Inmodiario

Me encanta ir a la peluquería. Cada seis semanas procuro acudir al salón de mi amigo José Luis a cortarme el pelo. Me gusta ir el sábado por la mañana. Me acerco dando un paseo, compro el periódico y me siento a esperar mi turno. Pero raramente leo el diario recién adquirido. En realidad no consigo resistirme a ojear alguna de las revistas de variada temática que se amontonan sobre las mesillas. Las tienen de divulgación, de automóviles, económicas y por supuesto de actualidad social. Nunca se me hace larga la espera, pero no sólo es por lo ameno de la miscelánea impresa. Me resulta incluso más entretenido inmiscuirme en alguno de los debates que se suscitan entre los allí congregados. Y de un tiempo a esta parte no falla: La crisis y la vivienda son temas recurrentes de polémica, compitiendo claro está con la nueva lluvia de estrellas que se cierne sobre el Bernabéu. Pues bien, el último sábado uno de los clientes se quejaba del bajo precio que algunos vecinos de su bloque, en trámite de vender sus pisos, estaban pidiendo por sus propiedades. Estaban tirando los precios y eso naturalmente estaba empobreciendo a todos los vecinos. Uno de los peluqueros sin embargo consideraba que los precios seguían siendo demasiado altos y que su hijo aún tenía serias dificultades para acceder a una vivienda por el elevado coste. Yo me limitaba a escuchar los argumentos desde un respetuoso silencio, cuando otro cliente, bastante atinado bajo mi punto de vista, aseveró que algunos precios habían bajado ya claramente, por ejemplo en la costa, en algunas zonas con mucho stock de viviendas terminadas y no vendidas y sobre todo en el caso de vivienda usada en manos de propietarios que atraviesan un mal momento y se ven obligados a vender asumiendo pérdidas cuantiosas respecto al precio que podían haber solicitado en 2007. Y fue entonces cuando José Luis, me puso en un aprieto. ¿Pero cuanto más van a bajar los pisos?. A lo que respondí. No tengo ni idea. Si lo supiera sería Ministro de Economía.

Financial Times publicó el pasado lunes la última entrega de su estudio sobre los precios de la vivienda en Europa. La bajada de precios en el primer trimestre de 2009 fue más acusada que las experimentada en los últimos tres meses de 2008. Y la tendencia sigue siendo a empeorar. Reino Unido lleva la peor parte y Francia y España sufren también severas correcciones, aunque por debajo del 10%. No obstante el diario señala que las bajadas de precios no son tan abultadas como en Estados Unidos. Lo que no explican es si prevén que se alcancen tasas similares a las norteamericanas. Parece que cuando Elena Salgado fue interrogada sobre este informe de Financial Times y sobre las expectativas futuras en torno a este indicador, la Ministra contestó “no tengo ni idea”. Quizá lo que en realidad pretendió fue parafrasear al Ministro Británico de economía y asesor de Margaret Thacher Sir Alan Arthur Walters, que en plena tormenta económica afirmó “Aparte de cuatro ideas básicas, no tengo ni idea de cómo dirigir la economía, de cómo luchar contra el viento”. Si la Ministra Salgado hubiese leído la columna que Alan Greenspan publico hace diez días en ese mismo diario, quizá habría recordado que el anterior Presidente de la Reserva Federal vinculó el inicio de la recuperación económica a la estabilización de los precios de la vivienda. Si el axioma resultase cierto, si Greenspan fuese infalible, Elena Salgado poco menos que habría declarado no tener ni idea de cuando comenzará la recuperación económica.

Personalmente creo que la estabilidad de precios es una condición necesaria o al menos muy importante, pero no suficiente para acceder a la senda de la recuperación. Coincido con el informe británico en que la tendencia bajista de los precios tiene una incidencia catastrófica sobre la inversión y el consumo. Y además supone una losa enorme para el sistema financiero que no termina de sanear sus balances cada vez más contaminados. Para lograr la estabilización de los precios será necesario todavía algún tiempo. Por una parte porque deberá absorberse paulatinamente el exceso de vivienda terminada, que se estima superior al millón de unidades. A esto hay que añadir la vivienda protegida que es lo único que se mueve en el mercado residencial, junto con una creciente presencia de comunidades de propietarios asumiendo el rol de promotores. Pero además debemos tener en cuenta un fenómeno que actúa como freno a las correcciones de precios. Las entidades financieras continúan asumiendo carteras ingentes de activos. Pero no sanean las valoraciones en sus libros, sino que en general sustituyen el préstamo promotor en el activo del balance por el ladrillo. Sin asumir pérdidas por deterioro de valor. Si tenemos en cuenta que el apalancamiento concedido a los promotores ha sido salvaje durante los últimos años, podemos concluir dos cosas: por una parte que el valor de los activos puede ser fácilmente inferior a la deuda pendiente. Por otro lado que esa diferencia no se ha ajustado aun en los balances de los bancos. Solamente de forma gradual y encubierta. Por eso los precios no caerán generalizadamente. Porque lo primero que hará un promotor si el precio cae por debajo del la deuda, será entregar la promoción al banco o caja. Y este no esta dispuesto a ajustar las valoraciones de forma masiva y poner en peligro su solvencia.

Así que yo pediría a la Ministra Salgado que ponga todos los medios para incrementar la transparencia y la independencia de las valoraciones y que la corrección se agilice en la medida de lo posible. Cuando todos los agentes del mercado vuelvan a tener una referencia de precios, tomarán sus decisiones de inversión, consumo y financiación, poniendo las bases de la recuperación económica. Y si tiene dudas, siempre puede venirse a los debates de mi peluquería. Eso si, que no se corte el pelo, porque es de caballeros.

Juan Carlos Urbano
jcu5236@gmail.com