Inmodiario

La Junta de Gobierno de la ciudad de Madrid ha acordado someter a información pública los documentos de Avance de dos Modificaciones del Plan General para cuatro ámbitos pertenecientes a los desarrollos del sureste: Valdecarros-Cantiles del Manzanares, con una superficie de 1.928 hectáreas, y Los Cerros-Ensanche de San Fernando con una superficie de 494 hectáreas. El objetivo principal de estos documentos es ajustar el crecimiento urbano a las necesidades reales de la ciudad, estableciendo un nuevo marco de viabilidad económica, social y ambiental para los futuros desarrollos.

Además, los documentos priorizan la defensa del interés general de la ciudad en dos sentidos:

Aseguran, mediante la clasificación del suelo, los valores medioambientales de determinadas zonas de los mencionados ámbitos

Incrementan las garantías económicas y los compromisos jurídicos de la gestión y ejecución privada, y se asegura la implantación de equipamientos, servicios e infraestructuras a las capacidades reales de las administraciones públicas.

Las garantías económicas y jurídicas afectan a los agentes públicos y privados: Por un lado a la capacidad de los privados para llevar a cabo la inversión necesaria para gestionar y urbanizar y, por otro, a la capacidad pública para implantar los servicios y dotaciones.

Para racionalizar el uso del suelo, se establece para estos ámbitos una nueva clasificación del suelo que hace posible su planificación y desarrollo de forma progresiva y en sectores de menor superficie. Así, los documentos urbanísticos programan unidades de ejecución más reducidas, para garantizar la producción de suelo para viviendas, actividades económicas y dotaciones en plazos adecuados a las necesidades de la ciudad. De esta forma, los futuros desarrollos podrán ajustarse a los cambios sociales, económicos, tecnológicos y ambientales que se vayan produciendo en el futuro, y se evitará la ejecución de urbanizaciones y regulaciones de la edificación inadecuadas o innecesarias.

El balance de la clasificación de suelo pasa de 2.422 hectáreas urbanizables o con derecho a aprovechamiento urbanístico, de las cuáles 2.401 tenían ordenación pormenorizada y el proceso de gestión iniciado, a una propuesta de 1.887 hectáreas de suelo urbanizable (un 22% menos), y cerca de 500 de suelo no urbanizable.

Programación de los desarrollos

En total, la capacidad potencial del conjunto de Los Cerros y Ensanche de San Fernando, se reduce en un 28,45% para el número de viviendas, pasando de 14.900 a 10.700, y en un 23,70% la superficie edificable de actividades económicas, pasando de 570.000 a 440.000 m2.

Se programa un primer desarrollo a partir de 2022 al norte del ámbito, Los Cerros Norte-San Fernando, con 131 ha, donde podrán construirse cerca de 3.700 viviendas y habrá 150.000 m2 de edificabilidad para actividades económicas. El desarrollo de Los Cerros Sur se destina a cubrir necesidades de la ciudad a largo plazo y podría albergar unas 7.000 viviendas y 290.000 m2 de actividades económicas.

En Valdecarros-Cantiles del Manzanares la capacidad potencial se reduce en un 16% para el número de viviendas (de 51.560 a cerca de 43.000) y en un 48% la superficie edificable de actividades económicas (de 2,9 a 1,5 millones de metros cuadrados).

Sus terrenos quedan divididos en dos sectores, el primero de los cuales, Valdecarros-La Gavia, con 410 hectáreas en el interior de la M-45 y en continuidad con el Ensanche de Vallecas y La Atalayuela, será urbanizado en dos unidades de ejecución, que se desarrollarán entre 2022-2030 y 2031-2039 respectivamente. Este nuevo barrio acogerá cerca de 13.200 viviendas -la mitad protegidas- y tendrá 300.000 m2 de edificabilidad para actividades económicas. El resto del ámbito, denominado Valdecarros Sur, está destinado a cubrir las necesidades de la ciudad a largo plazo y se desarrollará cuando se identifique la necesidad de su puesta en marcha.

Protección ambiental

Por otra parte, los documentos ponen el acento en la mejora de las condiciones de protección ambiental de los terrenos y su integración en el conjunto de espacios libres y espacios naturales. Además, priorizan las actuaciones para su recuperación, de forma que podrán desarrollarse de manera independiente de los ciclos del mercado inmobiliario.

En el ámbito de Cantiles del Manzanares, se clasifica como Suelo No Urbanizable de Protección Ecológica una extensión de 325 hectáreas, que se remiten a un Plan Especial Ambiental de iniciativa pública; y también se clasifican como suelo No Urbanizable de Protección para infraestructuras otras 49 hectáreas. En Los Cerros, el Área de Protección Geológica del Cerro de La Herradura situada en el exterior de la M-50 y con una superficie de 112 hectáreas, queda protegida como Suelo No Urbanizable de Protección Ecológica.

Situación actual

Para comprender el alcance de estas modificaciones del Plan General, es preciso conocer la situación actual de la planificación de los ámbitos aún sin desarrollar, dado que presentan varios problemas de alcance. Por una parte, los planes vigentes establecen un planeamiento absolutamente detallado que no facilita su ajuste y adecuación a las necesidades cambiantes del futuro, dado el largo periodo programado para su ejecución que se llega a extender hasta más allá de 2040.

Por otra parte, la actuación por la iniciativa privada mediante el sistema de compensación, se realiza por unidades de ejecución únicas para cada ámbito, mediante un único proyecto de reparcelación que transformaría jurídicamente la propiedad del suelo con demasiada antelación respecto a la transformación física y la inversión económica correspondiente, ofreciendo garantías económicas y jurídicas insuficientes en caso de incumplimiento.

Además, la ejecución por fases prevista genera un crecimiento disperso y discontinuo, ajeno a las necesidades reales y a la capacidad de prestación de servicios por la administración.

Y por último, las acciones de protección de los espacios de mayor valor medioambiental están condicionadas a la efectiva ejecución de la producción de suelo urbanizado, siempre sujeta a las necesidades del mercado inmobiliario.

Ordenación de Los Cerros-Ensanche de San Fernando

Los Cerros y el Ensanche de San Fernando quedan redefinidos en tres ámbitos. Por un lado, dos áreas de Suelo Urbanizable con categorías diferentes, y por otro un área calificada como Suelos No Urbanizables de Protección Ecológica.

Un primer ámbito queda como Suelo Urbanizable Sectorizado (es decir, delimitado en sectores planificados para su evolución y transformación), denominado Los Cerros Norte-San Fernando, con 131 hectáreas. Esta zona incluye los suelos del Ensanche de San Fernando, y los pertenecientes a Los Cerros situados al norte de la M-45.

El Plan Parcial de este ámbito se redactará por iniciativa pública o privada, se ejecutará por el sistema de compensación y será urbanizado en una sola unidad de ejecución a partir de 2022. Además, completará el crecimiento de los municipios de Coslada y San Fernando de Henares hasta la M-45, podrán construirse cerca de 3.700 viviendas y habrá 150.000 m2 de edificabilidad para actividades económicas.

El segundo ámbito es un Suelo Urbanizable No Sectorizado (es decir, no delimitado en sectores, por lo que su transformación se planea a largo plazo) denominado Los Cerros Sur que será objeto de un plan de iniciativa pública y de su Plan Parcial asociado, cuando se identifique la necesidad de su planificación y puesta en marcha por el Ayuntamiento de Madrid.

Estos terrenos se destinan a cubrir las necesidades a largo plazo, sin comprometer su transformación física y jurídica anticipada, y supondrá el crecimiento de Madrid hacia el Este a partir de El Cañaveral, coordinándose con el planeamiento que se establezca para el sector colindante de la Cañada Real Galiana. Podría albergar cerca de 7.000 viviendas y 290.000 m2 de edificabilidad para actividades económicas, o cualquier otro programa de necesidades para el desarrollo de la ciudad.

Y por otro lado, como ya se ha apuntado previamente, están los suelos del Área de Protección Geológica del Cerro de La Herradura situados al exterior de la M-50, con una superficie de 112 hectáreas que presentan una incapacidad real para incorporarse al proceso de transformación urbanizadora. Tienen unos valores ambientales, geológicos y paisajísticos en colindancia con el Parque Regional del Sureste; en consecuencia, se clasifican como Suelos No Urbanizables de Protección Ecológica, y se remiten a un Plan Especial Ambiental de iniciativa pública.

Ordenación de Valdecarros-Cantiles del Manzanares

La modificación del Plan General divide el suelo urbanizable de Valdecarros, al igual que en el caso anterior, en dos categorías diferentes:

Un ámbito de Suelo Urbanizable Sectorizado sin ordenación pormenorizada denominado Valdecarros-La Gavia con 410 hectáreas, que se desarrollará en dos unidades de ejecución y será urbanizado entre 2022-2030 y 2031-2039 respectivamente. A través de este ámbito se completa el crecimiento de la ciudad en el interior de la M-45, en continuidad con el Ensanche de Vallecas y La Atalayuela. En él podrán construirse cerca de 13.200 viviendas -la mitad protegidas- y 300.000 m2 de edificabilidad para actividades económicas. Finalmente, se refuerza la cuña verde en torno al Arroyo de La Gavia para conectar el parque del mismo nombre con el Parque Lineal del Manzanares.

Un ámbito de Suelo Urbanizable No Sectorizado denominado Valdecarros Sur que será objeto de varios planes de sectorización de iniciativa pública y de sus planes parciales asociados cuando se identifique la necesidad de su planificación y puesta en marcha por el Ayuntamiento de Madrid. Está destinado a cubrir las necesidades a largo plazo, sin comprometer su transformación física y jurídica anticipada. Podría albergar cerca de 30.000 viviendas y 1,2 millones de metros cuadrados de edificabilidad para actividades económicas, o cualquier otro programa de necesidades para el desarrollo de la ciudad.

El ámbito de Cantiles del Manzanares de 374 hectáreas se clasifica como Suelo No Urbanizable de Protección en dos tipos:

Los suelos con valores ecológicos, patrimoniales y paisajísticos que no son aptos para su transformación urbanística se clasifican como Suelos No Urbanizables de Protección Ecológica, con una extensión de 325 ha y se remiten a un Plan Especial Ambiental de iniciativa pública, independizando su protección del proceso inmobiliario.

Los suelos ocupados por la M-50 y su enlace con la M-31 y los reservados para el enlace de las líneas ferroviarias de alta velocidad de Madrid-Barcelona-Levante se clasifican como Suelo No Urbanizable de Protección de Equipamientos, Infraestructuras y Dotaciones, con una superficie de 49 ha.

Estas propuestas supondrían, cuando se aprueben definitivamente, la disolución de las actuales Juntas de Compensación de los Cerros y Valdecarros, que engloban los suelos de todo el ámbito de la modificación.

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