Inmodiario

Al cumplir con la Inspección Técnica del Edificio la comunidad de propietarios de una finca urbana pone al día su inmueble, le prolonga su vida útil, mejora su accesibilidad o se ahorra en la factura de la luz al tener un edificio más eficiente. Pero antes de llegar a esa situación idónea, en ocasiones, se generan algunas situaciones complejas como son llegar a acuerdos de difícil consenso o el tener que realizar un desembolso económico que muchos vecinos no pueden asumir. La Casa por el Tejado ha encontrado una solución para dar respuesta a la financiación de estas obras de mejora. Esta empresa proyecta y construye áticos nuevos sobre edificios antiguos localizados en centros urbanos. Para realizar estos proyectos, compra el derecho de vuelo a las comunidades de propietarios de aquellas fincas susceptibles de incrementar su edificabilidad y propone un proyecto en el que se incorporan nuevas viviendas en la cubierta, pero en las que se somete el edificio existente a un plan de mejora integral.

En el barrio del Eixample de Barcelona, hay registradas 7.780 fincas destinadas a vivienda, de las que 6.314 fueron construidas antes de 1970, según el último Censo de Población y Viviendas 2011 realizado por el INE. Esto hace pensar que muchas de estos inmuebles podrían estar padeciendo deficiencias, estar incumpliendo con las condiciones básicas de accesibilidad al edificio, o no cuentan con el certificado de eficiencia energética correspondiente. Por otra parte, un estudio elaborado por La Casa por el Tejado detectó en 2012 unas 1.800 fincas en el Eixample de Barcelona con edificabilidad vacante. "Existe una enorme abundancia de terrados infrautilizados en emplazamientos privilegiados", comenta Joan Artés, arquitecto y fundador de La Casa por el Tejado. "En muchos casos pertenecen a inmuebles antiguos que no alcanzan la misma altura de los edificios colindantes y que generan vacíos antiestéticos entre medianeras. Nuestra propuesta es dar una nueva vida a estos edificios rehabilitándolos, mejorando su eficiencia energética y construyendo áticos nuevos en sus cubiertas".

Para realizar estos proyectos de nueva construcción, La Casa por el Tejado compra el derecho de vuelo de los inmuebles que admiten una ampliación vertical. Con esta venta, los propietarios reciben un pago proporcional a su coeficiente de participación en la comunidad, pero también se benefician de la rehabilitación integral que la empresa acomete en todas las zonas comunes como fachada, vestíbulo, escaleras y patios. Esta operación permite realizar inversiones que por lo habitual resultan muy complicadas consensuar entre todos los vecinos como son la instalación de un ascensor o aquellos trabajos de mantenimiento para el cumplimiento obligatorio de la Inspección Técnica de Edificios (ITE). Tras la intervención, el inmueble y los pisos se revalorizan en el mercado entre un 10% y un 15%. Las cuotas de gastos comunitarios bajan al reducirse los consumos y al ser redistribuidas con los nuevos inquilinos de los áticos.

Un sistema constructivo innovador y rápido

La rapidez y la calidad del sistema constructivo es un factor clave del éxito de La Casa por el Tejado. Las obras duran un máximo de 6 meses, limitando al mínimo las molestias a los vecinos. Se trata de áticos fabricados a medida y colocados en obra en un tiempo récord. La primera fase consiste en retirar la cubierta del edificio antiguo, formada habitualmente por ladrillos cerámicos macizos, además de las cargas adicionales como lavaderos, trasteros y depósitos de agua. Al mismo tiempo se fabrican en taller los módulos que componen los áticos, utilizando estructuras de acero o de madera, más ligeras y precisas que las de hormigón y ladrillo empleadas en las obras tradicionales. Las nuevas plantas del edificio, generalmente una o dos, tienen un peso aproximado de 300kg/m2, mientras que los elementos retirados oscilan entre los 900 y 1.000 kg/m2. En 12 horas las viviendas ya están formadas y acopladas al edificio. En las semanas siguientes se realizan los últimos acabados, los pavimentos, las pinturas y las cubiertas ajardinadas. El resultado son unos áticos nuevos y modernos, con terrazas privadas, grandes ventanales, luz natural, vistas y elevada eficiencia energética. Unos productos escasos, con una demanda asegurada y un precio muy competitivo, que están casi todos vendidos antes de su finalización.

Un esquema de ganancia mutua

Gracias a este sistema innovador, La Casa por el Tejado tendrá 8 proyectos ejecutados a finales de 2015 (ya hay 6 finalizados) que supondrá la construcción 26 viviendas nuevas, 13 de ellas áticos. La mayoría de estas actuaciones se localizan en el barrio del Eixample de Barcelona. Pero también tiene obras previstas en los ensanches de Madrid, Pamplona y el País Vasco. Para llevar a cabo estos proyectos, la empresa cuenta con un equipo pluridisciplinar formado por 40 personas provenientes del mundo de la universidad, la arquitectura, la ingeniería, la economía, las finanzas y la gestión empresarial. Todos los proyectos de La Casa por el Tejado se han financiado hasta la actualidad utilizando exclusivamente recursos propios e inversores privados. "El modelo de negocio - comenta Joan Artés - se diferencia completamente del sistema inmobiliario tradicional e implica que el esquema de ganancia mutua se extienda a todos los actores en juego: La Casa por el Tejado desarrolla sus proyectos obteniendo un beneficio empresarial y generando trabajo varios profesionales y empresas del sector de la construcción; los inversores obtienen un rápido retorno del capital, los titulares de los derechos de vuelo rentabilizan su propiedad; los inquilinos de los áticos acceden a unas viviendas únicas a precios competitivos; la comunidad de vecinos mejora su calidad de vida gracias a unos edificios más funcionales y eficientes; y, por último, la ciudad preserva su patrimonio y embellece su skyline, armonizando la altura de los edificios entre medianeras y mejorando la imagen de las cubiertas".