobiliarios de la competencia porque eso sería rápidamente detectado por los potenciales compradores y se irían a consultar los anuncios a empresas de la competencia y por mucho que las agencias inmobiliarias le paguen por esos anuncios el resto de anunciantes que no son investigados notaría la reducción de efecto de sus anuncios y buscaría anunciarlo en portales de la competencia. Sin acuerdo de varios portales inmobiliarios veo muy difícil la contribución de un portal a que los precios de los inmuebles se vendan a un precio por encima de mercado. Otra empresa investigada cumple el rol de mejorar la colaboración de las agencias inmobiliarias entre ellas y no logro intuir como su intervención puede ser necesaria para manipular los precios, las agencias que hacen uso de este sistema de colaboración, deciden si participan o no de esta colaboración y toman decisiones sobre en qué inmuebles colaboran y en que inmuebles no lo hacen, dudo que la plataforma hubiera alterado esas decisiones sin que los partícipes lo hubieran notado y la colaboración entre agencias inmobiliarias no solo no es delito (al no estar regulado) sino que es que muy común no solo en España sino en otros países.

Quien le escribe es copropietario de una agencia inmobiliaria no incluida en el expediente y por tanto sería uno de los perjudicados si la investigación diera como fruto que realmente se han realizado prácticas contra la competencia.

Le hago un resumen breve de cuáles son las prácticas contra la competencia que actualmente están sucediendo en el mercado inmobiliario de segunda mano por si su institución tiene a bien trabajar para mejorar la competencia en este mercado:

1.Algunas agencias inmobiliarias anuncian a los propietarios que con sus servicios lograrán vender su casa en 3 meses y sin embargo les obligan a firmar un contrato por un año en exclusiva que el propietario no puede revocar y que se prorroga automáticamente por un año más si el propietario no comunica fehacientemente su decisión de no prorrogarlo.

2.Algunas agencias inmobiliarias anuncian un inmueble descontando la comisión o parte de ella, sin el consentimiento expreso de los propietarios y sin indicar nada en el anuncio al respecto. Las agencias inmobiliarias que gastamos recursos publicitarios en los inmuebles y que no trabajamos en exclusiva exigimos a los propietarios que ellos y el resto de las agencias competidoras con las que deseen trabajar en la venta del inmueble deben anunciarlo al mismo precio que nosotros.

3.Algunas agencias inmobiliarias colaboran con otras agencias sin que entre ellas haya habido un acuerdo de colaboración explícito, haciendo muy difícil que un propietario puede controlar que la agencia inmobiliaria cumple lo acordado en el en el encargo de venta. Por ejemplo si el propietario cambia de precio su inmueble o lo deja de vender, puede avisar de la decisión a las agencias inmobiliarias con las que ha firmado un acuerdo sin embargo las agencias inmobiliarias que actúan de esta forma no conocen que empresas con las que colabora están anunciando el mismo inmueble fruto de esa colaboración indiscriminada y son incapaces de trasmitir eso cambios.

4.Algunas agencias inmobiliarias obtienen las fotos de una vivienda haciéndose pasar por compradores interesados y luego las anuncian sin que el propietario no solo no sea consciente de que la agencia lo está anunciando sino que incluso el propietario ni si quiera es consciente de que alguien está poniendo recursos en vender su inmueble. Estas agencias posponen el trabajo de lograr el encargo de venta a tener un interesado y los propietarios que sufren estas prácticas son aquellos que anuncian sus inmuebles directamente, sin hacer uso de agencias, en los portales inmobiliarios.

5.Algunas agencias inmobiliarias deciden cambiar el precio del inmueble en sus anuncios para lograr tener un precio más atractivo que sus competidores sin que el propietario les haya comunicado nada y sin preguntar al propietario si pueden bajar el precio del inmueble. Algunas agencias logran arrancar al propietario cual es el precio mínimo al que vendería y ese es el precio que indican en el anuncio no dejando margen para la negociación.

6.Algunas agencias roban el material multimedia de otras agencias competidoras y lo utilizan en sus anuncios. Es este el motivo por el que las agencias ponemos una marca de agua en las fotos para dificultar ese robo.

Hay muchas más prácticas contra la competencia pero estas son las más graves. En general muchas de estas prácticas las realizan agencias sin recursos que sobreviven gracias a que éstas no tienen que cumplir ningún requisito para serlo y utilizan estas artimañas para poder competir con las agencias que utilizamos muchos recursos y los dedicamos a la comercialización de los inmuebles.

Ruego utilice esta llamada de atención para formar mejor a las personas que trabajan en su institución para que su institución pueda realizar de verdad la labor de proteger la competencia.

También me pongo a su disposición por si necesita cualquier aclaración sobre lo mencionado en esta carta.

Un muy cordial saludo,

OSCAR GRAS GARZÓN

COPROPIEATRIO DE AMBASSADOR REAL ESTATE, S.L.