Por Redacción | Estudios e Informes | 14-12-2010
Las entidades financieras serán las protagonistas clave del mercado inmobiliario durante los próximos años: en término globales las operaciones de S&L llevadas a cabo desde finales de 2007 generaron en España un volumen de inversión superior a los 8.000 millones de Euros.
Inmodiario

Madrid. La consultora inmobiliaria Aguirre Newman ha presentado hoy su informe anual sobre la “Coyuntura Global del Mercado Inmobiliario”. Una de conclusiones más destacadas del estudio es la creciente importancia de las entidades financieras en este sector, al estar asumiendo la propiedad de todo tipo de activos inmobiliarios. La situación que atraviesa el mercado está fuertemente influenciada por el contexto de estancamiento económico, el negativo comportamiento del mercado laboral y la alta incertidumbre sobre el momento de la recuperación.

Desde Aguirre Newman se ha realizado un análisis de las diferentes estrategias que se están siguiendo desde las entidades financieras para gestionar y hacer líquido el importante patrimonio inmobiliario que tienen en propiedad. Por un lado, las estrategias llevadas a cabo por las entidades financieras sobre el patrimonio propio destacan el Sale & Leaseback, la racionalización del patrimonio (a través de la reunificación y relocalización de espacios y el análisis de duplicidades), así como la optimización de costes (mediante la renegociación de rentas y el recorte de gastos operativos). En relación a los bienes adjudicados por las entidades, las tácticas más utilizadas son el desarrollo de activos (suelos y proyectos en curso) y la venta (producto terminado). Mientras que para las financiaciones en curso, que realmente no forman parte de su patrimonio, las entidades realizan estudios de viabilidad y planes de desinversión para adecuar estos activos a la demanda real.

Mercado residencial

Según los datos arrojados por el informe, el mercado residencial mantiene su ajuste a la baja en la oferta de nuevo producto que se incorpora al mercado, lo que tendrá un efecto positivo en la reducción del importante volumen de stock de vivienda disponible. Al finalizar 2010, Aguirre Newman estima que se incorporarán alrededor de 260.000 viviendas nuevas y libres, un 27% menos que en el anterior ejercicio. Mientras, las viviendas iniciadas en 2010, y que serán las que se incorporen al mercado como finalizadas en el año 2012, no superaran las 100.000 unidades, una cifra que contrasta con la situación registrada en 2006, cuando se iniciaron 664.923 viviendas libres.

La mejora en el número de transacciones en el mercado de viviendas se ha centrado exclusivamente en la tipología de viviendas de segunda mano. Mientras, el mercado de obra nueva ha sufrido durante los últimos 12 meses un nuevo retroceso en el número de compraventas realizadas. Los plazos de comercialización han mantenido una tendencia creciente en las promociones de vivienda nueva, situándose de media en los 50 meses para las promociones de primera residencia y en los 70 para las de segunda residencia (Costa del Sol).

El ajuste en los precios se ha mantenido en los últimos doce meses en el mercado residencial de obra nueva, situándose el ajuste en el de primera residencia desde los máximos de 2007 entre un 15% y un 20%. Mientras, los mercados de vivienda vacacional desde máximos de 2006 muestran ajustes medios de entre un 20% y un 25%. No obstante, cabe destacar que sobre los precios oficiales se permiten de manera generalizada amplios márgenes de negociación que reducen aun más los precios.

En determinados mercados residenciales se mantiene la tendencia iniciada en 2008 por la que el alquiler ha ganado importancia a causa de las dificultades de vender las viviendas. Es especialmente relevante esta opción para aquellos promotores con desarrollos residenciales en las zonas menos exclusivas donde la rentabilidad media del alquiler tiende a ser superior. Del total de promociones de obra nueva libre que se ofrecen en estos momentos en Madrid capital, el 15,8% se ofrece a la vez venta y en alquiler con opción de compra.

El protagonismo que han adquirido las entidades financieras en el mercado residencial va en aumento. En determinados proyectos, las estrategias de venta con fuertes descuentos que llevan a cabo sobre el producto que se han adjudicado y una mayor flexibilidad a la hora de conceder financiación para la compra de dicho producto, penaliza el producto en manos de los promotores dificultando aún más la venta de sus inmuebles.

Mercado de oficinas

La actividad en el mercado de oficinas durante el año 2010 ha sido claramente superior a la registrada en el año 2009, especialmente en el mercado de Madrid, donde se estima que la absorción bruta crezca respecto al año anterior en un 40,7% alcanzando los 440.000 m². En el mercado de Barcelona se estima que el crecimiento respecto al 2009 se sitúe en el 24%, lo que supone una contratación bruta para el total del año 2010 de 250.000 m².

Destaca el progresivo incremento desde 2008 de las tasas de desocupación de ambas ciudades analizadas, que se sitúa en un 9,9% en Madrid y un 12,8% en Barcelona. Ligado a estos datos también se aprecia una ralentización en el crecimiento de actividad promotora, que ayudará a controlar el exceso de inmuebles.

Los precios medios de alquiler han mostrado ajustes generalizados en todas las zonas; si bien, cabe destacar el importante descenso registrado en el Distrito de Negocios de Madrid donde de media, los precios se han ajustado un 12,1% en los últimos 12 meses. Mientras, en Barcelona el ajuste en la misma zona ha sido de un 11,1%.

En el primer semestre de 2010 el mercado de inversión de oficinas ha seguido mostrando la escasa actividad ya observada durante el año 2009 consecuencia de los problemas para la financiación de proyectos y la incertidumbre sobre la evolución futura de los precios medios de alquiler. El inversor sigue buscando inmuebles prime en el mercado del CDN, lo que limita enormemente la actividad de inversión al ser prácticamente inexistente la oferta en este mercado. Por otro lado, importantes inversores institucionales extranjeros mantienen el mercado de España bajo observación por el importante riesgo que aprecian respecto a mercado competidores. Bajo estas circunstancias el volumen de inversión en el primer semestre de 2010 respecto al mismo periodo de 2009 ha registrado un ajuste a la baja del 11%. Es importante recordar que el descenso en el volumen de inversión en el primer semestre de 2009 respecto al primer semestre de 2008 fue del 44%.

Mercado de centros comerciales

El complicado contexto económico-laboral sigue siendo uno de los factores determinantes para explicar el comportamiento del mercado de centros comerciales, caracterizado por el estancamiento del PIB en el tercer trimestre. 2. Entre enero y junio de 2010 se han incorporado al mercado 108.059 m² de nueva superficie bruta alquilable (SBA) en el mercado nacional de centros comerciales, lo que supone el 34% de la superficie inaugurada en el total de 2009 y aproximadamente el 38% del total de SBA que se inaugurará en el año 2010. La estimación de nueva SBA para el año 2010 es de 440.000 m² de los cuales 407.800 m² se corresponden con 11 aperturas mientras que 35.000 m² se corresponden a dos ampliaciones.

Se ha observado una reactivación parcial de los planes de expansión de los principales operadores comerciales durante el primer semestre del año que no ha tenido continuidad durante el tercer y cuarto trimestre. Los operadores comerciales están centrando sus búsquedas principalmente en locales en calle en zonas comerciales “principales” donde el incremento de la disponibilidad hace que existan espacios a precios atractivos. Por otro lado, en el segmento de centros comerciales los planes de expansión se están centrando en aquellos centros secundarios mejor posicionados en sus áreas de influencia y con mayores posibilidades de crecimiento en el corto-medio plazo.

Los precios han sufrido un ligero ajuste en la renta unitaria de los centros “prime”, debido a la escasez de locales disponibles y a la demanda activa. Sin embargo, este descenso ha sido más notable en los “centros secundarios”. Para hacer frente a los pagos, los operadores comerciales han mantenido sus solicitudes de bonificaciones y renegociaciones de contratos, cuyas tasas de esfuerzo superan los niveles razonables del negocio que desarrolla.

Mercado industrial y logístico

Aguirre Newman considera que la mejora en la contratación de espacios industriales y logísticos, que ha tenido un comportamiento muy conservador debido a la incertidumbre económica e inseguridad laboral, dependerá de la reactivación del consumo. La mayor contratación que se ha observado en el mercado en los últimos 12 meses ha respondido a la necesidad de los operadores de adecuarse a espacios más reducidos y de ajustar sus costes y no al hecho de que fuesen necesarios más espacios.

El volumen de oferta disponible en el mercado industrial y logístico de Madrid y Cataluña sigue siendo muy alto, lo que unido a los bajos niveles de demanda presiona a la baja los precios medios del alquiler y venta. El dato más destacable en este sentido es el descenso del precio medio del alquiler logístico en Madrid y Cataluña en un 10,7% y un 7,9% respectivamente. En el mercado de Madrid existen en estos momentos más de 960.000 m2 disponibles de espacios logísticos (un 16% respecto al stock logístico total), mientras que en el de Cataluña la disponibilidad logística supera los 560.000 m2 (un 19% del stock logístico total).

El mercado de inversión en inmuebles logísticos ha tenido un comportamiento limitado en 2010 situándose el volumen transaccionado en los 111 millones de euros; si bien, esta cifra supone una mejora respecto a 2009, cuando no se consiguió superar en todo el año los 100 millones de euros.

Mercado hotelero

Mejora del comportamiento del sector turístico consecuencia del mayor dinamismo del turismo interno por parte de los españoles, del repunte del turismo de ciudad y de los descuentos y ofertas realizadas con el objeto de potenciar la demanda. El importante ajuste en las tarifas ha tenido también como consecuencia un incremento en la afluencia turística por parte de extranjeros durante los meses de verano.

Por tipología de establecimiento, durante los primeros seis meses de 2010, al igual que ocurrió durante 2009, se incrementó el número de visitantes que se alojaron en establecimientos de mayor calidad (3, 4 y 5 estrellas) en detrimento de los establecimientos de 2 estrellas.

Si se habla de la oferta hotelera, se espera que a lo largo de 2011 continúe el crecimiento progresivo de los hoteles de bajo coste, en detrimento de los de 4 y 5 estrellas, llevándose a cabo así un cambio de la tendencia mantenida en los últimos años.

Según la actividad observada en los tres primeros trimestres del año el mercado de inversión mantiene la tendencia del ejercicio anterior. Durante los primeros nueve meses del año se han realizado operaciones de inversión por un valor de unos 470 millones de euros, con un volumen medio por operación de 33,4 millones de euros, ligeramente superior al volumen medio de 2009, situado en 28 millones de euros.