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Ésa es la cuestión, querido Watson? Aparentemente es una pregunta sencilla y aunque la respuesta rápida es fácil... "LOS PRECIOS BAJARÁN", pero el "CUÁNTO" y el "CÓMO" no están tan claros y esas preguntas son bastante más complejas de lo que parecen porque encierran a su vez otras cuestiones que son a su vez complicadas de contestar de forma unívoca y de las que intentaremos dar alguna pista:

- ¿Existe un mercado de locales comerciales con un comportamiento homogéneo?

- ¿Cómo se forma el precio del alquiler de un local comercial?

- ¿Cuáles son las consecuencias de la crisis del COVID-19 en lo que afecta a los locales?

- ¿Qué escenarios podemos plantear para hacer estimaciones para los próximos meses o años?

¿Existe un mercado de locales comerciales con un comportamiento homogéneo?

La respuesta rápida a esa pregunta es NO. De acuerdo con el DIRCE (elaborado por el INE) en España hay 3,8 millones de locales, de los cuales 3,2 corresponden a empresas dedicadas a servicios y comercio. El resto son instalaciones industriales o de empresas constructoras.

Al parecer el 40% del total se corresponde con locales dedicados a actividades comerciales, hostelería y servicios (bancos, agencias inmobiliarias, agencias de viajes), lo que nos daría una estimación de 1,5 millones de espacios comerciales, entre los que se pueden incluir desde hoteles, pasando por centros comerciales hasta una mercería de barrio. Por ello, consideramos que podemos hablar de que hay algo más de un 1 millón de locales comerciales en España.

Su composición no es homogénea, ni en cuanto a su clasificación (por simplificar, Centros Comerciales, zonas "prime/high street" y resto), ni por localización (grandes ciudades, ciudades medianas, pequeñas localidades, barrios), ni por dimensión (grandes, medianas, pequeñas superficies), ni por la actividad desarrollada en los mismos (oficinas, comercios, servicios, hostelería, espectáculos).

Con tantas diferencias, es lógico pensar que los precios no son iguales ni tienen comportamientos similares en el tiempo. Se trata por lo tanto de muchos mercados con dinámicas de precios propias.

¿Cómo se forma el precio del alquiler de un local comercial?

Todos hemos jugado alguna vez al Monopoly y tenemos muy claro que el precio de los locales lo marca la ubicación. ¿Porqué? Pues porque las mejores ubicaciones son por lo general las que tienen un mayor tráfico, que en muchos casos se deriva de la existencia de "locomotoras" comerciales o grandes generadores de tráfico (cines, teatros, supermercados).

No obstante, el tráfico no lo es todo. Hay negocios capaces de generar mucho más beneficio que otros con el mismo tráfico, bien por la esencia misma del negocio o bien por una mejor gestión. Por ello desde un punto de vista práctico el precio de alquiler suele fijarlo la demanda, siendo el mismo el máximo que un arrendatario está dispuesto a pagar por su uso.

La determinación de ese valor máximo dependerá por lo tanto de la cuenta de explotación del negocio que se implante en el local.

Hay otro elemento relacionado en este caso con la oferta, que también influye mucho en el precio del alquiler y es la tasa de disponibilidad o dicho de otra manera el porcentaje de locales desocupados en un momento determinado. Cuantos más locales están disponibles, menor será el precio, siempre y cuando los locales disponibles sean equivalentes (matiz muy importante).

Esa equivalencia es otro de los elementos a tomar en consideración. En efecto, no es lo mismo un local de 25 m² que otro de 2.500 m². Aunque estén en la misma calle, su precio por m² será muy diferente. La dimensión del local es por lo tanto otro elemento a tener en cuenta a la hora de fijar los precios. Por otra parte, el grado de obsolescencia del local puede afectar al precio del alquiler, ya que locales antiguos muy bien ubicados pero que no cumplen con las exigentes normativas actuales pueden requerir cuantiosas inversiones que supondrán un mayor coste de uso y por lo tanto una menor renta.

Así, podemos concluir que el precio de alquiler de los locales comerciales depende principalmente de la ubicación/tráfico, de la cuenta de resultados del negocio del arrendatario y de la tasa de disponibilidad en el mercado (y en menor medida de otros factores como la dimensión o el grado de obsolescencia).

¿Cuáles serán las consecuencias de la crisis del COVID-19 en lo que afecta a los locales?

La consecuencia más importante de la presente crisis es la brutal caída de la actividad en casi toda la economía productiva. Esta caída de la actividad ha provocado ya el cierre de decenas de miles de negocios, muchos de ellos asentados en locales comerciales que se quedarán vacíos. Los primeros datos disponibles hablan del cierre de más de 100.000 empresas durante el mes de marzo que posiblemente se duplicarán en los próximos meses (en la anterior crisis de 2008 se cerraron unos 45.000 locales comerciales).

Otra de las consecuencias más graves para nuestra economía es el cierre de las fronteras y la consiguiente desaparición de turistas extranjeros para los próximos meses.

Por otro lado, la necesidad de establecer un mayor distanciamiento social obligará a la reducción de la densidad de uso de los locales, estableciéndose unos nuevos aforos mucho más reducidos hasta que la pandemia se haya convertido en una enfermedad común. Además el mayor distanciamiento social afectará también mucho a los tráficos que se verán reducidos (por el miedo y la menor renta disponible) y a la fecha de reapertura y de explotación a plena capacidad de las "locomotoras" comerciales.

Finalmente, es muy probable que esta crisis acelere cambios en hábitos de consumo que ya eran una tendencia en los últimos años: generalización del e-commerce, incremento del consumo responsable/sostenible y local (que se percibirá como más seguro), mayor preocupación por la higiene/salud, aplicación masiva del teletrabajo.

Centrándonos en los factores de formación de precio más sensibles a las referidas consecuencias de la crisis, nos encontraremos con:

Ubicación/tráfico - existencia de "locomotoras" comerciales

La crisis provocará una fuerte caída de los niveles de tráfico total (cold traffic) de forma directa o como consecuencia del cierre de las locomotoras comerciales. Las variaciones de las tasas de proximidad (warm traffic, % de los que pasan por delante del local) así como de las tasas de captura (% de los que entran en el local) serán poco significativas. Pero la caída del "cold traffic" incrementará sin duda las diferencias entre las ubicaciones "prime" (más capaces de generar tráfico) y las secundarias, entre centros comerciales abiertos y cerrados (que serán más penalizados) o entre locales a pie de calle y centros comerciales (cuyo limitación de aforos es mucho más sencilla de implantar).

Por ello las caídas de "cold traffic" presionarán a la baja los precios de alquiler, pero no de forma homogénea ni en su intensidad ni en el tiempo: algunos centros comerciales ya cuentan con cláusulas de renta variable indexadas al tráfico generado, por lo que sus revisiones de precios serán más rápidas que lo que sucederá en los locales a pie de calle que no disponen de ese tipo de datos.

Cuenta de resultados esperada del negocio del arrendatario

La crisis va a provocar una fuerte caída de las ventas (por la "desaparición" de muchos consumidores como consecuencia del incremento del desempleo y la desaparición temporal del turismo), un incremento en la reducción del ticket medio y una reducción de las ventas por m² (por reducción de los aforos de los locales), así como la aparición de nuevos costes relacionados con la higiene, de captación de nuevos clientes y de modernización para adaptarse a las nuevas necesidades de los consumidores.

Incluso el comercio de artículos de lujo (menos proclive a sufrir en condiciones de crisis) se verá profundamente afectado por el cierre al turismo durante los próximos meses. En la anterior crisis económica se produjo una contracción del consumo de bienes no duraderos y servicios en torno al 14%. En este caso, y a falta de más datos en los que apoyarnos, podemos considerar que las ventas se pueden reducir entre un 20 y un 50% en los próximos 12 meses.

Todo ello reducirá (o hará desaparecer en muchos casos) el beneficio empresarial durante un lapso de tiempo considerable, provocando cierres y la renegociación de los contratos incorporando cláusulas variables, presionando en general a la baja a los precios de alquiler. Este tipo de cláusulas ya son de uso común en centros comerciales.

Por otro lado también es necesario considerar el importe de las amortizaciones de las inversiones realizadas por el arrendatario en el local y que en muchos casos son elevadas y que generan un coste de cambio elevado.

Finalmente es conveniente indicar que la capacidad de "resistencia" de la cuenta de resultados del arrendatario dependerá mucho de su % de beneficio y del % de costes variables (menores márgenes y menores proporciones de costes variables dificultarán la capacidad de pagar la renta).

Tasa de desocupación o disponibilidad (vacancy rates)

Actualmente las tasas de disponibilidad para centros comerciales y zonas "prime/high street" están por debajo del 5%, lo que se puede considerar un valor de plena ocupación. En estos casos, es poco probable ver que dicha tasa se incremente de forma sustancial como consecuencia de esta crisis, ya que sigue existiendo una fuerte demanda de nuevos locales "prime" a medio plazo como lo demuestran las inversiones previstas para nuevas aperturas de centros comerciales en los próximos años y la tendencia al alza de los últimos años en los precios de los locales "prime/high street".

Respecto del resto de locales la información disponible es mucho menos fiable, pero es muy probable que la disponibilidad real supere el 10-15% y que aumente con la crisis hasta el 15-20% aunque en muchos casos se tratará de locales que se quedarán sin demanda, independiente-mente del precio de alquiler, por lo que tardarán mucho más tiempo en volver a su explotación comercial. Es posible que muchos locales de esta categoría se reconviertan al uso residencial (¿o de hospedaje?)

Por todo ello, consideramos que las variaciones de las tasas de disponibilidad no tendrán una gran influencia directa en la variación de los precios de los alquileres de locales comerciales.

En resumen es previsible que se produzcan caídas de precios de los alquileres de locales comerciales, pero éstas no serán homogéneas y en muchos casos se renegociarán los contratos que permitan asegurar la supervivencia del inquilino y el resarcimiento posterior del propietario mediante la inclusión de cláusulas variables basadas en tráficos, aforos y ventas, aprovechando la existencia de "big-data" generado por operadores de telefonía móvil o por entidades bancarias que permita generar datos comparables.

También es importante tener en cuenta que esta crisis volverá a expulsar del mercado un número considerable de locales que quedarán obsoletos desde el punto de vista comercial y sólo tendrán salida si se les facilita la reconversión a otros usos (¿residencial, hospedaje?)

¿Qué escenarios podemos plantear para hacer estimaciones para los próximos meses o años?

Antes de nada es importante tener en cuenta que esta crisis se desarrollará probablemente en tres fases:

- fase inicial de confinamiento y cierre de la actividad comercial que tendrá una duración limitada en el tiempo (2-3 meses aproximadamente)

- fase de "vuelta a la normalidad" que dependerá de la evolución de la pandemia y que se extenderá de 12 a 24 meses (tiempo necesario para lograr controlar la enfermedad con vacunas)

- fase de recuperación económica completa que se solapará en parte con la anterior pero cuya duración será mayor (¿hasta 5 años?) y que dependerá tanto de la evolución de la pandemia como de las políticas de estímulo económico que se puedan poner en marcha

Dentro de este esquema general es importante plantear cuál será la posición que adopte el Gobierno en los próximos días (ya ha pasado bastante tiempo, no hay margen temporal) respecto del alquiler de locales comerciales:

- ESCENARIO 1 - INACCIÓN: el Gobierno sigue sin decretar nada ni establece ayudas específicas al alquiler de locales comerciales. Los operadores privados toman decisiones de forma individual y descoordinada y acuden a los Tribunales de forma masiva.

- ESCENARIO 2 - REDUCCIÓN 50%: se establecen medidas similares a las del alquiler residencial y las sentencias basadas en el principio "rebus sic stantibus" que establecen reducciones de la renta al 50% hasta que se recupere la normalidad.

- ESCENARIO 3 - MODERNIZACIÓN CONTRATOS: se establece un plan nacional de modernización de los contratos de alquiler comercial, forzando a la introducción de cláusulas de renta mínima garantizada y de renta variable en función de tráficos, aforos y ventas.

En función del escenario seleccionado veremos una evolución diferente en los precios del alquiler de locales comerciales que sin duda bajarán en todos los escenarios planteados, pero su intensidad e impacto variará fuertemente para cada escenario.

- En el ESCENARIO 1, posiblemente las caídas nominales no sean tan fuertes, pero es muy probable que el nivel de impagos y conflictividad sean altísimos y ello lleve a un colapso en los Tribunales y a alargar la situación de incertidumbre que impedirá la vuelta de la inversión a este sector.

- En el ESCENARIO 2, por un lado se elimina la incertidumbre de golpe lo cual es bueno para la inversión pero por otro lado se penaliza "excesivamente" al propietario cuyas rentabilidades suelen ser moderadas (casi siempre inferiores a las de los arrendatarios).

- En el ESCENARIO 3, posiblemente se pudiera eliminar la incertidumbre (algo menos rápido que el escenario 2) y se repartiría algo más la pérdida entre el propietario y el arrendatario. No obstante la implantación efectiva de las medidas derivadas de este escenario no sería tan inmediata y sería más complicada que en el escenario 2.

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