Inmodiario

El Banco de España acaba de hacer público el documento 'El mercado de la vivienda en España entre 2014 y 2019', en el que viene a dejar clara la necesidad de una intervención pública del mercado del alquiler para que una parte importante de la demanda no pueda acceder a una vivienda. También recalca que el efecto de la pandemia del Covid-19 generará una contracción de las rentas y la actividad económica, que impactará en la situación del mercado inmobiliario.

En este trabajo se han revisado los principales rasgos de la evolución del mercado de la vivienda en España durante la última etapa expansiva, entre los años 2014 y 2019 y, por consiguiente, no cubre el posible impacto que sobre este mercado tendrá la actual crisis provocada por la pandemia de Covid-19.

Aunque la oferta inmobiliaria ha avanzado con fuerza en el periodo expansivo analizado, los indicadores durante este tiempo se han situado en niveles relativamente moderados desde una perspectiva histórica, evolución que se explica fundamentalmente por el débil crecimiento de la población durante dicho período.

Por otra parte, destaca el notable aumento acumulado de los precios de los alquileres, que responde a un incremento de la demanda de vivienda en alquiler, especialmente entre los jóvenes, que no ha podido ser absorbido por la oferta.

Otra característica del reciente período de expansión ha sido el recurso al crédito comparativamente menor que refleja los cambios en las características de los compradores de vivienda, con un mayor peso de los que tienen menores necesidades de financiación por contar con ahorros acumulados, lo que en parte está vinculado con unas condiciones crediticias más exigentes. Por último, destaca la elevada heterogeneidad regional del dinamismo de la actividad y los precios, que se explica en buena medida por el desigual crecimiento de la población en distintas zonas.

La evidencia presentada en este trabajo apunta a que durante los últimos años han aumentado las dificultades para el acceso a la vivienda para determinados colectivos, como los jóvenes, los hogares con rentas más bajas y los que residen en áreas metropolitanas. La existencia de estas dificultades genera retos sociales importantes e ineficiencias macroeconómicas. La intervención pública en el mercado del alquiler puede contribuir a aliviar estos problemas.

De entre las distintas medidas, las que parecen más efectivas para este fin son aquellas que se centran en incrementar de manera estable la oferta de vivienda en arrendamiento a disposición de los colectivos más vulnerables. Este tipo de políticas suelen instrumentarse a través de una combinación de estímulos al sector privado para que facilite un incremento progresivo y sostenido de la oferta y de provisión pública de vivienda de alquiler. También podrían considerarse políticas centradas en detectar y recalibrar aquellos componentes de la regulación urbanística y del uso del suelo que dificultan la disponibilidad de viviendas en áreas tensionadas.

Por último, este trabajo muestra cómo, a diferencia con lo ocurrido durante la etapa expansiva previa a la crisis financiera iniciada en 2008, la evolución del mercado inmobiliario de los últimos años no ha venido acompañada de un sobredimensionamiento del sector inmobiliario ni de una sobrevaloración generalizada y significativa de la vivienda.

Ello es un importante elemento mitigador que debería contribuir a limitar los posibles efectos amplificadores sobre el sistema financiero y la economía en su conjunto de perturbaciones exógenas como la asociada a la pandemia del Covid-19.

En efecto, la pandemia del Covid-19, en la medida en que va a generar un profundo efecto contractivo sobre las rentas y la actividad económica, al menos en el corto plazo, previsiblemente impactará en la situación del mercado inmobiliario.

Las medidas temporales aprobadas por el Gobierno para aliviar la presión financiera de los segmentos más vulnerables, como la moratoria de las hipotecas o el aplazamiento del pago de los alquileres, contribuirán a mitigar alguno de estos efectos en el corto plazo.

Existe una mayor incertidumbre sobre los efectos de más medio plazo sobre el mercado inmobiliario de esta perturbación, así como sobre el impacto de las medidas introducidas. En relación con estas últimas, conviene evitar que se generen distorsiones en el mercado del alquiler que acaben mermando su seguridad jurídica, lo que desincentivaría el necesario incremento de la oferta para absorber el aumento estructural de la demanda.