Inmodiario

Sociedad de Tasación actualiza su Mapa del

El mercado de suelo residencial se encuentra en una situación de estabilidad, prudencia generalizada y expectación debido a la pandemia.

La actividad que se mantiene se limita, sobre todo, a actuaciones ya iniciadas antes de la crisis sanitaria.

Se detecta una demanda creciente hacia la vivienda unifamiliar y plurifamiliar en zonas exteriores o áreas metropolitanas de las principales ciudades.

Tanto a nivel de estabilidad de precios como de ritmos de venta está aguantando mejor la vivienda nueva frente a la de segunda mano.

Especialmente en zonas prime, como Baleares o Costa del Sol, están aguantando mejor los activos del segmento lujo que el resto.

La evolución del turismo nacional hacia el interior y destinos rurales ha relanzado la actividad inmobiliaria en determinadas zonas como los Pirineos y, en menor medida, Cantabria o Asturias.

Los sectores hoteleros, retail y comercial son los más perjudicados. En contraposición, se detecta un impulso del sector logístico por los cambios de tendencia tanto en el consumo como en el e-commerce.

Sociedad de Tasación ha publicado una nueva edición del "Mapa del Tiempo Urbanístico", un estudio que ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España atendiendo a su heterogeneidad. Esta nueva edición actualiza los datos que se publicaron en febrero de 2020 y es el primero que recoge el impacto de la COVID-19 en el mercado.

Como en anteriores ocasiones, el mapa incorpora gráficamente la variación interanual de valores de vivienda nueva. Además, incluye información relativa a los costes de construcción promedio que se han identificado en cada zona. De esta forma, se puede establecer una relación entre las tres variables -suelo, vivienda nueva y costes de construcción- y ponerlas en perspectiva.

La estimación de costes se realiza para un supuesto "tipo" de obra nueva de vivienda plurifamiliar en altura, uso residencial sobre rasante y calidades acordes a las habitualmente apreciadas en la zona para esta tipología. Adicionalmente, se aporta información sobre las principales incidencias urbanísticas que puedan afectar al

mercado de suelo. Estas alertas se restringen en la infografía a capitales de provincia o a ciudades/municipios que presenten impacto significativo en la dinámica general o zonal, ya sea por su interés turístico o cualquier otro que pueda estimular o condicionar la misma.

El mercado de suelo residencial permanece estable y a la expectativa

Debido a la pandemia, el mercado de suelo residencial a nivel nacional se encuentra en una situación de estabilidad, prudencia generalizada y expectación. Las zonas que mostraban un mayor dinamismo y actividad han visto frenado su crecimiento durante los últimos meses, mientras que las zonas más deprimidas han recibido durante este periodo un lastre adicional para retomar o alcanzar una senda positiva. El mapa refleja, a nivel de desarrollo y dinámica de suelo, la ausencia de actividad significativa y de iniciativas nuevas, salvo en localizaciones puntuales o sectores de actividad concretos, como el logístico en ciertas ubicaciones.

Respecto a las incidencias urbanísticas que pueden afectar al mercado de suelo, no hay novedades significativas. Tampoco en lo relativo a los costes de construcción promedio, en los que, salvo afecciones puntuales derivadas de la actualización el Nuevo Código Técnico de la Edificación o de la mayor exigencia de la demanda en ciertas ubicaciones o tipologías (sobre todo la referidas a una mayor eficiencia energética), se mantienen sin variaciones relevantes.

Seis patrones que se detectan en el mercado de forma generalizada

En la actualidad, se detectan al menos seis patrones en el mercado que se repiten en la mayoría de las zonas analizadas. El primero es la ausencia de nuevos desarrollos o nuevas iniciativas de promoción. La actividad que se mantiene se limita, sobre todo, a actuaciones ya iniciadas antes de la pandemia, donde permanecen estables los ritmos de ventas y los niveles de precios, a la espera de la evolución de los próximos meses.

En segundo lugar, se detecta una demanda creciente hacia la vivienda unifamiliar y plurifamiliar en zonas exteriores o áreas metropolitana de las principales ciudades, donde se busca una mayor calidad y eficiencia energética, mejor distribución, espacios abiertos (terrazas, vistas...), mejor dotación de zonas comunes, etc.

Otro patrón que se repite es que tanto a nivel de estabilidad de precios como de ritmos de venta está aguantando mejor la vivienda nueva frente a la de segunda mano.

Un cuarto aspecto está relacionado con las zonas costeras. Allí, especialmente en zonzas prime como Baleares o Costa del Sol, están aguantando mejor los activos del segmento lujo que el resto. El más penalizado es la primera residencia.

Por otro lado, el turismo está teniendo un efecto dispar según las zonas. En aquellos municipios más turísticos, ya sean municipios de la costa o del interior (como Madrid, Barcelona, Toledo o Granada), el impacto está siendo mayor. A su vez, la evolución del turismo nacional hacia el interior y destinos rurales ha relanzado la actividad inmobiliaria en determinadas zonas como los Pirineos y, en menor medida, Cantabria o Asturias. Por su parte, hay zonas donde el vacío dejado por la demanda extranjera se ha visto cubierto por la demanda nacional, a la búsqueda de oportunidades en segunda residencia (como el caso de la Costa Brava).

Finalmente, un sexto patrón que se observa en el mercado es que los sectores hoteleros, retail y comercial son los más perjudicados. De hecho, la única actividad se reduce al interés inversor por la búsqueda de oportunidades. En contraposición, se detecta un impulso del sector logístico por los cambios de tendencia tanto en el consumo como en el e-commerce.

Sociedad de Tasación analiza la situación en cada una de las comunidades autónomas, sintetizando la evolución por zona:

Galicia

La actividad en Galicia se concentra en las principales ciudades y sus áreas metropolitanas. Dentro del segmento del suelo, se restringe a actuaciones de renovación en la trama urbana ya consolidada. Aunque ubicaciones como Vigo o A Coruña presentan escasez de suelo, se constata una ausencia de nuevos desarrollos. Tan sólo se aprecia cierta actividad en Vigo, en la Zona Franca, donde se ha iniciado la promoción de naves comerciales.

Respecto a la promoción residencial, destaca el caso de la ciudad de Santiago de Compostela, que concentra numerosas promociones en fase de ejecución y finalización de obras, sobre todo en la zona sur de la ciudad. Son promociones que se sitúa en un buen porcentaje de ventas y poco stock.

En esta comunidad autónoma se consolida la predilección de la demanda por la vivienda unifamiliar, sobre todo cuando hablamos de segunda residencia, donde se ha reducido el stock existente, especialmente el concentrado en manos de entidades financieras. Respecto a la plurifamiliar, se aprecia mayor interés por parte de la demanda en viviendas más amplias, con espacios abiertos (terrazas, patios...) y mayor dotación de zonas comunes.

Además, se comienza a apreciar también una reducción de oferta comercial en las plantas bajas de promociones en ubicaciones con cierto stock o baja demanda de locales.

Por sectores de actividad, los que más se están viendo penalizados son el de locales comerciales, el hotelero y el de oficina.

Asturias

Asturias continúa incrementando su interés por las actuaciones de residencial unifamiliar y autopromoción en zonas costeras. Más allá de esto, la baja actividad se concentra en el entorno urbano de Gijón y Oviedo, y se centra en la rehabilitación y reposición de zonas ya consolidadas, sin grandes desarrollos.

Pese a la estabilidad y prudencia se detecta un interés creciente en esta zona por parte de la demanda, ya que es una comunidad autónoma que destaca por su atractivo turístico, riqueza natural, ausencia de masificación y contención de precios. Por su parte, el mercado de suelo se continúa caracterizando por una ausencia de actuaciones significativas.

Cantabria

El mapa detecta en Cantabria una cierta reactivación de la venta de vivienda unifamiliar, posiblemente potenciada por una tendencia a la renovación en búsqueda de una mayor calidad, mejor distribución y espacios libres, así como por un mayor interés por ubicaciones turísticas menos masificadas.

Pese a lo anterior, no se ha apreciado un incremento significativo de la promoción ni del desarrollo de suelo. Las actuaciones existentes están caracterizadas por la prudencia del promotor, que no invierte en desarrollos grandes. Predomina la autopromoción o las pequeñas promociones de pocas unidades (no más de cinco a 10 viviendas). Esta situación se ha visto también auspiciada por el incremento del coste de construcción resultante de la aplicación de la actualización del Nuevo Código Técnico, lo que ha supuesto una reducción de los márgenes del promotor, respecto a unos precios de venta ya contenidos.

Por sectores de actividad, nuevamente, oficinas y locales comerciales son los más penalizados. Algo parecido ha ocurrido con el sector hotelero, que ha visto centrada la demanda y actividad principalmente en el turismo rural.

Las transacciones de suelo se concentran en este tipo de actuaciones, parcelas de autopromoción o pequeñas actuaciones en suelo ya consolidado.

País Vasco

El País Vasco ve ligeramente frenada su generalizada tendencia positiva. El interés se concentra ahora sobre todo en vivienda nueva -donde la demanda se equilibra o incluso aumenta frente a la oferta- y en vivienda unifamiliar aislada en zonas periféricas de los principales núcleos urbanos, en todo tipo de producto: terminado, de mayor calidad, que requiere reformas, que necesita rehabilitación integral, etc.

Por su parte, San Sebastián merece una mención aparte, porque aguanta bien el mercado de vivienda de alta calidad. Incluso ha visto aumentada su demanda por la tendencia que está siguiendo el mercado de renovación.

La demanda de apartamentos en el casco viejo y en los núcleos históricos de las principales ciudades, que se destinaban principalmente al turismo, se sitúa a la baja. En el caso de las viviendas de protección oficial no se aprecian cambios.

Al igual que ya se observó en la edición de febrero del Mapa, se ha producido un frenazo en el dinamismo que venía mostrando el sector hotelero y turístico, y que se había caracterizado por la apertura de inmuebles en los últimos años, así como por el desarrollo de actuaciones y el anuncio de obras. Los hoteles siguen abiertos, pero la ocupación -especialmente en las capitales- ha bajado de forma significativa con respecto a años anteriores. El turismo rural y costero es el más solicitado.

A nivel industrial y logístico, destacan los avances en el municipio de Vitoria, favorecido por sus buenas infraestructuras de comunicación por recientes actuaciones como las que ha ejecutado el grupo Mercadona. Además, también cabe destacar alguna actuación llevada a cabo por el grupo LIDL.

Navarra

La nota más característica de Navarra es que mantiene, en el ámbito residencial, los ritmos de venta pese al efecto de la pandemia. Es significativo el interés creciente por la vivienda unifamiliar en la periferia de las principales ciudades de la comunidad, lo que ha permitido dar salida a un incipiente stock que empezaba a producirse por la vuelta al centro de los habitantes que las ocupaban.

Este fenómeno se ha producido principalmente a consecuencia de un cambio de preferencias y/o hábitos, así como del envejecimiento de la población. Al hilo de ello,

el estudio detecta un posible interés de los promotores en plantear actuaciones en este sentido, si bien, no se ha materializado aún ninguna significativa.

En VPO, la demanda sigue siendo superior a la oferta, en una tipología edificatoria que ha sido estratégica en Navarra y que sigue caracterizada por un nivel de calidad equivalente al de la vivienda libre. Además, continúa siendo insuficiente el suelo que hay disponible para esta tipología de vivienda, que equilibre la oferta con la demanda.

Pese a lo anterior, continúan sin materializarse desarrollos de suelo importantes, lastrados probablemente por las dificultades, que persisten, para culminar los desarrollos de Donapea o el PSIS "Alta Velocidad". Tan sólo existe oferta significativa de suelo -principalmente VPO - en la ampliación de Barañain.

Otro punto importante a destacar el pujante interés en la zona por el desarrollo e inversión en residencias de estudiantes. Hay actuaciones recién terminadas, en curso y en fase de ejecución. Por ejemplo, el histórico Hotel Ciudad de Pamplona se ha reconvertido en una instalación de estas características.

Al igual que otras comunidades, en el mercado hotelero y en el segmento de oficinas se detecta una gran incertidumbre. El segundo, de hecho, ya venía lastrado por una sobreoferta derivada de la mala planificación de ciclos anteriores.

Aragón

Las ventas se han reanudado en Aragón con un comportamiento desigual tras el periodo de confinamiento. En el mercado de segunda mano, continúan las ventas en el interior de la ciudad con precios atractivos, con destino principalmente al alquiler. En cuanto a la obra nueva, se han ralentizado las ventas en Zaragoza y eso ha afectado a la tendencia alcista tanto de precios como de ventas de principios de año. Se detecta una reducción de promociones nuevas, que presumiblemente se iban a activar y ahora están en pausa, así como fases de promociones que se han detenido presumiblemente por la bajada de ventas y por la incertidumbre.

Por su parte, la venta de viviendas unifamiliares en las principales ubicaciones de la comunidad se ha reactivado, sobre todo en el extrarradio, con amplias zonas verdes y entornos tranquilos. Además, también ha aumentado el planteamiento de cambio de vivienda a una más amplia, con zonas comunes o con terrazas espaciosas, dentro del perfil de propietarios que no disponían de ellas.

Se observa poca demanda de VPO, sólo más significativa en unidades de ejecución que se han promocionado ahora con edificios de vivienda libre y que se edifican de forma simultánea.

En base a todo lo anterior, no se han detectado actuaciones significativas de suelo.

En la zona de Huesca y el Pirineo aragonés la situación es distinta. Las ventas están siendo fluidas, con salida también para las viviendas en stock de las entidades financieras. Además, se está construyendo en la zona y las últimas promociones entregadas se han vendido con relativa facilidad (un importante volumen de ellas antes de acabar la promoción). También se detecta un incremento de la demanda tanto de viviendas en zonas rurales como de viviendas adosadas con jardín, especialmente en el caso de familias con niños por renovación de vivienda. En la zona de Pirineos, la actividad inmobiliaria es generalizada.

A nivel industrial y logístico, destaca la ampliación de la Plataforma Logística de Zaragoza, con actuaciones como el centro logístico de AMAZON, que contrasta con la baja actividad del resto de la Comunidad, dónde cabe destacar la implantación de alguna nueva industria, como el nuevo centro de despiece, elaboración y distribución de BonÀrea en Épila (Zaragoza). Además, también es reseñable la importante expansión de aerogeneradores y plantas fotovoltaicas en todo el territorio con fuertes inversiones.

En el sector hotelero hay incertidumbre en toda la Comunidad, con excepción de la zona de Pirineos, que vuelve a ser la excepción por la absorción turística derivada de la bajada de actividad en zonas no rurales de mayor masificación. Pese a ello, y al mayor dinamismo residencial de esta zona, se mantiene estable la ausencia de operaciones de suelo (es un entorno caracterizado por la baja actividad en este sentido). Tampoco hay novedades significativas en el resto de tipologías, incluso el de oficina, en el que no se aprecian grandes cambios.

Cataluña

Cataluña se sigue caracterizando por una acusada heterogeneidad. La actividad sigue centrada en el ámbito de actuación de Barcelona y su zona de influencia, así como en las principales ubicaciones de costa y, en menor medida, en su zona pirenaica que, al igual que en Huesca, se ha visto relativamente relanzada por el cambio de tendencia del turismo -sobre todo el nacional- hacia las zonas rurales y turismo de interior. Por el contrario, en el resto de la Comunidad se observa menos dinamismo y un mercado mucho más estancado.

En Barcelona, su zona de influencia, las principales zonas de costa y los Pirineos se mantienen las ventas para el producto ya iniciado. Tanto los plazos como los precios se mantienen expectantes, sin grandes cambios. Aguanta la vivienda nueva y se detecta una leve variación en la vivienda de segunda mano, donde el margen de negociación es mayor. En cambio, la vivienda sobre plano y las nuevas actuaciones previstas se mantienen expectantes, pendientes de la evolución de los próximos meses.

El sector hotelero y turístico, así como el conjunto de actividad comercial asociada al mismo, se sitúan como los más afectados por el impacto de la pandemia. En la Costa Daurada la temporada se ha visto reducida a unos pocos meses de muy baja actividad, en la que muchos hoteles ni siquiera han abierto. La Costa Brava aguanta mejor, pero la mayor actividad se ha visto a nivel del mercado de segunda residencia, donde el turista nacional ha desplazado en interés y demanda al tradicional turista extranjero. En la ciudad de Barcelona, la menor afluencia de turistas también ha tenido un impacto negativo.

Por el contrario, el sector logístico se ha visto impulsado en los principales corredores y ubicaciones tradicionales, como el Puerto de Barcelona, que sigue consolidando su interés, no sólo a nivel nacional, sino europeo. Este interés creciente, favorecido por los cambios en ciertas tendencias de consumo durante este periodo, no sólo se limita a las ubicaciones tradicionalmente logísticas y diseñadas para tal fin, sino que está ocupando también grandes locales y superficies, hasta ahora vacíos, en ciertas ubicaciones de las ciudades principales.

A su vez, no se observan novedades significativas en lo relativo a incidencias urbanísticas. Y en cuanto a los costes de construcción, se mantienen al mismo nivel de hace un año. La progresiva industrialización de la construcción facilita la contención de precios de los materiales y, por ende, de los conjuntos de precios de los elementos industrializados. De todas formas, habrá que ver cómo reacciona con el nuevo Código Técnico Edificación (CTE) y la evolución en el número de promociones.

Barcelona Ciudad:

El ritmo de venta y el nivel de precios se mantiene estable en Barcelona, sobre todo en lo que ha vivienda nueva refiere y a promociones terminadas o en fase de

ejecución. A su vez, se detectan pocas actuaciones de VPO, generalmente vinculadas a operaciones de transformación de suelo.

El estudio detecta un interés creciente por parte de la demanda en vivienda de mayor calidad, amplitud, espacios abiertos y servicios comunes, situada en zonas periféricas o áreas metropolitanas de la ciudad. No está claro si esto puede ser una tendencia temporal o tendrá continuidad en el futuro. Se refuerza el interés por la vivienda unifamiliar. Dentro del segmento del Built to Rent se mantienen las promociones diseñadas y previstas.

El sector turístico se ha visto muy afectado en la ciudad, en sintonía con lo ocurrido en otros grandes núcleos urbanos de España, generando un impacto importante en el sector hotelero, comercial y retail. El estudio apunta que esta situación parece haber suscitado el interés de los inversores por la posible adquisición de activos (hoteles y locales en buenas ubicaciones) en un momento en que consideran que pueden estar en condiciones más asequibles.

El sector de oficina se mantiene expectante ante la evolución de las dinámicas de trabajo en los próximos meses. No se espera una reducción de oficinas como centros de trabajo, pero sí una posible readaptación de las mismas a las nuevas tendencias, sobre todo en lo relativo al trabajo presencial y los espacios más flexibles.

Madrid

La evolución durante los últimos meses en la Comunidad de Madrid y en Madrid capital es similar a la descrita en Cataluña y Barcelona: el mercado permanece en una situación estable, sin grandes variaciones, pero expectante de la evolución en los próximos meses. El ritmo de ventas y precios se mantiene, pero se aprecia una situación de "tensa calma" a la espera de ver la tendencia a corto y medio plazo.

En esta zona se detecta también un incremento del interés por la vivienda en zonas periféricas o en áreas metropolitanas de la ciudad, buscando mejores calidades, más amplitud, espacios abiertos (terrazas, vistas, etc) y mejor dotación de servicios y zonas comunes. Igualmente, hay un creciente interés por la vivienda unifamiliar, sin que esté confirmado aún si será una tendencia temporal o un cambio ya consolidado.

En el sector hotelero se observa un fuerte impacto. El mercado de oficinas se mantiene expectante, sin grandes variaciones, pero consciente de que es probable que tenga que adaptarse a nuevas dinámicas de trabajo. Es especialmente delicada la situación del segmento retail y todo tipo de inmuebles asociados al uso comercial. Se detecta un interés creciente por parte de fondos e inversores dentro de estos segmentos. Por su parte, el mercado logístico se ha visto impulsado por los cambios de tendencia en el consumo y el mayor desarrollo del e-commerce Además, se detecta un interés por el desarrollo logístico sobre todo de la zona del Corredor de Henares.

En cuanto a las dinámicas de suelo, las actuaciones siguen centradas en los grandes desarrollos, sin que se hayan producido grandes novedades con respecto a la anterior edición del Mapa debido a la parálisis del sector durante la pandemia.

Por otro lado, queda pendiente de analizar el impacto en el mercado de la operación de venta de suelo anunciada por la Comunidad de Madrid (240 parcelas de titularidad pública, de las cuales 102 son de uso residencial) y la cesión de suelo público para la creación de un parque de viviendas de alquiler social (25.000 viviendas ofertada por la CAM en dos legislaturas, que se unen a las 15.600 ofertadas por el Ayuntamiento de Madrid y la parte correspondiente de las 20.000 ofertadas por el MITMA).

Madrid capital :

Tanto en Madrid capital como en el área metropolitana se mantienen las dinámicas de las últimas ediciones, con una mayor actividad en la zona norte, centrada en la vivienda de calidad y unifamiliar, que apuesta por soluciones de sostenibilidad y eficiencia energética como principal reclamo.

Además, también se mantienen los ritmos de venta y los precios en las promociones ya iniciadas y terminadas, con mayor facilidad en la vivienda nueva que en la usada. Por ahora, el mercado se muestra prudente y expectante, y no se aprecia el inicio de nuevas actuaciones significativas.

En este sentido, la mayor parte de las actuaciones de promoción residencial se concentran, sobre todo, en "El Cañaveral" (zona UZP.2.01) y en "Ciudad Aeroportuaria- Parque de Valdebebas" (APE 16.11), ambas zonas todavía con presencia de suelo vacante. También hay actuaciones de renovación en el casco urbano.

Tanto en el Cañaveral como en Valdebebas se mantiene una estabilidad en los precios, tanto a nivel de suelo como de producto ordenado (viviendas, comercial...), resultado de la consolidación de éstos. No se prevén grandes cambios, si acaso, ligeros incrementos en torno al IPC.

A medio plazo, se espera que los principales ámbitos de gestión que puedan incidir en el mercado inmobiliario de la vivienda nueva sean la "Operación Calderón", la "Operación Chamartín" (actual Madrid Nuevo Norte) y, en menor escala, la Solana de Valdebebas. A más largo plazo quedarían pendientes tanto los Desarrollos del Sureste como la "Operación Campamento", entre otros.

En este sentido, es importante destacar la aprobación definitiva de la Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid para la definición de las determinaciones y parámetros de ordenación de la operación urbanística "Madrid Nuevo Norte". Se espera que en un horizonte de 18 a 24 meses pueda ver avanzada su gestión e iniciada la urbanización parcial.

Entre otros desarrollos importantes, también destaca "La Medina" (APR.10.01), en el distrito La Latina, con un volumen previsto de 450 a 500 viviendas y un estado de gestión urbanístico avanzado -con aprobación del proyecto de reparcelación por parte de la JC-, que permite pensar en el desarrollo de nuevas promociones a lo largo de 2021.

Comunidad Valenciana

La Comunidad Valenciana mantiene una situación sin grandes cambios. Continúa, en definitiva, la tónica de continuidad de los desarrollos comenzados antes del inicio de la Covid-19, y se detecta una ausencia de nuevas iniciativas.

En Valencia capital y su área metropolitana, las actuaciones y promociones que siguen en curso son las iniciadas antes del impacto de la pandemia, sin que durante este periodo se hayan iniciado nuevos desarrollos ni actuaciones promotoras de consideración. Tanto el nivel de ventas como los precios se mantienen. Estos últimos han frenado su crecimiento, pasando a un punto de estabilización o, incluso, ligeros ajustes.

Los costes de construcción se sitúan ligeramente al alza debido a una mejora generalizada de la calidad de las viviendas ofertadas, y la mayor exigencia del nuevo CTE, sobre todo en lo relativo a eficiencia energética.

En relación a la actividad urbanística la gestión de sectores ya iniciados continua, algunos de tamaño considerable, pero lastrados por las dificultades de su gestión (como es el caso de PAI Benimaclet o el PAI Benimàmet). Al igual que en otras zonas, las actividades relacionadas con el turismo y el comercio son las que se han visto más afectadas.

Al sur de Valencia se mantiene el stock de suelo existente, sobre todo en Xátiva, donde sólo en el ámbito del Tulell habría suelo disponible para más de un millar de viviendas. Las actuaciones en curso son las iniciadas antes de la Covid-19. Los promotores que operan en la zona son los que ya estaban consolidados.

Por su parte, la mayor parte de las actuaciones en curso en Castellón, también, son las iniciadas antes de la Covid-19. En general, se mantiene la tendencia a apostar por un producto de mayor calidad, con buena ubicación, intentando captar el interés de la franja de demanda con capacidad adquisitiva media-alta. Este tipo de activos compiten, en general, con una mejor calidad y mayor eficiencia energética, frente al stock existente, compuesto principalmente por vivienda de menor calidad en cuanto a los acabados y de peor ubicación, que es el producto que compone principalmente el stock existente, y que compite con el resto del producto ofertado por precio.

Esta tendencia a la promoción de viviendas con mejores calidades ha conllevado un encarecimiento del coste de construcción, que se rentabiliza al poder alcanzar un mayor unitario de venta, así como por la circunstancia de que la mayoría de los promotores construyen sobre suelo ya de su propiedad, lo que permite un mayor esfuerzo en otros costes. El stock prácticamente no se ha reducido y a nivel de suelo las transacciones se han centrado en el producto resultante de las carteras de las entidades financieras, adquiridos a bajos precios.

Por su parte, "El Pativel" sigue su curso, y parece que solamente dos sectores, "El Golf de Burriana" y "Torreblanca" estarían intentando retomar la gestión para finalizar los proyectos antes del término de la moratoria.

En Alicante, la inercia de crecimiento se ha frenado y se aprecia una mayor estabilidad. Si nos centramos en la propia ciudad de Alicante, se mantiene la actividad ya iniciada, con volumen de construcción y buen ritmo de ventas en zonas que estaban en tendencia positiva, como el "PAU-5 Playa San Juan". Pese a esto, se aprecia una generalizada tendencia a la reducción de las ventas y la estabilización de los precios.

Igualmente, en Benidorm se aprecia cierta ralentización de los ritmos de venta y estabilización de los precios, tanto en primera como en segunda residencia. En contraposición, los precios de alquiler evolucionan al alza, tanto aquí como en la capital de la provincia. Destaca la actuación de TM en Playa de Poniente, que mantiene un buen ritmo de ventas, con un elevado porcentaje de unidades vendidas antes de terminar.

En el eje Denia-Teulada-Benissa también se aprecia una situación clara de estabilidad. Sigue existiendo un importante stock tanto de viviendas como de suelo. La tendencia positiva que se mantenía durante los últimos años se ha visto frenada por el impacto del coronavirus, sobre todo en la demanda procedente de turistas extranjeros. El producto que mejor aguanta es la vivienda unifamiliar de alto nivel de calidad, destinada a un cliente potencial con alto nivel adquisitivo.

En el mapa destaca el caso de Orihuela donde se ha retomado algún desarrollo importante que estaba paralizado o el de Elche donde, tras años de estancamiento en su actividad, se han retomado también algunos de los proyectos que permanecían paralizados, como actuaciones de renovación a base de pequeñas promociones tanto de vivienda plurifamiliar como unifamiliar.

Islas Baleares

La Covid-19 ha tenido un impacto relevante en Baleares. Esta autonomía era la que tradicionalmente ejercía como motor inmobiliario en España junto a Madrid y Barcelona, y su dinámica de crecimiento se ha visto frenada por la pandemia.

Aunque algunos actores hablan incluso de bajada de precios, lo que se detecta principalmente es una ralentización de esta actividad y un "frenazo" tanto en los ritmos de venta como en la evolución de los precios.

Al igual que en otras zonas eminentemente turísticas, el impacto y la evolución es desigual, según el tipo de producto. La vivienda de lujo aguanta mucho mejor, aunque con una cierta moderación del incremento de los precios. El mercado de la primera residencia acusa mucho más la situación, afectado por el impacto de la pandemia y las consecuencias de la caída del turismo.

Murcia

La situación en la Región de Murcia se caracteriza por el impacto de la Covid-19, que se ha sumado a problemas anteriores como el importante stock y las incidencias relativas al precario estado del Mar Menor.

El mercado permanece en una situación de estancamiento, tanto en salida del stock como en evolución de los precios. Se aprecia algo más de movimiento a nivel de reducciones significativas del valor de oferta como reclamo de venta en parte del stock que procede de entidades financieras.

Por lo demás, se detecta poca demanda, tanto en el uso residencial como para el resto de los usos, ya sea comercial, industrial, etc. Además, tampoco hay cambios significativos ni en la situación urbanística ni en lo relativo a los costes de construcción aplicados en la zona.

Castilla y León

La situación en Castilla y León se mantiene estable, prácticamente sin cambios. De hecho, la escasa actividad del mercado se concentra en las principales capitales. Aquí, también, se denota la presencia de algunas actuaciones puntuales para la implantación de usos comerciales, como un parque de medianas en León. Destaca sobre todo el caso de la ciudad de Burgos, donde sigue habiendo una actividad significativa a nivel de promoción en los sectores 3 y 4, al noreste de la ciudad.

Fuera del ámbito de las principales capitales, las bolsas de suelo generadas al amparo de ciclos anteriores siguen sin absorberse o inmersas en sus procesos de desclasificación.

La Rioja

La situación en La Rioja se mantiene sin cambios y con poco dinamismo. Las promociones que ya estaban en curso se están terminando. Además, se están vendiendo VPO con valores por debajo de los máximos protegidos. No hay presencia de nuevos desarrollos, en un mercado que aún sigue lastrado por las importantes bolsas de suelo y stock existente en el área de influencia de Logroño.

Castilla - La Mancha

Tampoco hay grandes cambios en Castilla-La Mancha. Respecto a incidencias urbanísticas o variaciones en cuanto a los costes de construcción, no se aprecian novedades significativas en esta comunidad autónoma.

La ciudad con mayor actividad continúa siendo Albacete, con un significativo volumen de promociones de obra nueva, tanto en zonas céntricas como en suelos de la periferia, que recientemente han sido urbanizados.

La pandemia ha tenido un impacto negativo en municipios como Toledo debido a la caída del turismo. Allí, sectores como el comercial, el retail o el hotelero se han visto fuertemente afectados. Además, la Covid-19 también parece haber ralentizado el interés que se estaba suscitando por parte de la demanda en el alquiler de vivienda en las provincias limítrofes a Madrid como Toledo o Guadalajara, debido a los altos precios de Madrid y la expansión poblacional a zonas limítrofes a la capital.

El estudio destaca que el interés de la demanda se ha centrado en la vivienda unifamiliar, sobre todo en aquella dotada de parcela, jardín o espacios exteriores, en todas sus modalidades y estados, dependiendo de la capacidad adquisitiva del demandante.

Es reseñable el importante desarrollo que a nivel logístico está teniendo la zona de la A-42 (Autovía Madrid-Toledo) a la altura de Illescas (Toledo). Desde que en 2012 se implantó en la zona la primera multinacional, el interés en este núcleo industrial no ha dejado de crecer por parte de importantes operadores logísticos. A los ya implantados, se une ahora el arranque futuro de "Puerto Seco de Illescas", un desarrollo de 1,5 millones de metros cuadrados de suelo industrial-logístico con entrada y salida por la vía ferroviaria Madrid-Valencia de Alcántara, que funcionará como una terminal intermodal de mercancías situada en el centro de la península, a 35 kilómetros de Madrid y que permite operar de manera portuaria (los contenedores llegan a través de la red ferroviaria).

Extremadura

Extremadura es un mercado que permanece estable. Se trata de una comunidad muy centrada en la autopromoción y renovación de edificaciones ya existentes. La pandemia no ha tenido un impacto relevante en ello.

La situación se mantiene estable y a la espera de acontecimientos. Tampoco se detectan novedades en lo relativo a la situación urbanística o a la evolución de los costes de construcción. Sólo se aprecia algún interés por alguna actuación terciaria en la ciudad de Cáceres.

Andalucía

Los patrones comunes ya mencionados se repiten también en Andalucía. La tendencia de la demanda a dirigir su interés hacia zonas periféricas de las grandes ciudades, buscando una vivienda de mayor calidad, más espacio exterior y mejor distribución y dotación de zonas comunes, ha venido a reforzar una evolución que ya se apreciaba en algunos municipios como Sevilla.

En la ciudad hispalense, la mala infraestructura de transporte colectivo hacia la periferia había iniciado una inercia de impulso de la población hacia el centro de la ciudad, que había concluido con un incremento de precios en estas zonas y vuelto a enfocar la demanda hacia el extrarradio, hacia precios más asequibles y oferta más amplia, tras el desarrollo del transporte en los últimos años.

En Sevilla, las promociones en curso o iniciadas antes de la Covid-19 continúan con su actividad. Los ritmos de venta y los precios se mantienen expectantes de ver la evolución en los próximos meses.

En zonas como Cádiz o Huelva, el impacto sobre la vivienda de primera o segunda residencia no ha sido especialmente relevante, ya que su evolución se ha sostenido por un aumento de la demanda -principalmente nacional- ,sobre todo, de segunda residencia, de vivienda unifamiliar o pisos con terrazas y vistas amplias y despejadas.

Los sectores turístico, comercial y hotelero, han sido claramente los más damnificados durante este periodo.

Por su parte, las zonas prime de la Costa del Sol no se han visto especialmente afectadas en lo que al mercado residencial se refiere. Al igual que en otras zonas, el producto del segmento lujo y dirigido a rentas de alto nivel adquisitivo ha aguantado mejor. El impacto ha sido mucho mayor en el resto de la Costa, más acusado cuando más marcado carácter turístico tiene la plaza.

También es importante destacar que las dificultades en las que se encuentra el sector hotelero han despertado el interés inversor a la búsqueda de oportunidades.

En el resto de la comunidad, tanto en Córdoba, Jaén, Granada o Almería, se aprecian pocas novedades, salvo las dificultades generadas por la ausencia de visitantes en las zonas eminentemente turísticas, ya sea de costa o de interior.

Por su parte, no se detectan novedades significativas ni en la situación urbanística ni en los costes de construcción.

Canarias

Al igual que ha ocurrido en otras zonas eminentemente turísticas, Canarias ha acusado de manera significativa el impacto de la Covid-19. El mercado se mantiene en una posición expectante y polarizada entre posiciones más o menos optimistas con respecto al futuro.

Las transacciones han disminuido, pero sin un descenso sustancial de los precios, en un mercado lastrado por la fuerte dependencia que tiene de la demanda extranjera. Nuevamente, igual que en otras zonas turísticas, aguanta mejor el sector del lujo frente al resto de mercado o la primera residencia, mucho más afectada por el impacto de la caída del turismo.

El sector hotelero ha sufrido un fuerte impacto, con el cierre de un número considerable de establecimientos. A su vez, se detecta un creciente interés de los inversores en posibles oportunidades.

El estudio observa una ausencia de nuevos desarrollos y detecta que el mercado se sitúa en una situación de expectación. A su vez, no hay cambios en lo relativo a la situación urbanística ni a los costes de construcción.