Inmodiario

  • OPINIÓN
Presentábamos en el artículo anterior una aproximación a la certificación LEED de sostenibilidad en los edificios. Conviene ahora hablar de una de sus consecuencias más radicales.

Por qué... ¿qué se pretende finalmente con esa certificación de calidad?

Pues...“El producir un cambio efectivo en la forma como los elementos del medio construido (oficinas, centros comerciales, residencial, etc.) son proyectados, construidos y mantenidos.”(1)

¿Y eso, a qué precio?

En su presentación a los medios, D. Fernando Arenas, Managing Director de Hines España, indicó que el coste de la sostenibilidad que calculaban para su edificio Tripark estaría alrededor del 2,5 ó 3 % del coste del proyecto total. Un coste aceptable para el valor añadido que suponía la sostenibilidad, pero –remarcó el presentador- sólo debido a que esta idea había sido considerada desde el principio del proyecto. Adaptaciones posteriores, como la rehabilitación o reforma de un edificio ya construido, a este sistema alcanzarían sin embargo cifras de coste mucho mayores.

Y aquí es dónde, aparece la ciénaga de Shrek.

Si con éste u otros sistemas de certificación de calidad (la próxima ISO dedicada al sector inmobiliario (2), por ejemplo) se empiezan a producir edificios sostenibles, en el sentido definido, llegará un momento en el que dispondremos de un parque de edificios sostenibles frente a una inmensa marea de edificios que no lo serán. O que, cuyo coste posterior de adaptación a las especificaciones de calidad certificada LEED, ISO, etc., serán muy altos. Por tanto nos enfrentamos o enfrentaremos en principio a tres poblaciones diferentes de edificios, los sostenibles, los no sostenibles y aquellos otros a los que la sostenibilidad posterior les va a costar mucho más caro que a los del primer grupo. Éstos últimos, tras su adaptación sostenible, pasaría –con mayor coste- a formar parte de la primera población. Dos serán pues las opciones finales con las que propietarios, comercializadores y usuarios finales se encontrarán.

¿Y qué va a hacer el inversor inteligente frente la disyuntiva comprar (o alquilar) edificios sostenibles o hacerlo en otros edificios cuyos costes de mantenimiento, a igualdad de superficie, serán mucho mayores? Pues parece evidente su preferencia ¿no?... Pero por si acaso vea la justificación de su clara decisión.

El coste total de un edificio, coste al que además de su inversión inicial hay que ir sumándole los costes de su mantenimiento durante toda la vida útil del mismo, no es un concepto nuevo (3) pero se ha convertido en la actualidad en un concepto radical, pues ahora sí disponemos de tecnología verde y sabemos medir con mucha precisión el resultado de la instalación o no de unos u otros sistemas en un edificio y , por tanto, cuál va a ser su coste inicial ... y el total. Y aquí es dónde Shrek nos advierte que el inversor informado (4) se lanzará hacia los del primer grupo. Siempre lo hará así –salvo raras excepciones- pues siempre calculará su inversión teniendo en cuenta sus costes de mantenimiento, mucho menores para los sostenibles que para los no sostenibles. Se abrirá pues una fractura entre las poblaciones de edificios, de difícil salvación, que dirigirá sus preferencias de inversión hacia una clase de edificaciones, en detrimento de otras.

Y en la actualidad, Shrek nos señala además, las ventajas de la comercialización de este tipo de edificios sostenibles frente a otras opciones. El vendedor, podrá vender o alquilar edificios con ventajas competitivas difícilmente replicables por otros competidores en cuyos edificios a comercializar no se den las ventajas “verdes” que indicábamos.

Dos poblaciones de edificios, dos oportunidades de inversión, y una opción claramente ganadora.

¡Siga con cuidado... y tenga en cuenta, la palabra sostenibilidad, en sus adecuados términos!

Miguel Villarroya Martín
www.inmobiliari.net

Notas:

(1)Véase en: http://www.spaingbc.org/leed/leed.html
(2)Actualmente existe la norma iso 9001 2000 que trata de los sistemas de calidad aplicables en general a la Industria y otras iniciativas entre las que destaca la que AENOR y AEGI han estado trabajando: la creación de una normativa de calidad específica del sector de la intermediación Inmobiliaria., que se ha aprobado a nivel europeo y que se trasladará próximamente a España.
(3)La terotecnología de los años 80. Y de ella hablaremos próximamente.
(4)Informado supone que la sostenibilidad debe pasar a ser un valor principal de mercadeo o, al menos, que en el tratamiento de la variable de marketing Precio, éste no sea el precio inicial sino el que resulta de sumar a ése, el del mantenimiento.