Inmodiario

Madrid. La consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield (C&W),  publica su último informe sobre el mercado de oficinas. En él, se dan cifras de cierre de año, y una previsión de lo que podemos esperar para este ejercicio que acabamos de comenzar.

En términos de contratación el año 2010 fue sustancialmente mejor que 2009, ya que con unos 435.600 m² contratados, supone un incrementos del 40% sobre la cifra registrada el año anterior.

El cierre de grandes transacciones, entre las que destacan los más de 21.000 m² alquilados por PWC en la Torre SyV, o los 15.000 m² de la nueva sede de AENA, esta última gestionada por Cushman & Wakefield, son determinantes para alcanzar las cifras de absorción razonablemente buenas que se han dado.

Los dos ejemplos anteriores son una pequeña muestra de empresas que están aprovechando la coyuntura actual del mercado de oficinas para trasladarse a edificios de nueva generación en unas condiciones muy ventajosas.

La notable caída de los niveles de renta que se inició en 2008 junto con la mayor eficiencia que a todos los niveles ofrecen los modernos edificios de oficinas, han animado a las empresas a aprovechar el momento y reducir costes.

Según C&W, las condiciones de mercado en 2011 seguirán beneficiando al ocupante, si bien no hay que perder de vista el carácter cíclico del sector. La falta de edificios en construcción puede conducir a una posible falta de oferta de calidad cuando el ciclo cambie su tendencia.

Entre las zonas de la periferia más atractivas y  que actualmente ofrecen edificios  interesantes en términos de calidad-precio, se encuentran Campo de las Naciones y Las Tablas, ambas dentro del término municipal de Madrid,  y Arroyo de la Vega, en Alcobendas.

No obstante, y a pesar de los datos positivos en el conjunto de 2010, se observa una ralentización de la demanda a partir del segundo semestre. Esta tendencia, en el contexto económico actual, nos hace ser cautos de cara a 2011.

La oferta disponible se ha mantenido estable en los últimos meses, si bien  continúa en niveles históricamente altos, en torno al 10,5%, casi un punto porcentual por encima de la registrada un año atrás. Destacaríamos, sin embargo, que en el Distrito de Negocios la oferta de calidad se encuentra muy dispersa y es relativamente baja.

En el último trimestre las rentas se mantuvieron prácticamente estables en casi todos los submercados. La renta máxima en la zona prime del Distrito de Negocios continúa en torno a los 28 €/m²/mes, frente a los 30 € de hace un año y los 42€ que alcanzaron en el pico del ciclo anterior. No descartamos reajustes futuros, si bien muy moderados.

INVERSIÓN

El mercado de inversión en oficinas de Madrid también ha registrado un mayor volumen en 2010. A lo largo del año se invirtieron aproximadamente unos 750 millones de euros, un 20% más que en 2009.

La aversión al riesgo sigue dominando, por lo que sólo son posibles las operaciones “libres de riesgos” que garanticen los ingresos al inversor. En este contexto las operaciones de sale&leaseback, con contratos largos, son las más buscadas, junto con el producto situado en ubicación prime.  El producto alternativo encuentra difícil su financiación, sobre todo en volúmenes superiores a los 50 millones de euros.

La rentabilidad prime se sitúa en Madrid en torno al 5,75%, frente al 6% en que se situaba hace un año. No obstante, las operaciones realizadas en la zona prime han registrado rentabilidades bastante inferiores.

Los inversores nacionales y family office siguen dominando el mercado para operaciones que impliquen volúmenes pequeños mientras que los internacionales lo hacen en aquéllas que suponen inversiones superiores a los 50 millones de euros.

Los inversores internacionales siguen monitorizando el mercado, si bien el nivel de exigencia a la hora de analizar una posible inversión está aumentando, debido al impacto de las crisis de deuda de Grecia e Irlanda y las dudas que planean sobre Portugal y España.