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Después de la burbuja de la vivienda en propiedad que vivimos en la década pasada (2000-2010), tras la salida de la crisis estamos asistiendo claramente a una nueva burbuja, la de los pisos en alquiler. Detrás de este fenómeno hay varios factores. Uno de ellos es la escasez de viviendas en renta disponibles en los centros de grandes ciudades como Madrid y Barcelona. Otra es la proliferación de las plataformas online de alquiler de viviendas vacacionales como AirBnB, Rentalia, Wimdu o Homeaway.

Existe un factor más: tras muchas décadas de supremacía cultural de la vivienda en propiedad, a nuestro país ha llegado una corriente ideológica favorable a vivir de alquiler. Muchos jóvenes no se ven a sí mismos atados a una hipoteca durante 30 años, y prefieren la libertad y flexibilidad que les brinda la renta.

Los precios de la vivienda en renta están escalando de forma espectacular. Entre 2017 y 2018, el alquiler medio en España ha crecido un 10%, y ha alcanzado cotas inalcanzables para muchos bolsillos de clase media en las zonas urbanas. Este incremento ha atraído a numerosos ahorradores, que por primera vez en muchos años ven con buenos ojos la idea de comprar un piso como inversión para luego alquilarlo. Seguro que conoces a alguien que está ganando mucho dinero poniendo su piso el mercado como vivienda turística, ¿verdad?

En medio de la tormenta de noticias y cifras que nos asedia acerca de lo lucrativo que parece invertir en propiedades inmobiliarias para alquilar, hay que detenerse y pensárselo dos veces. ¡No es oro todo lo que reluce! La inversión en vivienda es una decisión que debe ser sopesada detenidamente y no debe realizarse con unas expectativas infladas por burbujas pasajeras. En este artículo, el equipo de análisis económico de Ethic Investors va a desglosar las ventajas y los inconvenientes de esta modalidad de inversión para ayudarte a tomar la mejor decisión para tu dinero.

¿Qué ventajas tiene comprar para alquilar?

La vivienda es un activo conocido y sencillo de entender. Muchos pequeños y medianos ahorradores optan por esta vía, sencillamente, porque están familiarizados con ella. El conocimiento sobre cómo comprar y luego alquilar una casa está al alcance de todos, y la información sobre la evolución de los precios o las facilidades bancarias, por ejemplo, son fáciles de consultar.

En una inversión tangible. El hecho de adquirir una propiedad física, que se pueda tocar, visitar y disfrutar, suele ser decisivo la hora de decantarse. Los inversores más tradicionales prefieren poner su dinero en lo tangible que en productos financieros como fondos de inversión o aventuras como el Bitcoin y las criptomonedas.

Alquilar es más rápido que vender. Seguro que tienes un amigo que sólo tardó 24 horas en alquilar su piso. ¡Se lo quitaron de las manos! Ciertamente, existe una descompensación entre oferta y demanda en los centros de las grandes ciudades, y las buenas oportunidades vuelan, lo cual incrementa el atractivo del alquiler a ojos del inversor.

Se obtiene dinero de forma regular. ¿A quién no le gusta recibir 800€ en su cuenta corriente el día 1 de cada mes? Desde el punto de vista de la planificación financiera, poder disponer de un calendario previsible de ingresos como retorno de una inversión es un beneficio incuestionable del alquiler.

La fiscalidad del alquiler es favorable. Durante muchos años, los sucesivos gobiernos se han esforzado en fomentar el alquiler de vivienda. Gracias a eso, las condiciones fiscales son bastante favorables. Para el propietario, se pueden deducir la mayoría de los gastos asociados, así como el 60% de la renta generada por el piso. No obstante, la fiscalidad puede cambiar de un año para otro, sobre todo si el gobierno se decide a pinchar la burbuja del alquiler.

La renta puede destinarse al pago de la hipoteca. Los alquileres han subido hasta situarse en niveles récord en España, y plataformas como AirBnb o Wimdu han abierto la posibilidad de ganar mucho dinero al mes con el alquiler vacacional. Muchos ahorradores ven el alquiler de la vivienda como el nirvana del ingreso pasivo, y así ir cubriendo las cuotas del crédito hipotecario. Es decir, un ingreso regular que recibirán mes a mes sin mucho esfuerzo… Pero, ¡ojo!

¿Qué inconvenientes tiene comprar para alquilar?

La inversión inicial es elevada. Salvo que seas un consumado inversor con un gran líquido disponible, comprar una vivienda va a requerir la mayor parte de tus ahorros o incluso que le solicites una hipoteca al banco. Nunca es una decisión que debas tomar a la ligera. En contraposición, en nuestros proyectos de crowdfunding inmobiliario de Ethic Investors puedes entrar a partir de 50€ con rentabilidades objetivo de entre el 15% y el 25%.

Es un activo muy poco líquido. Aunque ahora tengas claro cuál es tu plan, en la vida las cosas cambian y mañana podrías querer vender tu vivienda para obtener dinero inmediato. ten en cuenta que los pisos no son activos muy líquidos. Es decir, que no es probable que encuentres comprador de un día para otro. Según un informe de la sociedad de tasación Tinsa, se tarda una media de 9,5 meses en venderlo. ¿Podrás esperar tanto?

Corres el riesgo de impago. Si todo te sale bien, hallarás rápidamente un inquilino para tu piso. En el peor de los casos (y esto suele ocurrir a menudo), habrá meses en que no tengas ingresos porque estarás buscando a quién alquilárselo. Incluso puede que tengas que bajar el precio de la renta para ello. El peor escenario es meter dentro a un inquilino que no paga. Como sabrás, los procesos de desahucio son largos, caros e inciertos. De una forma u otra, te va a costar dinero, y eso va a lastrar la rentabilidad que soñaste para tus ahorros.

Debes tener una disponibilidad personal continua. Los pisos no se alquilan solos, sino que implican tiempo y recursos para gestionarlos. Debes estar ahí para mostrar la vivienda a potenciales inquilinos y tendrás que estar disponible para aparecer cuando surgen problemas: una caldera que se rompe, unas goteras inesperadas, una reunión de vecinos…

Los gastos pueden comerse tu rentabilidad. Si has encontrado una gran oportunidad de compra, lo normal es que la vivienda necesite una reforma o, al menos, reparaciones de chapa y pintura. La nevera, los electrodomésticos de cocina o la lavadora suelen necesitar reponerse cada 10 años y siempre hay imprevistos de fontanería o albañilería. En suma, el mantenimiento fácilmente puede representar 400€ al año, además de entre 400€ y 1.000€ de la cuota de comunidad. Piensa que estos gastos equivalen a entre dos y tres mensualidades anuales.

La fiscalidad puede jugarte una mala pasada. Antes mencionábamos que el marco fiscal para el alquiler es bastante positivo, pero no es oro todo lo que reluce. En el caso de que tengas tu vivienda vacía, Hacienda puede reclamarte el pago de un impuesto especial. Aparte, está el IBI, que en muchos casos ronda los 400 euros anuales. ¡Analiza a fondo las desventajas tributarias de comprar un piso! En algunas comunidades autónomas el Impuesto de Transmisiones patrimoniales (ITP) se va a engullir hasta el 10% sobre el precio de compra. Y no dejes de apuntar el notario y el registro de la propiedad, que pueden sumar una factura de 1.000 euros.

Impide una alta diversificación del ahorro. Nuestro diagnóstico final es que comprar una vivienda para alquilar conlleva un alto riesgo para tus ahorros. La vivienda es cara y esa inversión va a inmovilizar buena parte de tu capital con un desenlace incierto. En el peor de los casos, un inquilino moroso puede amargarte la vida y hacerte perder mucho dinero, o la zona en la que compres puede sufrir un deterioro, dando al traste con tus opciones de contar con una cartera de inversión diversificada.

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