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Durante el año y medio que llevamos de pandemia, los precios de los alquileres han bajado hasta un 17% en las grandes ciudades, debido al aumento de la oferta por la falta de visitantes que demanden alquiler turístico.

Con la vuelta parcial del turismo, en niveles superiores al año pasado, pero inferiores a tiempos pre-Covid, es una incógnita cómo evolucionarán los precios, ya que "ni la oferta ni la demanda serán iguales que antes de la pandemia", señalan desde FIABCI España.

Un giro de 180 grados. Así ha cambiado el mercado del alquiler con la irrupción de la pandemia. Mientras el precio de la vivienda resistido el temporal, los arrendamientos han sufrido unas caídas de precios espectaculares debido a la desaparición casi total del alquiler turístico. Con la llegada de la vacunación, el pasaporte europeo y la consiguiente vuelta parcial del turismo, es una incógnita saber qué ocurrirá con los precios, ya que tanto la oferta como la demanda han cambiado.

Para Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación Nacional API, el mercado antes de la pandemia "estaba saturado por una falta de oferta que hacía que los precios se encarecieran", mientras que tras la irrupción de la Covid-19, muchos de los alquileres que se destinaban al turismo pasaron al alquiler tradicional.

Esta situación, podría cambiar con la vuelta del turismo. "Si en una ciudad con un gran parqué de alquiler turístico no hay suficiente oferta, los precios de los alquileres tenderán a subir", explica la experta. Esto se da porque para los propietarios, es mucho más rentable tener un piso en alquiler turístico que en alquiler convencional.

En este sentido, las grandes ciudades como Madrid o Barcelona lideran las caídas, que alcanzan el - 15,7% y -13,8%, que coinciden con las bajadas del parqué de alquiler turístico de las ciudades, que en estos momentos es del 1,2% del total. Los datos del INE muestran que, entre agosto y febrero, el número de viviendas turísticas anunciadas en plataformas digitales cayó un 8,3%.

¿Habrá un trasvase al alquiler turístico?

La experta señala tres condicionantes que marcaran este verano la posible subida de precios por el trasvase de alquiler convencional a alquiler turístico. El primero y más evidente es en qué grado volverá el turismo. Según el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, antes de la pandemia visitaban España 83,7 millones de viajeros, mientras que el pasado año llegaron 19 millones, un 77% menos.

Este año, todo parece indicar que, aunque no se llegarán a las cifras prepandémicas, si se mejorarán los datos de 2020. En concreto el Mitma espera que leguen el doble de viajeros del año pasado. "Es difícil de predecir porque en el volátil contexto en el que vivimos son frecuentes, por un lado, las reservas de última hora, así como las cancelaciones", advierte la experta. Sin embargo, los esfuerzos de las autoridades por impulsar la movilidad, a priori mucho más segura que el año pasado por el gran avance de la vacunación y el pasaporte verde europeo, ya en funcionamiento, hacen pensar que una recuperación moderada será posible.

En este sentido, también afectarán al mercado "situaciones externas", como las recomendaciones de viaje que imponen algunos países. "En España el turismo británico es en términos absolutos el más relevante, también en el mercado inmobiliario, pero ahora mismo el gobierno británico tiene una recomendación de no viajar al país", apunta Puigdevall.

El segundo factor que determinará cómo se comportará el mercado del alquiler, será la propia reconfiguración de este. Puigdevall señala que, ante la incertidumbre provocada por la pandemia, muchos de los alquileres que estaban destinados al turismo se han pasado al alquiler convencional, mucho más seguro a largo plazo, lo cual explica las bajadas de precio por la subida de la oferta.

"Los que hayan puesto sus pisos en alquiler convencional no volverán este verano al alquiler turístico", apunta la experta, quien añade que estos arrendamientos tienen un plazo mínimo de 5 años para personas físicas y 7 para personas jurídicas. Por otro lado, aquellos que lo pusieron en alquiler temporal, volverán al mercado este verano.

En este sentido, algunos expertos señalan que el trasvase de alquiler turístico a residencial ha sido en torno a un 15% y un 20% de la oferta. Por ello, aunque se asista a subidas de precio, la experta considera que estas no serán muy pronunciadas porque "ni la oferta ni la demanda serán iguales que antes de la pandemia".

¿Regulación de precios?

El tercer factor determinante es una hipotética regulación de los precios del alquiler. Aunque se desconoce el contenido de la nueva ley de vivienda, el debate público está centrado en la posibilidad de que esta incluya una regulación de los precios del alquiler. "Esta medida viene incluida en el marco del acuerdo de Gobierno actual, por lo que es una posibilidad real", señala Puigdevall.

No sería la primera regulación de precios que se da en España. El futuro contenido de esta ley podría estar vinculado al devenir de la regulación sobre el alquiler catalana, normativa que está siendo estudiada por el Tribunal Constitucional por su posible inconstitucionalidad. "Lo que decida el TC marcará el futuro de este tipo de normas", explica la experta.

Por un lado, los juristas coinciden en que la regulación podría acabar siendo declarada inconstitucional porque no respeta el reparto competencial. "Sin embargo, también se considera que la limitación de precios puede ser anticonstitucional porque va en contra de la libertad contractual y de precios", considera Puigdevall.

Esta distinción es para la experta, "clave", ya que si se tumba la norma por ir en contra de la libertad de precios "el Constitucional estaría, de facto, limitando cualquier intento futuro de limitar los precios", mientras que si se resuelve por competencias "dejaría la puerta abierta a que el Estado pudiera imponer una norma de ese tipo".