Ingeniero Civil y Especialista en Negocios Inmobiliarios. Argentino
Inmodiario

PRECIOS EN ALZA, ¿INDICADOR SUFICIENTE DE UNA NUEVA BURBUJA?

Una de las mayores preocupaciones que han surgido en el sector inmobiliario español durante el último año es la posibilidad de que el mercado se esté aproximando nuevamente a una burbuja inmobiliaria que culmine, al igual que en el 2008, en una crisis del sector que arrastre nuevamente los indicadores macroeconómicos del país.

Esta preocupación toma especial importancia en el marco de un sostenido aumento en el valor de las propiedades durante los últimos 3 años, periodo en el cual el valor en algunas de las zonas más solicitadas del país, ha incluso superado el valor anterior a la crisis y se encuentra en máximos históricos, como por ejemplo en la capital española, donde el valor promedio de vivienda nueva alcanza los 2860 €/m2 frente a su máximo de 2.730 €/m2 en el año 2007.

No obstante, el aumento del precio de las propiedades no representa por sí mismo el preludio de una nueva crisis, por lo que evaluamos una serie de indicadores adicionales que resultan relevantes y que sirven para visualizar más claramente algunos aspectos actuales del sector.

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MERCADO HIPOTECARIO Y CANTIDAD DE OPERACIONES:

El principal disparador de la última crisis inmobiliaria fue un deficiente mercado hipotecario en el cual las facilidades del sistema financiero para acceder a las hipotecas fue tal que la cantidad de créditos hipotecarios emitidos superó con amplia diferencia a la cantidad de operaciones de compra-venta de viviendas concretadas. Esta discrepancia tuvo dos principales efectos:

  • La alta demanda de créditos hipotecarios (impulsada por el aumento en el precio de las propiedades) se vio reflejada en la tasa media de hipotecas, que en el año 2008 alcanzó el 5.15%. Esta alta tasa, en combinación con las facilidades de acceso al crédito desencadenó en una masiva cesación de pagos (Seguida por la ejecución de los bienes hipotecados).
  • Gran parte de la diferencia fue destinada al aumento del Stock Acumulado de Vivienda Nueva (Fuente: Ministerio de Fomento), el cual pasó de 196.184 unidades en 2005 a 649.780 unidades en 2009 (331% de aumento). Este enorme aumento en el stock hizo que el precio de las propiedades deje de ser sostenible debido a la gran oferta frente a una demanda relativamente constante, impulsando así la baja de precios.

Actualmente, el mercado cuenta con sistema de créditos equilibrado con una tasa accesible, lo cual genera un stock relativamente constante o balanceado en torno a las 460.000 unidades, que hace que los aumentos de precio se den principalmente por un aumento en la demanda de propiedades.

ÍNDICE DE COSTO DE LA CONSTRUCCIÓN VS. ÍNDICE DE PRECIO DE VIVIENDA NUEVA:

Siendo dos de los más importantes indicadores para las promotoras inmobiliarias, su relación tiene implicancia directa en la rentabilidad de las mismas.

Mientras observamos que el costo de construcción se ha mantenido sin grandes sobresaltos (Aumentando gradualmente un 18% desde el año 2006), el Índice de Precio de Vivienda Nueva (IPVN) ha sufrido un desplome que se extendió hasta el año 2013, a partir del cual, acompañado por el aumento en la cantidad de operaciones, comenzó a recuperarse hasta llegar a un máximo histórico a mediados del año 2019.

Actualmente, con ambos índices en máximos históricos, la relación entre el IPVN y el ICC se encuentra cerca de los valores alcanzados antes del desencadenamiento de la crisis. Esto significa que las promotoras están por alcanzar la relación entre precios y costos que tenían antes de que explote la burbuja, pero no necesariamente son indicadores tendientes a una nueva crisis, ya que los precios deben ser puestos en contexto, y eso se logra observando el siguiente indicador.

INDICE DE PRECIO SOBRE SALARIO MEDIO:

Una de las mejores maneras de contextualizar el valor actual de las propiedades es trazando su relación contra el salario medio. De esa manera logramos observar directamente el poder adquisitivo en el tiempo y compararlo de manera sencilla.

Esta relación alcanzaba hacia 2006 el valor de 1,11, lo cual significa que el valor medio del m2 en España era un 11% superior al salario medio. Actualmente, este valor ronda el 0,77, lo cual significa que el valor del m2 representa únicamente un 77% del salario medio bruto mensual.

El comportamiento de esta curva se debe a que, si bien el desempleo tuvo un drástico aumento durante la crisis, los salarios tuvieron un leve aumento que aún hoy se ve sostenido. El aumento de los salarios acompañado de la baja en el valor de las propiedades hizo que éstas resulten más accesibles aun cuando hoy día se encuentran en máximos históricos.

No obstante, actualmente la curva se encuentra en crecimiento, lo que significa que las propiedades se encarecen cada vez más en relación al poder adquisitivo. Resulta importante controlar que este indicador encuentre un valor de equilibrio para que las propiedades sigan siendo asequibles y poder mantener una demanda creciente.

Pero, ¿Es posible sostener esta demanda?

INGRESOS Y TASA DE EMPLEO

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Como podemos ver en el gráfico, en el año 2013 España estaba inmersa en una tasa de desempleo del 25,73%. Fue a partir de este año cuando, con salarios sostenidos, la tasa de paro comenzó a bajar haciendo que aumentasen las operaciones de compra-venta.

Este escenario dio comienzo a un aumento de la demanda que comenzó un proceso de estabilización de precios que se extendió entre los años 2013 y 2017, cuando los precios comenzaron a subir a un mayor ritmo.

Actualmente, la tasa de paro se encuentra apenas por debajo del 14%, nivel similar al existente al momento de estallar la crisis en el 2009, pero al encontrarse la misma en baja aún existe una amplia demanda potencial que tras ser incluida al mercado laboral se convertiría en demanda real siempre y cuando los salarios puedan mantener su estabilidad y continúen creciendo a un ritmo sostenido.

No obstante, resulta interesante resaltar que tanto en Madrid como en Cataluña los aumentos de precios han sido tales que, si bien aún las propiedades se encuentran más baratas en relación al salario medio que en la época de la crisis, de verse sostenidos podrían llevar a una importante disminución en la capacidad de absorción de la demanda, ya que los precios serían altos en relación al salario en dichas zonas. Algo similar ocurre con las Islas Baleares, pero no corresponde al análisis debido a que el principal mercado corresponde al segmento premium que no se ve tan afectado por estos factores.

Como conclusión encontramos un mercado en el cual los aumentos de precios de las propiedades se dan en un entorno estable y sostenible, no obstante de lo cual se debe de tener cuidado con determinados indicadores en algunas zonas específicas tales como Madrid o Cataluña, donde los precios aún están en valores razonables pero no deberían de poder mantener un ritmo de crecimiento tan pronunciado por mucho más tiempo.

En el país, el potencial de crecimiento es aún alto, y no parecen estar dadas las condiciones para la formación de una nueva burbuja inmobiliaria.