Inmodiario

Las Promotoras de Valencia APROVA, integrantes de la Federación de Promotoras de la Comunidad Valenciana, lanzan una propuesta para revitalizar el sector como actor multiplicador de la economía. El sector inmobiliario es un sector tractor de la economía con una potente capacidad para crear empleo y riqueza no sólo directamente, sino indirectamente. Por su naturaleza, la construcción es una actividad en la cual intervienen numerosos agentes, abarcando actividades de promoción, financiación y comercialización, de producción, de elaboración de proyectos y dirección facultativa y ejecutiva de la obra, controles de calidad y seguridad. También incluye actividades de producción en sentido estricto, tanto de la propia obra como en el suministro de materiales y en las tareas de instalaciones y acabados. Esto se traduce en un gran volumen de actividad y empleo. La inversión en la construcción (edificación y obra civil) impulsa tanto la inversión del propio sector (efecto directo) como la de otros sectores relacionados (efecto indirecto).

Esta influencia se plasma en un efecto multiplicador directo del 1,3 e indirecto del 2,14, lo que supone un efecto total de 3,44, que significa que una unidad de inversión en el sector de la construcción genera 3.44 unidades finales de inversión total en la economía. Por otro lado, el incremento de un 1% en la inversión residencial (número de viviendas iniciadas), supone un crecimiento en el ritmo expansivo del PIB real de entre un 0,12 y un 0,15% de forma inmediata.

Además, esta actividad impulsa la demanda interna a través de dos efectos: el "efecto renta", derivado de la generación de producción y empleo que induce; y el "efecto riqueza", asociado en general al valor de la producción del sector como bienes de capital, pero más en concreto a la tenencia de vivienda en propiedad, que incrementa la riqueza de los hogares. Por otro lado, este sector tiene un fuerte efecto recaudador tributario, debido a los retornos fiscales por diversos conceptos, casi la mitad (0,21 puntos) asociado a la mayor recaudación de IVA, y otro tanto vía empleo, por el aumento de las cotizaciones sociales (0,09 puntos), por la recaudación de IRPF en la remuneración de asalariados (0,03 puntos) y por la reducción del gasto en prestaciones por desempleo (0,10 puntos).

La otra peculiaridad destacable, y no menos importante, es la de dar respuesta a las necesidades habitacionales facilitando el acceso a una primera vivienda, elemento básico de bienestar de los ciudadanos y aspecto que la propia Constitución señala como uno de los derechos fundamentales de los españoles. Por todo ello, aunque son muchas las medidas que desde el sector propondríamos nos vamos a centrar exclusivamente en dos de ellas:

1.- MEDIDAS DE IMPULSO AL ACCESO DE LA PRIMERA VIVIENDA

Cobertura (aval / seguro) por la Generalitat Valenciana de la parte del préstamo hipotecario por importe desde el 80% al 100%.

Objetivo: 15.000 viviendas

Finalidad: menores de 35 años o familias numerosas sin límite de edad para adquisición de primera vivienda de nueva construcción

Impacto sociodemográfico.

Actualmente, la falta de ahorros por parte de los jóvenes determina las posibilidades de acceso a una primera vivienda en propiedad. Esto no significa que este colectivo carezca de capacidad de pago, sino que dicho acceso está imposibilitado por no disponer de los ahorros

necesarios para hacer frente a los gastos iniciales implicados en la compra de una vivienda nueva. Según el INE, en la última década, el régimen de tenencia de una vivienda en propiedad ha descendido para la franja de edad comprendida entre los 30 y los 44 años, mientras que los

precios medios de la vivienda en este intervalo de tiempo han descendido en un 18%5. Esta situación hace que este colectivo se decante por el alquiler como medida provisional para independizarse. Mientras que, según las encuestas, el deseo real de los jóvenes es el de

acceder a una vivienda en propiedad, el tener que destinar parte de su capacidad de gasto al alquiler, impide la capacidad de ahorro, lo que implica un retraso en la decisión de compra, unos periodos de alquiler más largos y, por consiguiente, la tensión de los precios en los alquileres por el incremento de la demanda.

Consecuencia directa de todo esto es el retraso en la tasa de emancipación de los jóvenes que, según los datos del último estudio del Observatorio de la Emancipación Juvenil, en España se sitúa en el 18,5%, pero que en la Comunidad Valenciana, sin contar con personas

que proceden de otras provincias o del extranjero, cae drásticamente al 15%. Según lo expuesto, parece evidente la necesidad de políticas activas que impulsen el acceso a la primera vivienda de jóvenes, lo que incrementaría la tasa de emancipación y la creación de nuevos hogares con el consiguiente incremento de la natalidad y el adelanto de la edad de maternidad, actualmente de 32 años en la Comunidad Valenciana.

Impacto económico.

Además de los efectos sociodemográficos antes citados, el impulso del acceso a una primera vivienda de los jóvenes tendría un efecto económico casi inmediato, materializado a través del empleo generado y la recaudación de impuestos que implica la construcción de vivienda

nueva. A continuación se expone una simulación de lo que supondría, en este sentido, la construcción de una media de 15.000 viviendas en la Comunidad Valenciana.

Empleos generados 36.000

Impuestos estatales (IVA) 254.791.500,00

Impuestos autonómicos (GV) 46.169.994,24

Impuestos municipales 85.943.720,87

Total 386.905.215,11

Generalitat Valenciana 61.252.468,08

Estatal 236.048.491,28

Total 297.300.959,36

Recaudación Total 684.206.174,46

Como se deriva de la tabla anterior, el impacto de la construcción de 15.000 viviendas en la Comunidad Valenciana para atender las necesidades de vivienda supondría la creación de 36.000 empleos y la recaudación de 690 millones de euros para las arcas públicas.

Riesgos para la Administración.

En cuanto a los riesgos que podría asumir la Administración con esta medida, se estima que no es equiparable a los beneficios sociales y económicos que se plantean. El riesgo que se asume es el del posible impago de la hipoteca por parte del comprador y este es bajo, con niveles reducidos y manejables actualmente.

Estamos aumentado la LTV7 a personas solventes que, cuya tasa para los préstamos hipotecarios, en el peor de los casos (2014) nunca superó el 6,32%. En cualquier caso, y una vez puesta en marcha la iniciativa, el riesgo podría transferirse a la iniciativa privada como un

producto financiero más. En una hipótesis de aproximación, para las 15.000 viviendas propuestas con un precio medio de 180.000€, un default o impago desde el inicio y con la ratio más alta desde que existen registros, el coste que asumiría la Generalitat Valenciana podría alcanzar los 34 millones de euros en un escenario extremo: (180.000€ x 0.20 importe avalado) x 15.000 viviendas x 0,0632 ratio default=34.128.000€. En la práctica el impago debería calcularse a lo largo de los 10 años de cobertura estimada, por lo que el importe de la cobertura sería mucho menor y distribuida en esos diez años.

2.- MEDIDAS DE IMPULSO A LA REHABILITACION DE VIVIENDA Y REGENERACIÓN URBANA.

Los objetivos que nos vienen marcados por Europa en materia de cambio climático y eficiencia energética, la situación de nuestro parque de edificios, la compleja situación económica y el elevado desempleo, confluyen directamente en la necesidad de que se proceda a un serio y

decisivo impulso a las actividades de rehabilitación de edificios, con el objetivo de mejorar su eficiencia energética, sus condiciones de accesibilidad y su estado de conservación. La rehabilitación de edificios constituye asimismo un motor de crecimiento y empleo.

La rehabilitación de vivienda, aunque en volumen de proyectos es mucho menor que la construcción de vivienda nueva, puede tener un impacto importante en la economía y en la mejora tanto de habitabilidad como medioambiental de las viviendas. La calidad de vida de la

ciudad implica cubrir una serie de necesidades urbanas dirigidas a la reducción del impacto medioambiental planificando adecuadamente el crecimiento urbano y revalorizando la ciudad con la rehabilitación estructural y energética. En línea con las recomendaciones de la

Declaración de Toledo, se abren diversos ámbitos de actuación, como la edificación y la ocupación de suelo, el consumo energético, las emisiones de gases de efecto invernadero (GEI), la movilidad urbana, la calidad del aire, el consumo de materiales, la generación de residuos municipales, el ciclo urbano del agua, la biodiversidad y la huella ecológica urbana.

Todo esto plantea un amplio margen para la mejora de la calidad de vida que generaría, por otro lado, una importante línea de actividad para el sector de la construcción.

El estado en el que se encuentra el parque de viviendas de la Comunidad Valenciana es bueno en su mayoría, sin embargo el 10% se encuentra en estado ruinoso, malo o deficiente. Esto implica que más de 315.000 viviendas podrías ser susceptibles de rehabilitación o reforma10. Durante 2019, según datos del Ministerio de Fomento, se rehabilitaron en la Comunidad Valenciana 3.260 viviendas. Esta cifra es muy inferior a lo deseado, y las medidas propuestas por las diferentes Administraciones no han sido capaces de impulsar proyectos suficientes para que esta actividad haya supuesto un revulsivo tanto económico como social.

Tampoco su impacto medioambiental, dado el bajo volumen de proyectos, ha sido significativo. Por todo ello, con el objetivo de mejorar la eficiencia energética, las condiciones de accesibilidad y el estado de conservación de viviendas y edificios, y buscando, por otro lado, que esta actividad sea lo suficientemente importante como para ejercer de impulso al empleo y a la generación de riqueza, se deben desarrollar medidas de apoyo a la rehabilitación y regeneración urbana, ampliando la inversión y mejorando la efectividad de las mismas.

Cabe destacar que la rehabilitación debe acometerse siempre que un estudio previo justifique que esta alternativa es mejor, según criterios de eficiencia económica, que la construcción de vivienda nueva, pues cabe la posibilidad que en algunos proyectos, las circunstancias de distribución, espacios, conservación del inmueble, etc., indiquen que una rehabilitación no compense si los recursos económicos y de tiempo superan ampliamente los beneficios de la misma.