Escritor y Formador inmobiliario. Arquitecto Técnico. Agente de la Propiedad Inmobiliaria. Correo...
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Alcobendas (Madrid).   Introducíamos en el artículo anterior la imagen de la Ciénaga de Shrek del profesor Bernardos de la Universidad de Barcelona. Y empezábamos su comentario con dos de las primeras características que empujan hacia la ciénaga a determinados inmuebles: a) aquellos que no tienen una localización preferente y b) aquellos otros que no tienen un valor de singularidad.

Algunos otros son:

c) Aquellos cuyo diseño esté obsoleto o que no responda a los deseos más extendidos de la demanda en esa zona .

Ya no hay mucha gente que acepte habitaciones interiores sin ventilación o con huecos de fachada pequeño, largos pasillos, estancias para usos ya caducos, carencia de instalaciones modernas –sobre todo de comunicación- techos altos o muy bajos, humedades de capilaridad, materiales pobres o en mal estado de conservación, etc.

O que, por el contrario, tenga características tan singulares que hagan que la casa no pueda ser comprada fácilmente, sino por alguien tan especial como lo sea el propietario actual o el que la construyó. Algunas casas de diseño, que encandilaron a quién las encargó en su día, horrorizan hoy a muchos otros.

d) Aquellos que padecen de alguna característica ambiental hostil.

Como es el caso de inmuebles próximos a cementerios, centrales de energía, plantas de reciclaje de desperdicios o escombreras, explotaciones porcinas, depuradoras, cementeras, gasolineras, etc. Nótese que estas cosas, antes, las utilizábamos para disminuir el precio de la tasación como factores de depreciación local, pero ahora no es que afecten al precio como lo hacían antes, ahora es que espanta a la demanda que tiene muchísimos otros sitios entre los que elegir.

e) Aquellos a los que las diferentes legislaciones urbanísticas hayan afectado gravemente.

Desde hace poco, aquellos inmuebles que estén dentro de la franja de protección marítimo terrestre y que están afectados por la Ley de Costas han pasado directamente a la ciénaga. Y qué decir de la valoración como rústico de los terrenos que aún no han alcanzado la categoría de urbanos, de acuerdo con la ley del Suelo Estatal.

f) Aquellos inmuebles situados en lugares en los que la nueva red de carreteras, autopistas y ferrocarril hayan hecho perder su anterior estatus.

Algunas poblaciones que antes estaban bien comunicadas –las carreteras nacionales podrían pasar por éllas- ahora se han quedado “olvidados” por los nuevos trazados de autopistas, por ejemplo la ciudad de Daroca en Zaragoza, cerca ya de la raya con Teruel... y muchas otras que están o estarán en esta situación. Y a no olvidar que lo que el Progreso olvida, entra rápidamente en decadencia.

g) Aquellas radicadas en núcleos fantasmas o en núcleos de población decrecientes.

Los núcleos fantasmas son los nuevos y enormes desarrollos que al albur del boom se construyeron pensando que se completarían los inmensos polígonos urbanizados y que hoy hacen que los pocos bloques que se levantaron queden como islotes perdidos en un mar de tierra, farolas y asfalto.

También son firmes candidatos a la ciénaga todos los núcleos de población cada vez más escasa, huérfanos de gente joven, servicios asistenciales, puestos de trabajo y elementos de diversión, perdidos en la nada de nuestra geografía.

h) Y sin olvidar a aquellos inmuebles radicados en poblaciones con situaciones lingüísticas extremas o, aún más, de declarada violencia nacionalista. ¡También van camino de la ciénaga!

Aunque esta no es una lista exhaustiva, todos los casos anteriores muestran, en una u otra forma, el problema genérico: los inmuebles de Shrek son todos aquellos cuyas características de oferta no logran despertar una demanda efectiva, por uno o varios de los motivos expuestos en la lista anterior, con independencia del atractivo que pueda representar su bajo precio.

Nota última:

Esta idea de los inmuebles situados en la ciénaga de Shreck, del profesor Bernardos, nos sitúa frente a un hecho incómodo: muchos bienes no se venderán, salvo excepciones, durante largo tiempo, sin que la variable precio pueda ser utilizada –a la baja- para disparar la conducta de compra.

Esta idea, a la que habrá de darse una definición más precisa en algún otro momento, debe también de completarse con el análisis de las consecuencias de la pertenencia de un inmueble a esa ciénaga tanto para su propietario actual, como para el intermediario que podría intervenir en una futura venta, además de para el posible comprador. E, igualmente, para los posibles nuevos constructores de Shreck y lo que la ciénaga puede representar para el conjunto de la riqueza nacional y sus consecuencias. A eso dedicaremos esta serie de artículos.

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Continuará; mientras tanto:¡siga con cuidado!
Miguel Villarroya Martín
info@inmobiliari.net

(1) La imagen de esta postal pertenece al servidor de imágenes www.clipart.com al que está suscrito mi sitio www.inmobiliari.net

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