Inmodiario

La flexibilidad será clave en 2021 para la contratación de oficinas

Hay que mejorar los modelos de gestión para dotarlos de flexibilidad. Los expertos aseguran que el segmento de oficinas tendrá que evolucionar en este sentido durante este año para poder competir en el mercado y captar a las empresas que estén buscando una nueva sede o ubicación. Estas son las principales conclusiones extraídas del Office Pulse sobre el mercado de oficinas, organizado por Savills Aguirre Newman, en el que los expertos de la compañía han compartido datos del comportamiento del pasado año, tendencias del mercado y previsiones de futuro.

El encuentro, retransmitido por streaming, ha sido moderado por Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de oficinas de la consultora, y ha contado con la presencia de Jaime Pascual-Sanchiz, CEO de Savills Aguirre Newman; Alejandro Campoy, director general en España; Ángel Estebaranz, director nacional de oficinas; Natalia Montal, associate director de office leasing en Savills Aguirre Newman Barcelona, y Aranzazu García, associate de oficinas en Andalucía de la consultora inmobiliaria.

Durante la sesión, los participantes han analizado las necesidades para una recuperación exitosa y rápida de uno de los segmentos más importantes del real estate nacional, las oficinas. En este sentido, Jaime Pascual-Sanchiz, CEO de Savills Aguirre Newman, ha indicado que "prever dónde está la evolución de la pandemia es difícil, por eso cada compañía debe hacer un buen análisis para ver distintas alternativas. Todo el mundo da por hecho que la flexibilidad y el teletrabajo han llegado para quedarse y que hemos pasado por una fase de consolidación de los mismos; sin embargo, pienso que lo que va a llegar y se va a quedar aún es una incógnita. En esta situación, tomar una decisión precipitada puede ser un error para las empresas. La casuística va a ser diferente para cada tipo de compañía y debe ir ligada a la productividad que genere su espacio de trabajo."

Igualmente, el director general en España, Alejandro Campoy, ha añadido que "existen dos factores muy claros para este 2021: la flexibilidad y el volumen de dinero en el mercado para este segmento en concreto. Es un segmento muy seguro que los inversores conocen bien, lo que favorecerá su repunte durante este año". Asimismo, el directivo ha reseñado la importancia de la financiación destacando que "los bancos han estado durante la crisis focalizados en la refinanciación de todo tipo de empresas, lo que ha limitado el estudio de operaciones en este segmento. Pero creo cuando volvamos a una situación razonable, la banca volverá a estudiar operaciones de financiación al sector oficinas, que siempre ha sido muy core para las entidades financieras".

Mercado de Madrid

En Madrid, la contratación acumulada en 2020 ha sido de 355.000 metros cuadrados, con una tendencia positiva en la segunda mitad de 2020. La principal conclusión sobre el comportamiento de la demanda es de una mayor descentralización: periferia cercana ha acaparado el 38% de la contratación total respecto al 35% en 2019 y periferia lejana el 20% frente al 19% en 2019.

Asimismo, las rentas en general se han mantenido estables en niveles altos pese a la situación del mercado. Aunque actualmente están mostrando los primeros ajustes, se siguen firmando operaciones en niveles por encima de 35 euros. Ángel Estebaranz, director nacional de oficinas ha recalcado: "Durante 2021 creemos que la situación mejorará, pero no llegaremos a los niveles de 600.000 metros cuadrados de años anteriores, sino que estaremos por encima de los 400.000 metros cuadrados. Asimismo, este año las rentas se mantendrán en niveles altos debido a la baja tasa de disponibilidad especialmente dentro de la M-30, pero con mayor tendencia a ajustarse".

Mercado de Barcelona

La contratación en Barcelona en 2020 se ha situado en torno a los 170.000 metros cuadrados. Se prevé que durante el primer trimestre de 2021 se cierren operaciones que seguían abiertas en el cuarto trimestre del pasado año, lo que provocará un inicio de 2021 con cierto dinamismo en el mercado.

Natalia Montal, associate directora de office leasing en Savills Aguirre Newman Barcelona, resalta que "las áreas de centro ciudad y nuevas áreas de negocio son las zonas que han tenido mayor peso en volumen de contratación, con un 32% cada una de ellas. Por otro lado, en 2020 la absorción ha sido menor, entre otros motivos, porque las operaciones de más de 3.000 metros se han reducido considerablemente, si bien las compañías que se están moviendo no están reduciendo espacio de manera significativa frente a su anterior ubicación".

La nueva oferta prevista en Barcelona para 2021, asciende a unos 260.000 metros, con un 42% de los mismos centrados en 22@. Para 2022, la cifra crece hasta los 328.000m2, de los cuales un 78% centrados en 22@aunque desde Savills Aguirre Newman consideran que es posible que parte de la oferta se dilate en años posteriores. A pesar de la disminución de la demanda y de cierto aumento de disponibilidad en edificios existentes, el índice de desocupación ha tenido un incremento contenido hasta el 5,90%, debido a la escasa incorporación de nuevos proyectos al mercado durante el año 2020. Esto ha permitido que la corrección de las rentas teóricas en todas las zonas no haya superado el 4% interanual.

Mercado de Andalucía

En Andalucía, los principales mercados de oficinas son Málaga y Sevilla. Aunque la capital andaluza es el principal centro administrativo, con un parque de oficinas de 1,3 millones de metros cuadrados, destacando como edificio de oficinas icónico la Torre Sevilla, Málaga es el mercado más activo, con escaso medio millón de metros cuadrados y al ser la provincia con el mayor número de empresas de nueva creación.

Aranzazu García, associate de oficinas en Andalucía ha destacado que "las fantásticas conexiones con capitales europeas, la calidad de vida y unos parámetros económicos más interesantes que los mercados principales, hacen a Málaga una ciudad muy atractiva ahora mismo para multinacionales, con especial interés por parte de las tecnológicas".

Cabe subrayar, en este sentido, que el parque de oficinas de Málaga es insuficiente y obsoleto. El pequeño tamaño del mercado, con una ocupación del 95%, hace necesaria la incorporación de nuevos proyectos y edificios que permitan que ese crecimiento continúe y la ciudad pueda seguir posicionándose para satisfacer la demanda.

Son también reseñables las primeras operaciones de inversión con volumen superior a 10 millones de euros detectadas desde 2019, por la entrada fondos especializados internacionales que ya han comprado en la ciudad.

Inversor internacional

Para terminar la sesión, los participantes en el Office Pulse han resaltado el importante papel que tiene el inversor internacional en un sector como el de las oficinas, donde llega al 72% del total. Asimismo, han señalado que el mercado se encuentra en niveles cercanos a 2017, con más de 2.100 millones de euros transaccionados en 2020, cerca de 1.500 millones de euros de inversión en Madrid y casi 600 millones en Barcelona.

"El perfil del comprador es de un 72% de fondos internacionales que están apostando por nuestro país. Hay mucha liquidez y el inversor ve muy buenos fundamentales en el mercado de oficinas", subraya Hipólito Sánchez, director ejecutivo de la división de oficinas de Savills Aguirre Newman.

En 2021, los expertos estiman cifras y perfiles de operaciones muy similares a las del pasado año, principalmente core y core +, con un interés muy alto por parte de inversores internacionales.