Inmodiario

Mercado de Madrid

A lo largo de 2011 se ha registrado una contratación bruta en el mercado de Madrid de 356.583 m², esto supone un descenso de un 22% respecto al año 2010. Durante el segundo semestre del año se han contratado 174.219 m², dato muy similar al registrado en el mismo período de los dos años anteriores. Analizando las características de las operaciones llevadas a cabo destaca la reducción de un 14% en la superficie media por operación, pasando de 898 m² en enero de 2011 a 770 m² a principios del presente año, este dato ha sido motivado por el importante descenso registrado en las operaciones por encima de los 1.000 m²

Por lo que respecta a los nuevos proyectos, se han incorporado al mercado de oficinas de Madrid 167.455 m² en 2011 un 4% más que en el año anterior, lo que sitúa el stock total de la ciudad en 12.381.797  m².  Para el año 2012 se prevé que se incremente el stock en más de 270.000 m², si bien, prácticamente el 50% de esta nueva superficie cuenta ya con usuario comprometido.

En lo referente a la tasa de desocupación, se mantiene la tendencia ya observada en los últimos años, aumentando la disponibilidad hasta situar la tasa en un 11,4%. El aumento de superficie disponible sigue siendo prácticamente generalizado en todas las zonas, excepto en Distrito de Negocios donde se ha reducido en más de 15.000 m² en el último año.

El análisis de precios realizado, muestra un descenso generalizado de los mismos respecto al año anterior en todas las zonas, el ajuste medio ha sido del 8,9%.

Las previsiones para 2012 apuntan a la estabilidad en los niveles de contratación provocadas principalmente por la coyuntura económica. Los datos de desocupación en el momento actual junto con la escasa fortaleza de la demanda motivarán la continuidad en los ajustes en los precios.

Mercado de Barcelona
 
El mercado de oficinas de Barcelona se rebela contra la crisis

- Durante el 2011 la contratación en Barcelona ha experimentado un incremento del 13% respecto a 2010. En Madrid, sin embargo, la contratación ha registrado un descenso del 22% en comparación con el año anterior

- Como ya se observó a finales del primer semestre de 2011  la tasa de desocupación en Barcelona ha continuado con su tendencia a la baja

- Los precios medios de alquiler han sufrido un descenso generalizado en ambos mercados con respecto a los dos semestres anteriores.

- Mercado de Inversión: Disminuye el volumen de inversión en Madrid y Barcelona, pese a la venta de Torre Picasso. 


La contratación ha aumentado un 13% en Barcelona, alcanzando los 267.413 m2 para la totalidad de 2011. Durante el segundo semestre del año, se ha registrado una contratación bruta de 125.096 m².       El informe refleja un incremento de la superficie media contratada pasando de 604 a 673 m² por operación, este incremento es debido  fundamentalmente al mayor número de operaciones por encima de los 1.000 m².

Durante 2011 el stock de oficinas en Barcelona ha aumentado un 1,2% y se sitúa actualmente en 5.835.869 m². Está previsto un incremento de stock durante la totalidad de 2012 de únicamente 31.000 m² que  además se encuentran ya ocupados.

A lo largo de  2011 la tasa de desocupación ha ido reduciéndose gradualmente, situándose en enero de 2012 en un 13,7%. La consolidación de este cambio de tendencia en la disponibilidad en el mercado de Barcelona junto con la práctica ausencia de nuevos proyectos hará que mejore el equilibrio entre oferta y demanda con su correspondiente reflejo en la evolución futura de los precios.

El estudio de Aguirre Newman ha observado un descenso de los precios medios de alquiler en todas las zonas de Barcelona, representando una caída media de un 4,4% en los últimos 6 meses y de un 6,8% si consideramos los últimos 12. Se aprecia como el ritmo de la reducción de precios que afecta al mercado desde hace ya más de dos años va siendo progresivamente menor.

En cuanto a las previsiones, se estima que la contratación bruta en 2012 mejore ligeramente y se sitúe en torno a los 280.000 m². En cuanto al comportamiento futuro de los precios, las previsiones para el año 2012 muestran una tendencia a una mayor estabilidad de los mismos, si bien, aquellas zonas con mayor volumen de espacio disponible podrán seguir experimentando ajustes.

Mercado de Inversión

En 2011 se han realizado únicamente 17 operaciones de inversión en edificios de oficinas de Madrid y Barcelona que han representado un volumen de inversión total de 938 millones de euros, lo que supone un descenso del 30% respecto de la actividad registrada en 2010. El 85% de esta cifra se registró en Madrid. En la actualidad, el inversor exige una tasa de rentabilidad mínima en el entorno entre el 5,5% y el 5,75%, en el CDN. 

La actividad en el mercado de inversión ha estado condicionada por las dificultades de acceso a financiación y por el elevado riesgo país que se ha observado en España. La escasez de financiación ha dificultado la entrada en escena de aquellos inversores con necesidad de apalancamiento.

El inversor privado se ha mostrado más activo en el mercado durante 2011, representando el 70% volumen de inversión, después de la baja actividad compradora mostrada durante el año 2010, cuando únicamente concentró un 25%.

La escasez de oferta en el distrito de negocios ha provocado que la actividad compradora se haya trasladado desde este mercado hacia los mercados descentralizados de la ciudad.

Como perspectivas para el mercado de inversión, el informe de Aguirre Newman prevé que el inversor institucional internacional adquirirá un mayor protagonismo en los próximos meses. Los niveles de rentabilidad exigidos por los inversores se mantendrán estables durante los próximos meses.