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Barcelona. Según el último informe sobre el mercado de alquiler de oficinas en Barcelona, hecho público hoy por la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle y que arroja datos del segundo trimestre del año, como viene siendo habitual desde hace tres años, las rentas de alquiler durante este período se han corregido ligeramente a la baja, descendiendo una media del 1,4% y registrando un descenso medio acumulado anual del 2.74%. A lo largo del 2011 se continuarán produciendo descensos muy leves hasta llegar a la estabilización de rentas a final de año.

Al cierre del trimestre la renta máxima Prime se sitúa en 18,75 €/m²/mes para los mejores edificios. Para la zona CBD la renta máxima es 16,25 €/m²/mes, en Nuevas Áreas de Negocio 16,50 €/m²/mes y en Periferia 10,25 €/m²/mes.

Las negociaciones entre inquilinos y propietarios siguen siendo lentas y protagonizadas por concesiones que ayuden a minimizar el impacto de la renta.

Según destacó Jordi Toboso, director de Jones Lang LaSalle en Cataluña: “Aunque los propietarios son muy flexibles en todas las zonas, se está percibiendo que los que tienen en propiedad un inmueble en la zona centro están especialmente receptivos a realizar ofertas atractivas e interesantes concesiones a los futuros inquilinos. Quizás esta política de rentas ha ayudado este trimestre a conseguir una contratación récord en el eje Prime, ya que desde el año 2005 no se contrataban en Prime 13.000 m² de oficinas.”

Si se analiza la oferta de edificios de oficinas en alquiler en la capital catalana, entre abril y junio de este año, la tasa de disponibilidad media se situó en el 13,55%. Desde hace un año este porcentaje no ha sufrido variaciones y se prevé que comience un descenso más acusado a partir del segundo semestre del año 2011 en el que la oferta futura especulativa es nula.

Como ya hemos explicado otros trimestres, a partir del año 2010 el centro de la ciudad de Barcelona, y sobre todo el eje Prime, empezó a sufrir tasas de desocupación cercanas al 8% (cuando desde hace 5 años se había mantenido en el 2%). Tasa de disponibilidad que se mantiene en la actualidad, aumentando ligeramente hasta el 9% en el área CBD.

Los proyectos más destacados entregados este segundo trimestre han sido las sedes de Bassat Ogilvy en 22@ (operación llave en mano asesorada por Jones Lang LaSalle en 2010) y de Iguzzini en Sant Cugat. En lo que queda de año ningún proyecto de oficinas tiene prevista su entrega. Por lo que respecta a los dos próximos años, los proyectos de oficinas especulativos  que verán la luz se reducen a 7  inmuebles que suman un total de 62.500 m².

La demanda ha estado especialmente activa este trimestre en cuanto a número de operaciones ya que se han producido 162. Esto es debido a que ha habido un aumento de las operaciones de pequeño metraje y un descenso en las consideradas de gran superficie. En este sentido, el 67% de las operacionesrealizadas han sido de rango menor a 300 m², y el 7% de más de 1.000 m². Respecto a la tipología de contrato, el 87% de la superficie contratada ha sido en alquiler y el 13% en venta para uso propio.

Como ya viendo siendo habitual, la zona de mayor contratación ha sido el área Secundaria o las nuevas áreas de negocio donde se ha firmado el 44% de la superficie. “En este sentido, de los 32.300 m² firmados en las nuevas áreas, el 32% corresponde al 22@ y el 58% a Plaza Europa. “Plaza Europa continúa consolidándose como uno de los destinos preferidos de la demanda”. Añadió Toboso.

El informe elaborado por la consultora inmobiliaria internacional JonesLang LaSalle destaca que en este segundo trimestre de 2011 la contratación de oficinas en Barcelona ha alcanzado un volumen de 74.500 m², una cifra 14% superior a la registrada el trimestre anterior y 42% por encima a la del mismo trimestre del año 2010.

Cabe destacar que en la zona Prime y la zona Periferia la contratación ha sido el doble de lo que viene siendo habitual los últimos trimestres, habiéndose cerrado la mitad de las operaciones de más de 1.000 m² en el centro de la ciudad. Quizás este fenómeno sea fruto de las concesiones de los propietarios de inmuebles en estas zonas que ante la desocupación progresiva de sus inmuebles han decidido llevar a cabo rehabilitaciones en sus edificios y políticas de rentas más atractivas.

Entre las operaciones más representativas asesoradas por Jones Lang LaSalle este trimestre destacan los 2.200 m² alquilados por Kraft en Illa Diagonal o los 1.332 m² alquilados por DAS en Torre Realia BCN.

Mercado de inversión

El volumen de inversión en edificios de oficinas en Barcelona ha alcanzado entre abril y junio los 132 millones de euros, una cifra muy inferior a la registrada en el mismo período del año 2010 (401 millones de euros). 

En cuanto a la tipología de las operaciones, durante este primer semestre de 2011, el 42% han sido operaciones de inversión, el 32% refinanciaciones de deuda y el 26% reconversiones de oficinas a hotel.

Las rentabilidades se mantienen estables un trimestre más. En cuanto a las rentabilidadesmínimas para los mejores edificios en la zona Prime de Barcelona, estas se sitúan a día de hoy en el 5,75%. En el CBD actualmente las rentabilidades se encuentran entre el 6% y el 6,50% y en la zona Secundaria se sitúan entre el 6,50% y el 7,25%. La Periferia, donde los inversores están exigiendo mayores primas de riesgo, se sitúan en este primer trimestre del año entre el 7,75% y el 8,50%.

Los inversores se han mantenido muy cautos esta primera mitad del año.Continúan estudiando oportunidades de inversión pero se muestran expectantes ante el futuro a corto y medio plazo. La evolución en la situación económica de nuestro país marcará inevitablemente las decisiones de inversión.

El producto ideal no va a llegar, pero sí que puntualmente va a haber alguna buena oportunidad de inversión en rentabilidad en zonas no prime. El inversor deberá estar expectante porque incluso estas serán escasas.