Inmodiario

Madrid. La ministra de Fomento, Ana Pastor, ha defendido en el Congreso de los Diputados el Proyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovaciones Urbanas, necesario, entre otras cosas, para “dar la vuelta a una situación consolidada por políticas no acertadas”, señalaba.

"El Gobierno, en la línea reformista que está marcando la legislatura, está impulsando una nueva política en materia de vivienda, que aborde las verdaderas necesidades de los ciudadanos.

Lo que pretendemos es corregir las debilidades estructurales del sector, que las ayudas del Estado, de las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos beneficien a quienes más lo necesitan y atender los problemas de conservación, accesibilidad, eficiencia energética y sostenibilidad ambiental que afectan a nuestras ciudades.

Nos encontramos con un parque de viviendas en deficiente estado de conservación, y sin embargo, en los planes de vivienda anteriores se destinó un porcentaje mucho menor a la rehabilitación que el que se destinó a la nueva construcción de viviendas (un 25% del total de las ayudas, sumando los tres planes anteriores)."

Los resultados de esa política equivocada han traído consigo más de 700.000 viviendas de nueva construcción vacías, que todos conocemos.

Ejes de la nueva política de vivienda

1. Fomentar el mercado del alquiler de viviendas.

2. Destinar las ayudas al alquiler a las personas más necesitadas.

3. Impulsar la rehabilitación residencial, la regeneración y la renovación urbanas.

Esos tres ejes se están desarrollando principalmente a través de tres actuaciones, que ya están en marcha:

1. El Proyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas, a punto de terminar su tramitación parlamentaria (ayer fue aprobado por el Senado), cuyo objetivo principal es facilitar los acuerdos entre el propietario y el inquilino a la hora de alquilar una vivienda, lo que facilitará el alquiler frente a la compra.

2. El nuevo Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, que el Gobierno aprobó el 5 de abril y que contará para ese período con 2.421 M€ de aportación del Estado, orientado a apoyar el alquiler y la rehabilitación de las viviendas.

3. La nueva Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana.

 Datos relativos al estado de conservación de nuestro parque de viviendas, según el Censo de 2011

Tenemos un parque de 25.208.623 millones de viviendas, de las que más de 5 millones tienen más de 50 años y más de 8,5 millones tienen entre 30 y 50 años. Además, con un alto grado de ineficiencia energética pues cerca del 60% se construyeron sin ninguna normativa mínima de eficiencia.

Existen 83.532 viviendas en edificios ruinosos, 265.788 en mal estado y 1.380.531 en estado deficiente y 156.208 viviendas que carecen de servicio o aseo.

Y en las ciudades con más de 20.000 habitantes, tenemos 624 barrios catalogados como vulnerables por sus malas condiciones de calidad de vida y habitabilidad, en los cuales viven más de 4 millones de personas.

Necesidad y ventajas de fomentar la rehabilitación

Estos datos ponen de manifiesto la necesidad de fomentar actuaciones encaminadas a la rehabilitación de viviendas y de regeneración urbana, para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos.

Por otra parte, la rehabilitación tiene un enorme potencial de generación de empleo. En este sentido, estudios realizados por entidades e instituciones especializadas en la materia señalan que:

• Cada millón de euros invertido es capaz de generar 18 nuevos empleos directos.

• La inversión pública que se destina a la rehabilitación genera un efecto multiplicador de la inversión privada en tres y cuatro veces. Esto, en términos de empleo significa que por cada millón de euros públicos invertido en políticas de rehabilitación, se generan unos 54 empleos directos.

Se calcula que el nuevo Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, va a suponer, en el ámbito específico de la rehabilitación y regeneración urbana, la creación de 32.000 puestos de trabajo por las ayudas directas y de 105.000 por la inversión productiva total.

En suma, la actividad rehabilitadora y regeneradora del entorno urbano va a contribuir a mejorar el bienestar de las personas al permitir que las viviendas ganen en confort y además va a favorecer la creación de empleo.

Objetivos de la reforma

En primer lugar, ofrecer un marco normativo idóneo que haga viable la rehabilitación edificatoria, la regeneración y la renovación urbanas.

Una de las razones por las que la rehabilitación tiene un porcentaje tan bajo en España respecto a la media europea (en Europa la rehabilitación se mueve en torno a un 41%, en España está trece puntos por debajo) es porque la legislación en vigor no la favorece y, en muchos casos, constituye un verdadero obstáculo a la misma, porque:

• Establece trabas y cargas injustificadas que la hacen inviable.

• No contiene fórmulas de financiación innovadoras que permitan superar la difícil situación económica de las administraciones públicas y de muchas familias.

• Es una legislación dispersa, inconexa, contradictoria, incompleta y difícilmente comprensible. Señorías, ahora mismo tenemos cinco leyes que contienen regulación dispersa relacionada con la rehabilitación: la Ley de Suelo de 2008, la Ley de Economía Sostenible de 2011, El Real Decreto Ley 8/2011, la Ley 26/2011 sobre derechos de las personas con discapacidad y la Ley de Propiedad Horizontal.

En segundo lugar, la reforma pretende mejorar el estado de conservación del parque de viviendas, la accesibilidad de los edificios y su eficiencia energética.. De esta manera, los ciudadanos tendrán una mayor calidad de vida en los pueblos y ciudades, más confort en los hogares y se podrá reducir la factura energética de las familias y del país en su conjunto.

Finalmente, esta reforma también quiere ser un factor reactivador del sector de la vivienda y de sus industrias auxiliares, ofreciendo nuevas oportunidades.

Uno de los objetivos de esta nueva ley es mejorar el estado de conservación de los edificios. El deber de conservación es uno de los deberes fundamentales del medio urbano, y, por tanto, se establece una regulación común para todo el territorio, en el marco de las condiciones básicas que al Estado corresponde establecer.

En concreto, se introducen una serie de novedades para facilitar el cumplimiento de ese deber:

• Los propietarios de las viviendas podrán realizar obras de conservación, a la vez que mejoran la eficiencia energética del edificio.

Si una comunidad de propietarios tiene que hacer obras de mejora de la fachada o de estructura del edificio, con el Plan de Vivienda 2013-2016 ayudaremos para que además puedan actuar cambiando ventanas, o colocando envolventes exteriores. Así, realizando obras de una sola vez, no sólo podrán cumplir el deber de conservación, sino mejorar la factura energética de su vivienda sin coste adicional o con un coste adicional muy pequeño; es decir, podrán ahorrar en las facturas de luz y de gas.

• Además, si mejoran la eficiencia energética de todo el edificio en más de un 30%, podrán cerrar terrazas y balcones de manera uniforme y conjunta, ganando edificabilidad interior en su vivienda y estética común en el exterior.

Para que estas medidas sean efectivas, se ponen en marcha incentivos económicos y subvenciones directas, a través del nuevo Plan Estatal 2013-2016. En concreto, se prevé una ayuda que puede llegar hasta los 4.000 € por vivienda, o por cada 100 m2 de local, para obras de conservación en el edificio. Estas ayudas las podrán solicitar las Comunidades de Propietarios, con lo que se agiliza mucho la gestión de las obras y se consigue un ahorro importante al realizar las actuaciones de una sola vez y para todo el edificio, y no vecino a vecino.

Garantizar la accesibilidad universal

Los datos disponibles nos indican que, pese a que la Ley de Suelo de 2008 englobaba en el deber de conservación exigible a los propietarios la garantía de la accesibilidad, en nuestro país hay 4 millones de viviendas, de los 10,7 millones de edificios de 4 o más plantas, que todavía no tienen ascensor. Este es uno de los motivos de mayor discriminación para las personas mayores y los discapacitados.

La Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de garantizar la accesibilidad a las Comunidades de Vecinos cuando lo solicite una persona mayor de 70 años, o discapacitada que viva en el inmueble, y siempre que el coste de la obra no supere 12 mensualidades de gastos ordinarios, o que en el edificio no vivan familias con ingresos inferiores a 2,5 el IPREM, salvo que las ayudas públicas compensen el resto. Todas las organizaciones y asociaciones de la discapacidad, además de los Administradores de Fincas, han puesto de manifiesto de manera reiterada la falta de aplicación de este precepto.

Además, la Ley 26/2011, de 1 de agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de las Personas con Discapacidad, establece la obligación de garantizar, antes del 1 de enero de 2016, la accesibilidad mediante “ajustes razonables”, pero no precisa qué se entiende por un “ajuste razonable” que garantice la accesibilidad en un edificio ya construido.

Por eso, el Proyecto de Ley introduce unas novedades importantes:

1. En primer lugar, define los “ajustes razonables”: aquellas medidas que pueden asegurar la accesibilidad de forma eficaz y práctica, siempre que no supongan una “carga desproporcionada” e “indebida”, y sobre la base de una adecuada ponderación del “coste/beneficio”.

2. En segundo lugar, sigue estableciendo el límite económico de las 12 cuotas de gastos de comunidad, pero se permite que sean 12 mensualidades repercutibles anualmente, ya que lo habitual es que las Comunidades de Propietarios no asuman el coste de la medida de una sola vez, sino pagando un crédito a dos, o tres años.

3. En tercer lugar, se va a permitir que el espacio donde se instalen los ascensores en los edificios que lo necesiten, si es público, la comunidad de vecinos no tenga que comprarlo. Los Ayuntamientos podrán acordar con los vecinos la cesión gratuita del uso de ese espacio, para que no se encarezcan las obras de instalación de un ascensor.

Por último, y no menos importante, el Plan Estatal 2013-2016 ofrece ayudas para garantizar la accesibilidad de hasta 4.000 € por vivienda. También como en el caso anterior, las ayudas se darán a las Comunidades de Vecinos.

Mejora de la eficiencia energética

Según datos del Instituto de Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE), las viviendas españolas consumen el 17% de toda la energía final del país y el 25% del total de la energía eléctrica. A su vez, las emisiones de gases de efecto invernadero causadas por los edificios han crecido más de un 20% desde 1990. La “Estrategia Europa 2020” obliga a España a reducir, de aquí a 2020, un 20% las emisiones de gases de efecto invernadero (26 millones de toneladas de CO2), incrementar en un 20% las fuentes de energía renovable y en otro 20% la eficiencia energética.

El Proyecto de Ley incluye las siguientes novedades para la mejora de la eficiencia energética de los edificios:

1. Permite rentabilizar y abaratar el coste del Certificado de Eficiencia Energética, al incluirlo en el Informe de Evaluación del Edificio.
Como saben, el Gobierno acaba de aprobar el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

De acuerdo con el mismo, todo propietario que desee vender o alquilar su vivienda, deberá entregar el Certificado de Eficiencia Energética, con carácter meramente informativo. El Proyecto de Ley determina que una sola inspección del técnico servirá para aportar toda la información relevante de un edificio: conservación, accesibilidad y eficiencia energética. De este modo, si el edificio dispone de dicho informe, cada propietario individual que desee alquilar o vender su vivienda podrá utilizar este informe conjunto del edificio, sin necesidad de pagar una visita y un informe sólo de su vivienda.

2. Se permite, como ya he dicho antes, cerrar terrazas y balcones, con carácter uniforme para todo el edificio, siempre que con ello se consiga un ahorro energético superior al 30%. En la actualidad, estas obras, al implicar un aumento de edificabilidad sobre la prevista por el plan urbanístico, no son posibles si previamente no se modifica el planeamiento urbanístico. El Proyecto de ley permite que los Ayuntamientos no computen esa edificabilidad, facilitando su realización sin necesidad de modificar el planeamiento.

3. Además, se permite ocupar superficies de espacios libres o de dominio público para hacer obras de aislamiento térmico por el exterior del edificio, instalar captadores solares en la cubierta y centralizar instalaciones energéticas, cuando no existe ninguna otra opción técnicamente viable.

También el Plan Estatal 2013-2016, ofrece ayudas para garantizar la mejora de la eficiencia energética, de hasta 2.000€ por vivienda, pudiendo llegar a 5.000€ si se reduce en un 50% la demanda energética del edificio.

Informe de Evaluación de Edificios

Una de las novedades más significativas de la nueva regulación es que se establece un Informe de Evaluación de Edificios uniforme para todo el territorio nacional. Este Informe evaluará tanto la conservación como la accesibilidad, y tendrá carácter informativo acerca de la eficiencia energética del edificio. La Inspección Técnica de Edificios (ITE), allá donde exista, podrá integrarse en este informe.

El plazo para realizar el informe se eleva hasta el año 2019, fecha en la que será exigible a los edificios que, a la entrada en vigor de la Ley ya tengan 50 años o más. El resto, deberán ir cumplimentando el informe en el plazo máximo de 5 años a partir del momento en el que alcancen dicha antigüedad.

Tramitación previa del Proyecto de Ley

Este proyecto ha tenido un amplio proceso participativo, tanto durante su elaboración, como en la fase de audiencia e información pública.

Se dio audiencia a 59 entidades (agentes sociales, asociaciones del sector y Colegios Profesionales); de esas organizaciones se recibieron 40 informes. Hay que destacar el trabajo realizado en la Conferencia Sectorial de Vivienda, en la que, además de las Comunidades Autónomas y las Ciudades de Ceuta y Melilla, estuvo representada la FEMP. Todas las Comunidades Autónomas, excepto 2, remitieron informes, recibiéndose en total 24 informes.

Tras realizarse estos trámites, el Consejo de Ministros aprobó el Proyecto el 5 de abril de 2013.

Conclusión

Es evidente por todo lo que he dicho, la necesidad de reorientar la política de vivienda, para dar la vuelta a una situación consolidada por políticas no acertadas llevadas a cabo.

• Hasta ahora ni la legislación, ni las políticas públicas han prestado atención a la rehabilitación, renovación y regeneración urbanas.

• La normativa era muy dispersa, confusa y con muchas trabas para llevar a cabo estas operaciones de rehabilitación.

• La inversión estatal se concentraba en la promoción de nuevas viviendas con los resultados que todos conocemos de más de 700.000 viviendas nuevas vacías.

• Por eso estamos reorientando la política de vivienda y en particular, con esta Ley vamos a facilitar tanto las rehabilitaciones más sencillas que afectan a un edificio como las regeneraciones de barrios de los pueblos y ciudades de España.

Para ello:

1. Eliminamos trabas y cargas que actualmente penalizan la rehabilitación.

2. Ponemos en marcha ayudas para Comunidades de propietarios de conservación de hasta 4.000€ por vivienda, de accesibilidad también de hasta 4.000€ por vivienda y de eficiencia energética de hasta 5.000€ por vivienda.

Estamos seguros de que con esta política conseguiremos mejorar nuestros edificios, su estructura, fachadas y cubiertas, facilitaremos los cambios de ventanas y calderas, así como la instalación de envolventes exteriores que mejorarán el confort de las viviendas asilándolas del frio, calor y ruido, y reduciendo las facturas de luz, agua y gas.

También favoreceremos la accesibilidad mediante la instalación de rampas, salvaescaleras y ascensores, lo que permitirá a los discapacitados y personas mayores la movilidad necesaria para desarrollar una vida normal.

En esta materia es especialmente necesaria la cooperación entre las administraciones públicas. Los desafíos que afrontamos en materia de vivienda, tendrán una respuesta adecuada si todos trabajamos en la misma dirección, compartiendo responsabilidades y aportando recursos, cada cual, en la medida de sus posibilidades y según sus prioridades”.