Inmodiario

Los propietarios de locales de Barcelona firman contratos con renta mínima y variables sobre la facturación del inquilino

Con independencia del decreto ley aprobado, el mercado de locales comerciales de Barcelona ya vivía un cambio de tendencia en la relación contractual alcanzada entre propietarios y empresas arrendatarias de los activos.

En algunas operaciones se han introducido cláusulas en las que se establecen variables en función de la facturación alcanzada por el inquilino. Así pues, se están firmando variables de entre un 13% y un 20% sobre la facturación neta mensual de las empresas. Si ese porcentaje es mayor a la renta mínima garantizada que se haya firmado, el propietario del local tendrá derecho sobre el excedente.

La duración de los contratos también se ha visto afectada en locales ubicados en segundas o terceras líneas comerciales. En estos momentos, los propietarios firman alquileres más cortos, pasando de los 10-15 años que se venían firmando hasta el momento, a contratos de entre 5 y 8 años. Incluso se llegan a pactar revisiones de las rentas a precio de mercado en periodos de 3 años.

El decreto ley aprobado por el Govern supone una reducción de hasta un 50% de la renta de un activo arrendado por un establecimiento afectado por la prohibición temporal de abrir o por las limitaciones de horarios o aforo, siempre que no se haya llegado a un acuerdo privado entre las partes. La ley aplica para los contratos de arrendamiento firmados a partir del 1 enero de 1995 y podrá ejercerse mientras duren las medidas de restricción que impiden la apertura de establecimientos, incluidos aquellos casos en los que se sirvan comidas a domicilio (Artículo 2, c).

Con independencia de este decreto ley, el mercado de locales comerciales de la ciudad de Barcelona ya vivía un cambio de tendencia en la relación contractual alcanzada entre propietarios y empresas arrendatarias de los activos. Y es que, desde que se reactivara el mercado inmobiliario en junio, en algunos de los contratos que se firmaban en el mercado retail barcelonés ya se estaban produciendo rebajas de hasta un 50% por parte de los propietarios en los que se establecía una renta mínima a percibir cada mes. De esta manera el propietario garantizaba unos ingresos mínimos mensuales en vez de tener el local vacío. Son datos de la consultora inmobiliaria Laborde Marcet.

Además, en algunas de estas operaciones se han introducido cláusulas en las que se establecen variables de entre un 13% y un 20% sobre la facturación neta mensual del inquilino y que también estarían sujetas al nuevo decreto ley (Artículo 2, a). Si ese porcentaje es mayor a la renta mínima garantizada que se haya acordado, el propietario tendrá derecho sobre el excedente. Por ejemplo: si un restaurante debe hacer frente a una renta mínima mensual de 10.000 euros y el 20% (o el porcentaje pactado en los variables) de su facturación neta en septiembre fue de 12.000 euros, el propietario tendrá derecho a percibir otros 2.000 euros en concepto de variables. Por tanto, la relación sinérgica que existe entre ambas partes del mercado es fundamental para el éxito de las negociaciones privadas de los contratos en este contexto de crisis y cierre de establecimientos.

Por otra parte, la duración de los contratos también se ha visto afectada debido a la crisis del coronavirus. En estos momentos los propietarios de locales ubicados en segundas o terceras líneas comerciales alcanzan acuerdos con las empresas sustancialmente más cortos, pasando de los 10-15 años que se venían firmando hasta marzo, a contratos de entre 5 y 8 años. Incluso se llegan a pactar revisiones de las rentas a precio de mercado en periodos de 3 años para adecuar las condiciones de los arrendamientos a la evolución coyuntural de la economía española, siempre y cuando el local se encuentre en buenas condiciones y el inquilino no haya tenido que hacer una inversión inicial elevada.

"Superar esta crisis dependerá de la buena relación y negociación privada entre propietarios y arrendatarios. Las condiciones han cambiado y la forma de consumir también, por lo que es tan lógico como necesario que ambas partes del mercado se adapten al escenario COVID-19. Por un lado, los propietarios han de ser conscientes de que las empresas están sufriendo mucho y de que su facturación ha caído drásticamente; por otro, los inquilinos han de alcanzar acuerdos con la propiedad tratando de respetar al máximo el acuerdo contractual firmado", indica Ángela Sánchez, directora de Retail de Laborde Marcet.

El mercado de locales comerciales de Barcelona sigue siendo uno de los más rentables para la inversión. Tal y como recuerdan desde la consultora, "empezamos a detectar algunas buenas oportunidades de compra en activos de gran calidad con un horizonte de inversión a medio plazo". Las previsiones de la compañía inmobiliaria es que los locales en buenas ubicaciones o posiciones estratégicas no registren grandes descuentos en el medio plazo, por lo que fondos, family offices e inversores privados ya vuelven a estar en búsqueda de bienes inmuebles con presupuestos de a partir del millón de euros para activos de retail.