Api y Perito Judicial Inmobiliario Colegiado. Registrado en AICAT Empecé en el sector en el año...
Inmodiario

Después de intervenir durante meses en el control de una obra de reforma del apartamento de un cliente Suizo, le recomendé poner una alarma para evitar el problema de los okupas en su ausencia. Me miró estupefacto. Después de explicarle, como buenamente pude, qué es un okupa y cómo actúan, su cara de terror pasó a ser de ira. Su primer comentario fue: ¡En que país de m****a he comprado yo un apartamento!

Esta frase me atormentó durante bastantes días, y es que, explicarle a un suizo quiénes son y cómo actúan los okupas en España, es como explicarle a un marciano cómo se hace un café con leche descafeinado, desnatado y con sacarina.

-Querido lector, a modo de ejemplo te voy a contar una pequeña historia ficticia, que no ha ocurrido nunca, y cualquier parecido con la realidad es pura coincidencia (tu ya me entiendes):

"Yo mismo he sido víctima de una ocupación, y de dos intentos posteriores. La ocupación la solucioné por la fuerza (con los conocimientos que tengo ahora, una gran imprudencia por mi parte). Yo estaba viviendo en Barcelona y me enteré por unos vecinos que me habían ocupado la casa, que está en un pueblo de la provincia de Girona. Reventaron la puerta de atrás a la que se accede a través de un patio y en una de las habitaciones montaron una pequeña plantación de marihuana. Poseído por el demonio y la rabia, reventé la misma puerta que ellos. No había nadie en la casa, y cuando descubrí la plantación lo destrocé absolutamente todo, y dejé pasar un día para que se hicieran cargo de la magnitud de la masacre, antes de irme esparcí dos paquetes de harina por la puerta a través de la cual accedí, para tener constancia de sus entradas y salidas. Pasado un día pude observar el trasiego de pisadas que desvelaba la harina, y fue entonces cuando contraté e hice instalar esa una alarma con sistema de grabación y conexión con la policía. Instalamos los carteles preceptivos y reparé la dichosa puerta que da al patio trasero. No pasaron ni cinco horas, que saltó la alarma, rápidamente vino la policía (que se negó a entrar), y puse una denuncia por robo y allanamiento, facilitando a la policía las imágenes obtenidas de dos chicos jóvenes que forzaron la maldita puerta. Después de estos episodios, decidí habitar yo en la casa, y desplazarme en tren a Barcelona para ir a trabajar, total, en una hora y cuarto de tren estoy en el centro de Barcelona. Como soy un gran amante de los animales, y dispongo de dos amplios patios, fui a la perrera y adopté dos fantásticos rottweileres de cincuenta y cinco kilos cada uno. Pasados unos pocos días encontré un pantalón tejano desgarrado en el patio, que había sido objeto de juego de los perros."

La debilidad de la legislación española, y la portuguesa, son únicas en Europa en cuanto a como afrontan el movimiento okupa, a pesar de que este atenta flagrantemente contra el derecho de la propiedad, reconocido de forma expresa en nuestra constitución.

Existen en internet extensos manuales para ocupar con éxito una vivienda y asegurarse una larga permanencia en la misma. Hay que tener en cuenta también que existen mafias especializadas en aprovechar vacíos legales y ceder viviendas a terceros para una larga ocupación de la misma, que cobran cantidades importantes de dinero a personas en situación marginal o de exclusión social que no pueden tener acceso a una vivienda por los cauces habituales o legales.

En este texto no se recogen los casos de ocupaciones de espacios públicos.

La última crisis inmobiliaria que destrozó el sector inmobiliario del país ha dejado muchas viviendas en manos de bancos, (rescatados con dinero público) y a mucha gente sin una vivienda. De hecho, uno de los eslóganes del movimiento ocupa reza: "ni personas sin casa, ni casas sin personas". Para evitar conflictos morales, ya que no quiero entrar en la legitimidad o no de este tipo de acciones ante una situación extrema, voy a tratar este tema desde el punto de vista de la defensa de una propiedad legítima.

Existe un protocolo de búsqueda de viviendas vacías que va desde el "dato", hasta la búsqueda de información en instituciones públicas. El "dato" es una información que se pasan, previa observación de la zona, los captadores del movimiento okupa, es decir, existen ojeadores que buscan e incluso marcan con pintura los objetivos de los nuevos okupas, son personas que conocen la situación de una propiedad (sea o no vivienda), que se encuentra en estado de abandono o desocupada y pasan la información a los "colegas" que puedan estar interesados en esta. Después, en muchas ocasiones acuden al registro de la propiedad para obtener la nota simple, al catastro, e incluso acuden al ayuntamiento para conocer la situación legal del inmueble a ocupar, aclarar también que a través de este sistema se obtiene también el nombre completo y el DNI del propietario o propietarios. Obtienen de esta forma una información muy clara de a quien se enfrentan. No es de extrañar pues, que existan mafias organizadas, que "abren" viviendas y hacen contratos a los nuevos inquilinos, que ocupan a sabiendas o no, viviendas que no son de la propiedad del arrendador a través de contratos ilegales o falsos.

Para un okupa el momento más crítico es el de "abrir" la vivienda. Intentan, siempre que sea posible, acceder desde ventanas o puertas traseras para que se note lo menos posible que ha habido fuerza en el momento de acceder. Es importante para ellos esconder las herramientas que han usado para entrar, si las ve la policía o son pillados en el momento de acceder están frente a un delito ya sea de usurpación o de robo en grado de tentativa. La mejor forma de contrarrestar esta acción es la instalación de una alarma, si puede ser con sistema de videograbación, ya que así obtendremos una prueba del allanamiento. La policía cada vez es más reacia e interviene menos en este tipo de sucesos, ya que el artículo 18.2 de nuestra constitución señala que cualquier domicilio es inviolable. Es decir, que nadie, ni siquiera la policía puede acceder sin una orden judicial. En caso de que la policía acceda a la vivienda, aunque el delito de usurpación del inmueble acabe de perpetrarse, los ocupantes pueden presentar una denuncia contra la actuación policial y, si logran acreditar ante el juez que se había constituido morada en el momento de los hechos, la resolución judicial tiene muchas posibilidades de ir en contra de los agentes. El único caso en que la policía puede entrar en un domicilio sin una orden judicial, es el caso de que se esté cometiendo un delito flagrante. En el caso de una ocupación necesitarás testigos dispuestos a declarar que hayan presenciado el allanamiento y disponer de pruebas, como por ejemplo grabaciones o fotos de las cámaras de video vigilancia del sistema de alarma, en este caso la policía redactará un atestado con tales declaraciones y echará al momento a los pretendidos okupas. Es muy importante la velocidad y que en un primer momento, cuando nos pongamos en contacto con la policía, decir que estamos ante un robo o un allanamiento, en ningún caso hay que decir que se trata de una ocupación ya que esto va a ser determinante en la actuación policial.

El manual del okupa aconseja hacerse fotos dentro de la vivienda con periódicos o cualquier otra manera de demostrar el tiempo que llevan dentro. Intentar aparentar normalidad con los vecinos e intentar ganarse la simpatía de estos, para hacer fuerza ante un futuro desahucio. Existen plataformas como la P.A.H. (Plataforma de Afectados por la Hipoteca), que son muy activas y consiguen parar muchos "alzamientos" con su presencia y manifestaciones.

El procedimiento civil, es el más utilizado al ser el cauce más sencillo y más rápido, y no hace distinciones entre vivienda habitual o segunda residencia. Consiste en interponer una demanda judicial, vas a necesitar abogado y procurador. El tipo de acciones civiles que podemos ejercer son: el desahucio por precario (el más sencillo y rápido), la acción de la tutela sumaria de la posesión, la acción de defensa de los derechos reales inscritos y la acción declarativa del procedimiento ordinario.

El infame manual del okupa dice, que en caso de que la policía los identifique que sea siempre fuera de la vivienda, esto lo hacen a efectos de notificaciones judiciales y sirve para retrasar cualquier acción judicial, aunque con la modificación de la ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas que entró en vigor el 2 de julio de 2018 permite, una absoluta excepción en el ordenamiento jurídico, ya que en toda demanda civil hay que identificar al demandado. En este caso la notificación se considerará efectuada a quien se encuentre en la vivienda en el momento que se persone el agente judicial, pudiendo ir acompañados de los agentes de la autoridad para proceder a la identificación. Aunque si no te abren la puerta, ¿estamos en las mismas? La respuesta es no, ya que si no contestan a la demanda en el plazo previsto por la ley el juez dictará sentencia, previa solicitud del demandante sin necesidad de que transcurra el plazo de veinte días previsto en el artículo 548 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. A este procedimiento no se pueden adherir ni bancos ni empresas inmobiliarias vinculadas a bancos ni otras empresas privadas con fines lucrativos, estas tendrán que acudir a la vía penal o a otras vías civiles.

El procedimiento penal es otra opción, la usurpación u ocupación de inmueble está tipificada en el artículo 245.2 del código penal, con penas asociadas de tres a seis meses de prisión. Es más larga, se puede ver fácilmente desestimada ya que el juez tiene que ver indicios de delito. Hay que tener en cuenta también que se distingue entre vivienda habitual (el delito es de allanamiento de morada, con una pena más elevada), y la segunda residencia (en este caso el delito es de usurpación de bienes inmuebles). Los dos casos exigen dolo (voluntad de cometer un delito a sabiendas de su ilicitud).

Hay que aclarar que la ley no favorece a los okupas, es la lentitud de los procesos judiciales lo que los beneficia. Para causar más lentitud del sistema aprovechan el hecho de que haya menores viviendo en la casa, personas enfermas o animales de compañía, circunstancias que necesitan de la intervención de los organismos correspondientes y pueden ser causa de paralización y atraso del proceso de desalojo. Los retrasos en notificaciones e identificaciones son también muy usados para alargar el calvario.

Ante este panorama no es nada raro que se de el caso de propietarios que pagan a los ocupas cantidades de 3.000€, 6.000€ o la cantidad que proceda para que desalojen la vivienda (ten en cuenta que no te van a hacer factura).

Es falso que tus "nuevos okupainkilinos", no se puedan empadronar, de hecho la ley dice que: "todo ciudadano tiene derecho a empadronarse en una vivienda, sea cual sea la situación legal de la misma, mientras demuestre que la ha usado como vivienda habitual", también llamada morada. El manual del okupa da buena cuenta de cuales son los mecanismos legales existentes para tal fin, y para conseguir también la Tarjeta Sanitaria.

¡Más malas noticias querido propietario! Mientras tu casa está ocupada no estás exento del pago del I.B.I. (Impuesto de Bienes Inmuebles), ni del pago de las cuotas de la comunidad de propietarios, ni de los seguros que tengas contratados, ni la hipoteca, ni siquiera en caso de que no seas el propietario y tengas la vivienda arrendada te libras del pago mensual de las cuotas, aunque no puedas acceder a ella. Ah, y si los servicios de agua, luz o gas están a tu nombre, ni se te ocurra cortárselos, por que te van a demandar, aunque lo más probable es que "enganchen" nuevamente estos servicios de forma ilegal, con el riesgo que esto conlleva.

La comunidad de propietarios puede ser de ayuda e interponer una demanda de cesación de actividades molestas (ruido, olores, incumplimiento de las normas de la comunidad, etc.), es un juicio ordinario que acostumbra a durar un año y que se puede apelar, con el consiguiente alargo de la causa.

Existe una luz al final del túnel, los desokupadores. La ley dice que una vez ocupada la vivienda no se puede hacer nada que no pase a través de un juzgado, ya que el propietario podría ser acusado de allanamiento, aunque la vivienda sea suya. Pero existe una solución no regulada que puede solucionarte la papeleta. En los últimos años una serie de empresarios vieron un vacío legal que decidieron aprovechar. Es algo tan simple como un control de accesos, es exactamente lo mismo que se hace en la puerta de una discoteca o un pub. Puedes contratar los servicios de estas empresas, que colocarán dos o más personas con su carnet de vigilante legalmente obtenido (grandes como armarios roperos, y usualmente acompañados de perros para intimidar más), en los accesos de tu propiedad, y sencillamente no dejarán entrar a nadie que no sea propietario de la vivienda. En el primer control cuentan con la presencia de un abogado, que suele buscar con los okupas una salida negociada, dejándoles sacar sus cosas y en muchas ocasiones pagando una cantidad para que se vayan. En ningún caso acceden a la vivienda, para que no quede ninguna duda de la ausencia de allanamiento, hasta que ésta ha sido desocupada. Este es sin duda el sistema más rápido para solucionar el problema y como las empresas que proporcionan este servicio están proliferando mucho, el caché empieza a partir de los 500€, más lo que tengan que negociar con los okupas.

-Para terminar este capítulo te voy a contar otra historia, que jamás ocurrió y que cualquier parecido con la realidad es pura coincidencia:

"Ocurrió hace un par de años, es la historia de un propietario al que le ocuparon una casa en un pueblo cercano. Se trataba de una casa a cuatro vientos, de dos alturas, 5 habitaciones, dos baños, parking y con un patio delantero y trasero de unos 120m2 cada uno, o sea, una casa grande (también llamado "casoplón"). Los okupas revisando el correo (cosa totalmente ilegal, pero muy difícil de demostrar), encontraron la típica notificación bancaria donde sale el numero de cuenta del titular de la casa. Pidieron la nota simple al registro, para conocer el nombre y el D.N.I. del propietario, con toda esta información redactaron un contrato e ingresaron 150€ cada mes desde el cajero (para que no pudiera ser devuelto por el banco), y cuando el propietario anuló esta cuenta consignaron la misma cantidad de dinero en una cuenta judicial, a efectos de dejar constancia de la buena voluntad en el pago de una supuesta renta acordada. Cuando se celebró el juicio, declararon que tenían un contrato verbal con el propietario de pagar esa cantidad en concepto de alquiler, que el propietario se arrepintió del trato y que no quiso firmar el contrato, y que pese a la "mala fe" del propietario y a su arrepentimiento en alquilarles la propiedad por esa ridícula cantidad, ellos habían cumplido con su parte del trato. Allí siguen, pagando 150€ de alquiler al mes con un "contrato indefinido" (sentencia), por una casa que fue vulgarmente ocupada y que en el caso de ser alquilada, su precio de mercado rondaría los 1.500€ tranquilamente. Moraleja: sé muy reservado y celoso de tus datos."

David Ferrer Boix

¡Advertencia!

Esta obra ha sido creada para proporcionar información y motivación al lector. Si bien es cierto, que el autor se dedica a la comercialización de inmuebles de todo tipo y asesorar a sus clientes en el ámbito de la compraventa y alquiler inmobiliarios, recomienda el estudio personalizado teniendo en cuenta los pormenores de cada caso. Un inmueble es un bien único, que por localización geográfica y altura, debe ser tratado como tal y valorado teniendo en cuenta sus particularidades. Las instrucciones y consejos de este texto no pretenden en ningún momento ser sustitutos de un asesoramiento profesional. El contenido de cada capítulo es la sola expresión y opinión del autor. No existe ninguna garantía expresa o implícita por elección del editor o del autor, incluida en ninguno de los capítulos de este volumen. Ni el editor ni el autor individual serán responsables de los daños y perjuicios físicos, psicológicos, emocionales, financieros o comerciales, sin exclusión de otros, en especial, el incidental, el consecuente y otros daños.

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