Inmodiario

Barcelona. Tras años de crecimiento vertiginoso que llegaron a su cumbre en 2007, la situación del mercado de oficinas de Barcelona ha dado un giro de 180º hasta el punto de que, a cierre de 2010, el precio del alquiler retrocedió ya a los niveles previos al boom inmobiliario. Según el Informe de Mercado de Oficinas en Barcelona elaborado por la consultora Forcadell, relativo al segundo semestre de 2010, la renta media en la ciudad se ha situado en 13,42 €/m2/mes, cifra que no se registraba desde 1999. La caída acumulada desde finales de 2008 alcanza el 27% y ya supera la de la crisis de 2001, cuando los precios se abarataron un 23% en tres años. Desde entonces, el parque de oficinas se ha multiplicado con el desarrollo de las áreas descentralizadas, lo que ha generado en la actualidad una enorme sobreoferta de difícil absorción.

Según el informe, el precio medio de alquiler en el global de Barcelona descendió un 7,4% semestral y un 12,6% respecto a 2009. Por zonas, el mayor ajuste en tasa interanual se produjo en la Periferia -poblaciones del área metropolitana-, con un descenso del 20%, debido a ser el emplazamiento más afectado por la desocupación, con una gran cantidad de edificios de nueva construcción aún por consolidar. Le sigue la Zona Prime -Passeig de Gràcia y un tramo de la avenida Diagonal- con una caída del 15% hasta alcanzar los 17,56 €/m2/mes, en este caso principalmente por el traslado de grandes empresas a áreas descentralizadas como el Distrito 22@ y, en menor medida, la Plaza Europa. El descenso en el resto de zonas, es decir, el Distrito de Negocios –calles céntricas como Rambla de Catalunya o Via Augusta-, la Zona Centro –buena parte del Distrito de l’Eixample y sectores de Les Corts y de Sarriá-Sant Gervasi-, y los Nuevos Distritos de Negocio (NDN) –22@, Plaza Europa, Zona Franca y World Trade Center-, ha oscilado entre un 11% y un 12% anual. Sin embargo, en las ubicaciones más afectadas por la desocupación, la Periferia y los NDN, se llegaron a cerrar operaciones por incluso 6 y 7 €/m2/mes, respectivamente, cantidades inferiores en más de un 40% a la renta media solicitada en estas zonas, lo que da idea de hasta qué punto deben esforzarse los propietarios para atraer inquilinos y consolidar sus edificios como áreas de negocio. Según Forcadell, el descenso de las rentas proseguirá en 2011, aunque probablemente de forma menos pronunciada y generalizada.

DISPONIBILIDAD Y CONTRATACIÓN

El ajuste de precios ha ido acompañado de un preocupante incremento de la tasa de disponibilidad, que alcanzó a cierre de 2010 un inédito 14,1%, 2,6 puntos más que en 2009 y prácticamente el triple que en 2007. Las causas principales fueron la reubicación de empresas en espacios más reducidos, el cierre de compañías por la crisis económica y la entrega de nuevos proyectos en las áreas descentralizadas. Destacaron los 34.000 m2 de la sede de Telefónica, los 25.000 m2 de la de RBA y los 12.200 m2 de la sede de la CMT, los tres en el Distrito 22@, y los 10.000 m2 del edificio T del complejo D-38 en la Zona Franca. En total se incorporaron al mercado 111.200 m2, que se elevan a 221.700 m2 en el global de 2010. Sin embargo, los elevados ritmos de entrega de nueva oferta se acabarán en 2011, con una reducción del 68%, perspectiva que, según la consultora, se extenderá varios años debido a la gran disponibilidad existente y a la incertidumbre respecto a la recuperación económica, lo que permitirá una reducción moderada de la tasa de disponibilidad a partir de 2012. En este contexto, sólo se iniciarán nuevos proyectos si tienen un inquilino solvente detrás, comprometido de antemano y por un largo periodo de tiempo. Las promociones ya empezadas que no cumplan esta condición seguirán en su mayoría paralizadas a la espera de una coyuntura más favorable o, como última opción, deberán reducir precios notablemente.

El 66% de la oferta disponible se concentró en la Periferia y en los NDN donde, con la excepción parcial del 22@, persiste una gran desocupación, aunque el diagnóstico es diferente según el emplazamiento. Así, ubicaciones próximas al centro y bien comunicadas, como la Plaza Europa, con un 50% de oficinas vacías y promociones de decenas de miles de metros cuadrados paralizadas, disponen de una mayor capacidad de absorción que las más periféricas, cuya  perspectiva es muy negativa.

Según el informe, a cierre de 2010 el volumen de contratación enfrió su tendencia alcista y cayó un 8,3% semestral y un 16,1% respecto al mismo período del año anterior. A pesar de ello, el descenso de las rentas incentivó que el año cerrara con un incremento del 6,1% respecto a 2009, con un total de 239.100 m2 contratados, cifra, sin embargo, aún un 23% inferior a la media anual de la última década. Las áreas descentralizadas concentraron el 61% de la superficie contratada, especialmente los NDN, con el Distrito 22@ en cabeza, debido a la firma de varias operaciones importantes, entre las que destacaron el alquiler de 34.000 m2 por parte de Telefónica en el 22@, los 12.000 m2 del Grupo Werfen en Plaza Europa, y los 4.600 m2 de la Agencia Tributaria en el complejo Las Arenas de Plaza España. Con grandes espacios disponibles -difíciles de encontrar en las zonas más céntricas-, distribuidos en edificios modernos, equipados y bien comunicados, con menos merma en espacios comunes y a precios más reducidos, los NDN fueron los emplazamientos preferidos por las grandes compañías para reubicar sus sedes, unificando y reduciendo superficies y ahorrando en costes. La Zona Prime, que ha despertado interés entre nuevos segmentos por la caída de rentas, siguió siendo la preferida de despachos profesionales y PIMEs debido a su representatividad e imagen corporativa. Según Forcadell, los espacios menores de 200 m2, los propios de este tipo de compañías, representaron el 80% de la demanda total, mientras que las superficies medianas de entre 200 y 500 m2 siguieron cayendo hasta alcanzar un 14%.

El informe pronostica que 2011 será un año difícil para el sector, condicionado inevitablemente por un marco económico de crecimiento estancado y altas tasas de desempleo, con la solvencia del sector financiero y de la deuda pública en entredicho. En estas circunstancias, la contratación se estancará en los niveles de 2010 o ligeramente inferiores, los precios seguirán ajustándose, y la tasa de disponibilidad, a pesar de la drástica caída de nuevas promociones, no descenderá significativamente a corto plazo.

MERCADO DE COMPRA

El mercado de compra por parte de usuarios finales siguió poco activo en cuanto a demanda y transacciones. Para Forcadell, factores como el empeoramiento del entorno macroeconómico, las renovadas dudas sobre la recuperación, las dificultades de crédito y la evidencia de que los precios de venta no han tocado fondo en la mayor parte de los inmuebles, generaron un entorno hostil para la compra, que sólo registró el 9% de la demanda total de oficinas. Según la consultora, la oferta de producto bien situado y equipado y a un precio suficientemente ajustado, el único con salida en la actualidad, ha seguido siendo muy escasa. En esta línea, las entidades financieras, con un papel cada vez más protagonista en el sector como propietarias –fruto de las adjudicaciones por créditos incobrables- y oferentes de activos inmobiliarios, no han puesto hasta el momento producto atractivo en el mercado, postergando los inevitables ajustes para no dañar sus balances contables. 


MERCADO DE INVERSIÓN

A pesar de una reducción del ritmo de inversión en el segundo semestre, 2010 cerró con un volumen total aproximado de 600 millones de euros. La modesta mejora de los resultados respecto al año precedente fue debido principalmente al cierre de dos grandes operaciones por alrededor de 150 millones de euros cada una: la compra de la Torre Agbar por parte de su hasta entonces inquilino, Aguas de Barcelona, y la compra del edificio de Diagonal 640 por parte del fondo institucional alemán Deka Immobilien. Ante la escasez de producto en la Zona Prime y en el Distrito de Negocios a un precio acorde con la coyuntura actual, los fondos privados e institucionales nacionales, los más activos actualmente, ampliaron su radio de operaciones a los edificios singulares más consolidados de los NDN, los cuales concentraron el mayor volumen de inversión en 2010.

Según Forcadell, el volumen de inversión probablemente descenderá en 2011 debido a que no se intuye ninguna gran operación que pueda salvar  el año, tal como sucedió en 2010. Por lo que respecta a las rentabilidades, tras los significativos descensos del primer semestre de 2010 y la estabilidad del segundo, en 2011 se producirá un cambio de tendencia por la paulatina subida de los tipos de interés por parte del BCE. De este modo, las rentabilidades exigidas se verán arrastradas al alza, con alguna posible excepción puntual en la Zona Prime como consecuencia de la escasez de nuevos y atractivos edificios en rentabilidad y de la creciente competencia entre operadores por estos activos. A cierre de 2010, se situaron entre un 5,5% y un 6,5% en las zonas más consolidadas del centro y entre un 7% y un 8% en las áreas descentralizadas.