Inmodiario

Las autoridades sanitarias perfilan un plan de actuación contra la gripe A sin precedentes en la reciente historia española. El ejército custodia las existencias de antivirales y vigila la fabricación a contrarreloj de los tratamientos. Las comunidades autónomas empapelan los hospitales y edificios públicos de carteles proclamando las bondades de una vida profiláctica. Prohibido el apretón de manos como forma de saludo y no digamos el intercambio de besos. Se prescribe el lavado continuo de manos. Debe hacerse compulsivamente, como Jack Nicholson en Mejor Imposible. Teléfonos de atención al paciente, cuestionarios en internet para realizar un autodiagnóstico antes de acudir a colapsar los hospitales. Y lo más insólito es la coordinación que se aprecia entre los gobiernos regionales de signos variopintos entre ellos y con el Gobierno de España. No sé lo que pasará a partir de septiembre con la gripe A, pero nadie podrá negar que se está trabajando de forma ejemplar para gestionar ésta (y sólo esta) crisis.

Por desgracia no ocurre lo mismo con la gripe que sacude al sector inmobiliario, gravemente enfermo desde hace ya dos años. Alguien dirá que a estas alturas no tiene ningún mérito analizar los síntomas que aquejaban al paciente ya en dos mil seis. Y con razón. Ahora es muy fácil culpar a quienes por acción u omisión llevaron al sector a la UCI. A cojón visto toro seguro. Así que mejor será pasar página y reflexionar sobre los factores que deberían tenerse en cuenta para evitar repetir los mismos errores. Una suerte de profilaxis estratégica que evite volver a contagiarse en el futuro o al menos ayude a paliar los efectos de esta pertinaz dolencia.

La primera recomendación es volver a los fundamentos y al sentido común. Ya desde las primeras civilizaciones que poblaron la Tierra, el factor más importante para el asentamiento de los grupos humanos es el sitio. La localización es con diferencia lo más importante que debe tenerse en cuenta a la hora de promover un desarrollo inmobiliario. Localización, localización y más localización. Mesopotamia surgió entre el Tigris y el Eufrates y no en un secarral. Egipto nació como un asentamiento a las orillas del Nilo y no en mitad del Sahara. Pues de la misma forma, el hombre actual busca asentarse allí donde sus necesidades vitales son mejor satisfechas. Urbanizar el campo no parece por tanto la mejor opción. Sin embargo, en las poblaciones que rodean las capitales de provincia españolas ha surgido en estos años una asquerosa y densa capa de desarrollos urbanísticos que finalmente han quedado abandonados y sin futuro. No hay demanda latente para que miles de personas se trasladen a vivir a un pueblo que en los últimos treinta años no ha pasado de los tres mil habitantes. Construir en medio del desierto puede funcionar en Las Vegas. Quizá en Dubai, aunque lo dudo. Pero no en el desierto almeriense o en un páramo mesetario. Quien lo crea es un ingenuo, un temerario o un especulador. Solamente en un escenario de crecimiento demográfico desaforado puede ser rentable esta barbaridad. Y esto nos lleva al segundo factor.

El crecimiento demográfico histórico constituye un dato de máxima relevancia a la hora de tomar una decisión de inversión. Es el contrapunto de las proyecciones demográficas que se utilizan a la hora de estudiar un posible proyecto. En nuestro país cientos de municipios cuyo crecimiento en los últimos treinta años ha sido moderadísimo, han aprobado desarrollos urbanísticos que hubieran multiplicado por diez o por veinte su techo poblacional. Solamente en el corredor del Henares harían falta cuatrocientos mil habitantes para absorber las viviendas que podrían construirse de acuerdo con los planes urbanísticos aprobados y los aprovechamientos resultantes. La estrategia de transformar suelo en medio de la nada ha supuesto un descalabro total para un sinfín de promotoras inmobiliarias.

El milagro económico español, el fenómeno de la inmigración y la idea de convertir España en la Florida de Europa nublaron las mentes de docenas de decision makers que apostaron doble o nada por el sector residencial español. Hacía falta construir más y más porque la demanda era inacabable. Y si la competencia ha apostado a que este pueblecito va a convertirse de la noche a la mañana en Manhattan, hay que estar ahí.

La estructura financiera tampoco es moco de pavo. En tiempos de dinero barato, la tendencia natural del promotor es buscar el máximo apalancamiento. Es decir acometer proyectos sin aportar dinero o aportando lo menos posible. La financiación que la ponga el banco. Y si luego el proyecto no funciona, que se lo quede Botín o la caja de turno. Además, si el banco pone la pasta será porque esto es un buen negocio. Habría mucho que decir sobre la actuación y la gestión de riesgos desplegada por los bancos y sobre todo de las cajas. Pero la irresponsabilidad de las instituciones financieras no exime a los promotores de haber pecado de una clamorosa falta de realismo. La primera y más efectiva gestión de riesgos es una estructura de financiación racional y sostenible. El grado de apalancamiento no debe ser el máximo en todos los casos sino el racional en función de cada proyecto. A mayor incertidumbre menor apalancamiento. En presencia de una joya, localización exclusiva, demanda asegurada, sí es razonable apalancarse al máximo. El promotor no debe delegar en el banco la decisión sobre su estructura de financiación.

Por último es fundamental la puesta en cuestión de los estudios de mercado y tasaciones y en particular los escenarios asumidos de precios actuales y futuros. No son demasiadas las voces que se han alzado en esta crisis contra las consultoras inmobiliarias encargadas de los estudios de mercado. Pero la gran lección de esta crisis es que no hay estudio de mercado que pueda sustituir (a priori) al olfato del promotor. Se ha puesto a lo pies de los caballos a las agencias de rating por su penosa actuación a la hora de calificar la solvencia de los bonos de titulización hipotecaria y de las propias instituciones financieras. Merecido lo tienen. Exactamente igual que quienes han valorado los activos inmobiliarios asumiendo hipótesis surrealistas de demanda y de evolución de precios. Sucumbiendo al onanismo mental quizá trastornados por los ingentes honorarios y bonus percibidos.

Cuatro factores por tanto, localización, población, financiación y precio serán suficientes para evitar una nueva burbuja. Los ciclos son inherentes al negocio inmobiliario y siempre existirán en mayor o menor medida. Pero no es lo mismo un ciclo alcista que una burbuja. Para que una burbuja crezca hace falta jabón, un aro y alguien que sople. También se pueden hacer con dinero barato, promotores iluminados y asesores irresponsables.


Juan Carlos Urbano
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