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La duración mínima de los alquileres de viviendas en Cataluña se situará entre los seis y los diez años. Esta es el objetivo con que trabaja el Departamento de Justicia, que prepara un proyecto de ley para regular los arrendamientos de viviendas a través del Código Civil de Cataluña.

El Gobierno estudia la posibilidad que la nueva norma establezca condiciones diferentes para los particulares y para las sociedades dedicadas al negocio inmobiliario. En el caso del alquiler de un inmueble de un arrendador particular, la duración mínima del contrato será probablemente inferior a la de los pisos o casas que pertenezcan a sociedades mercantiles.

El proyecto de ley también facultará el departamento competente en materia de vivienda porque pueda limitar el precio del alquiler, ya sea directamente o donante a los ayuntamientos la capacidad para hacerlo.

Además de la ampliación de la duración mínima del contrato de alquiler y de la limitación de los precios, la nueva ley incluirá un amplio paquete de medidas porque el arrendamiento de inmuebles se haga con mejores garantías tanto para los locatarios como para los propietarios.

Estabilizar el mercado y evitar los abusos

El objetivo de esta norma es ejercer la competencia exclusiva en materia de derecho civil para contribuir al acceso a la vivienda y hacerlo compatible con los servicios turísticos y la actividad de las sociedades dedicadas al negocio inmobiliario.

Se trata de evitar abusos como el aumento desproporcionado del coste del alquiler al jefe de solo tres años de contrato, que contribuyen a la expulsión del vecindario y al uso no residencial de los inmuebles. La estabilización del mercado tiene que servir para reducir la diferencia entre el incremento acelerado del precio del alquiler y el estancamiento de los salarios.

El precio del alquiler a Barcelona aumenta un 38% en solo 5 años

En el conjunto de Cataluña, el precio mediano del alquiler ha crecido un 29% en los últimos 5 años. En cifras, significa que ya ha llegado a los 698 €, 160 € más que el 2013. Esto significa que el precio del alquiler ya ha superado el nivel previo al estallido de la crisis.

El incremento general se ha acentuado especialmente a Barcelona, donde el precio mediano de un piso de alquiler de 72 metros cuadrados es actualmente de 949 euros, según el Incasol. Se trata de un 38% más que hace 5 años. Es decir, de un incremento mediano de cerca de 270 euros por piso.

Este fenómeno también se ha trasladado a los municipios del ámbito metropolitano y de su entorno. El aumento interanual de los precios del alquiler entre el 2017 y el 2018 es especialmente significativo a municipios como Santa Coloma de Gramenet (9,9%), Sant Andreu de la Barca (+11%), Ripollet (12,7%), el Papiol (+22%) o Sant Just Desvern (+39%).

La duración mínima de los alquileres fue de 5 años hasta el 2013, cuando entró en vigor la reforma de la Ley de Arrendamientos urbanos (LAU).

Con esta modificación, los contratos quedaron reducidos a los 3 años. A finales de diciembre, el Gobierno español aprobó un Real decreto ley que volvía a ampliar la duración mínima de los contratos, pero se limitaba a recuperar los 5 años anteriores a la reforma del 2013 y tampoco contemplaba la limitación de los precios.

El Congreso tumbó el Real Decreto al jefe de un mes y todas las iniciativas que incluía quedaron anuladas. El pasado viernes, el gobierno español recuperó la iniciativa, aprobada de nuevo y pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso.

El derecho civil catalán ya regula una parte de los arrendamientos

En Cataluña, solo se aplica el derecho civil español subsidiariamente; es decir, en los casos que no están previstos ni resueltos por el Código civil de Cataluña, que es la norma de aplicación principal. Como que, hasta ahora, el Parlamento de Cataluña no había regulado el arrendamiento de fincas urbanas, el marco de referencia actual es la LAU.

El proyecto de ley que prepara el Departamento de Justicia incorporará la regulación del alquiler de viviendas al libro sexto del Código civil de Cataluña, dedicado a las obligaciones y los contratos, y que ya establece las normas relativas en la compraventa y a los arrendamientos rústicos, con finalidad de preservación del patrimonio natural.

Debate en el Parlamento a finales de año

El Departamento de Justicia prevé que llevará la memoria preliminar de la ley al Gobierno este mes de abril y que el Consejo Ejecutivo podría llevar la norma al Parlamento a finales de año.

Mientras avanza la redacción del proyecto, la Consellería fomentará la máxima participación de la ciudadanía, el mundo asociativo y las instituciones vinculadas a la materia para recoger la sensibilidad y la preocupación tanto de los propietarios como de los locatarios.

Una regulación del alquiler avalada por los expertos juristas de la Comisión de Codificación

Los trabajos de redacción del proyecto de ley van a cargo de la Comisión de Codificación de Cataluña, que es la encargada de diseñar, desarrollar y revisar el derecho civil propio de Cataluña.

Todas las leyes que conforman el Código civil de Cataluña han sido aprobadas a partir de las propuestas hechas por la Comisión de Codificación, que está formada por expertos juristas, como por ejemplo académicos, notarios, registradores y abogados de reconocido prestigio. La presidenta de este órgano colegiado y paritario es la consejera de Justicia, y el vicepresidente es el director general de Derecho y de Entidades Jurídicas.

Las propuestas de la Comisión de Codificación las revisa el Observatorio de Derecho Privado de Cataluña, otro órgano asesor del Departamento integrado por los representantes de las principales instituciones jurídicas y por un experto designado por cada uno de los grupos parlamentarios.