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Madrid. Según el informe del mercado de oficinas de Madrid para el primer trimestre del año elaborado por la consultora Jones Lang LaSalle los precios de alquiler de referencia no ven aun reflejada una estabilización de renta. Por segundo trimestre consecutivo, dichas rentas han disminuido ligeramente por debajo del 1%. Además, los niveles de carencias en incentivos en los mejores productos del mercado siguen utilizándose para conseguir llevar a término las operaciones firmadas, así como en algunos casos otro tipo de incentivos.

En el caso de la oferta de edificios de oficinas en alquiler en la capital, la falta de movimiento de empresas así como el descenso de proyectos terminados han marcado que la oferta disponible de este trimestre tanto en oficinas como en high-tech haya crecido muy ligeramente, superando el millón quinientos mil m² en oficinas, junto con casi 462.000 m² en productos high-tech. Este ligero crecimiento sigue consolidando la tendencia a la estabilización de la disponibilidad inmediata en el mercado.

La tasa de disponibilidad de oficinas ha alcanzado el 10,2% dados los ligeros incrementos en todas las zonas menos en la Periferia. Las cifras de los productos terminados consolidan suvuelta a los niveles de los años 90, marcando de manera cada vez más acusada la escasez de productos nuevos, que representan solo algo más del 8% sobre eltotal de stock de oficinas en Madrid.

Según se desprende del informe de Jones Lang LaSalle entre enero y marzo de este año las demandas inferiores a los 200 m² han aumentado ligeramente su actividad frente a períodos anteriores.

Sigue sin aumentar el número de grandes corporaciones que buscan espacio por lo que el mercado se mantiene gracias a las demandas pequeñas, que incrementan ligeramente su posición a más del 60% del total. La mayor parte de las demandas de más de 5.000 m² comenzaron su búsqueda hace ya tiempo y siguen sin encontrar oficinas que cumplan con sus requisitos.

En cuanto a las transacciones, como es habitual, el primer trimestre ha tenido una contratación baja que se espera se recupere durante los siguientes trimestres. Mientras las operaciones en productos high-tech siguen la tónica habitual de algo más de 10.000 m² al trimestre, es en oficinas puras en donde se ha notado más la falta de transacción, con 65.000 m² de los cuales más del 50% se concentraron en la Periferia. Así, aunque no llega a la cifra del mismo trimestre del año pasado, la contratación total supera en un 40% al mismo trimestre del año 2009. Este trimestre tan sólo ha habido una operación de gran tamaño, la del BBVA de 9.000 m² en Isabel Colbrand, mientras que el resto ni siquiera supera los 4.000 m².

Según señala José Miguel Setién, director de producto oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid: “al igual que en el trimestre pasado, los ajustes en precios y carencias han mantenido la tendencia hacia la estabilización”. Y añadió: “los grandes movimientos parece que se darán, como es habitual, en la zona CBD y la Periferia gracias al atractivo de ambas, por un lado por la concentración de empresas y edificios representativos y por el otro por la oferta de productos de primerísima calidad en zonas muy bien comunicadas y a precios muy competitivos”.

Mercado de inversión de oficinas en Madrid

Los criterios de demanda de inversión no han variado en los últimos meses y los edificios que más demandas están teniendo son los situados en las mejores ubicaciones de Prime y CBD, en los que la calidad prima sobre la situación arrendaticia, los edificios localizados en zonas secundarias dentro de la M-30 y periféricas cercanas muy consolidadas. En otras áreas de Madrid, los inversores sólo considerarían zonas muy consolidadas como el Parque Empresarial Las Rozas por ejemplo, y siempre y cuando la oportunidad no presente riesgos de desocupación a corto plazo y el arrendatario sea de probada solvencia.

Igualmente, las transacciones de sale & leasebacks continúan siendo de interés para la demanda.

En los últimos meses se ha detectado un ligero aumento de activos en el oferta en el mercado ya que algunas inmobiliarias y fondos de inversión han decidido rotar ciertos inmuebles yaunque las expectativas de precio siguen siendo altas en muchos casos, previsiblemente se irán vendiendo en los próximos meses. Por su parte, los sale&leaseback, que han protagonizado el mercado de inversión en los últimos 2 años, empiezan a escasear aunque no descartamos que sigan apareciendo oportunidades puntuales en diferentes zonas de Madrid.

Según los datos de Jones Lang LaSalle, las rentabilidades para el mercado de inversión de oficinas de Madrid se mantuvieron en este trimestre en un 5,5% aunque, algunos inversores, especialmente privados, estarían en disposición de aceptar rentabilidades más bajas para activos muy atractivos y de gran calidad.

Si bien en el último trimestre del año anterior se registraron varias transacciones de compraventa, eso no ha impedido que en los primeros meses de 2011 se hayan cerrado transacciones de especial importancia. Entre enero y marzo de 2011 se registraron transacciones por un volumen total de 66 millones de euros.

Jorge Sena, Director de Inversión de Jones Lang LaSalle en Madrid destacó que: “la oferta de productos en inversión aumentará en los próximos meses en todas las zonas de Madrid. No obstante el producto en el CBD empieza a ser cada vez más escaso debido fundamentalmente al alto número de operaciones que se ha registrado en losúltimos 2-3 años y que los actuales propietarios no están en disposición de venta.” Y concluyó: “El incremento de oferta provocará un aumento significativo de transacciones de inversión que previsiblemente se deberían cerrar antes de verano”.