Editor de InmoDiario.
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Barcelona. El volumen de transacciones de naves industriales de alquiler subió un 35% en el segundo semestre de 2009 respecto al primer semestre del año en Catalunya. Esta cifra se desprende del Informe de Mercado Industrial relativo al segundo semestre de 2009 de la consultora inmobiliaria Forcadell, que ha analizado el mercado inmobiliario industrial de Alt Penedès, Anoia, Bages, Baix Llobregat, Barcelonès, Garraf, Maresme, Osona, Vallès Occidental, Vallès Oriental y Camp de Tarragona.

A pesar de este repunte en la segunda parte del año, la demanda de naves de alquiler en el global de 2009 fue baja, debido a una menor capacidad económica y a una actitud más exigente que en años precedentes. Los demandantes de alquiler, que representan el 72% del total de la demanda de naves industriales, buscaron en un 65% inmuebles pequeños (un 32% de menos de 500 m² y un 33% de entre 500 y 1.000 m²). Un 29% demandó naves de un tamaño superior, de los cuales sólo un 8% fue de más de 2.500 m². Las zonas preferidas fueron el Baix Llobregat, el Vallès Occidental y el Barcelonés, en este orden, y a cierta distancia, el Vallès Oriental.

El bajón de las operaciones en el global del año y el considerable aumento de la oferta, a raíz de la entrada en el mercado de nuevas promociones, del cierre de empresas, y de muchos propietarios que pusieron sus inmuebles en alquiler con opción de compra antes que dejarlos vacíos a la espera de venderlos, han incrementado la disponibilidad de naves. La disponibilidad total se concentró en más de un 25% en el Baix Llobregat, en cerca del 20% en el Vallès Occidental y en el Vallès Oriental, y en aproximadamente un 10% en el Barcelonès.

Los precios bajaron de forma generalizada en todas las zonas de Catalunya analizadas. La comarca más cara fue el Barcelonès, con un precio medio de 5,38 €/m²/mes y un precio máximo de 7,21 €/m²/mes, aunque Forcadell sitúa el precio real de cierre entre 4 y 6 €/m²/mes. En un segundo peldaño se situaron el Baix Llobregat, con un precio medio de 4,47 €/m²/mes, un máximo de 6,99 €/m²/mes, y un importe real de cierre de entre 3 y 5 €/m²/mes, y el Vallès Occidental, con un precio medio de 4,38 €/m²/mes, un máximo de 5,89 €/m²/mes, y un importe real de cierre de entre 3 y 4,5 €/m²/mes. Aquellas empresas que tengan capacidad adquisitiva pueden encontrar opciones muy atractivas en estas comarcas.

Naves en venta

El sector de la venta de naves sufrió un descalabro en comparación con el alquiler, con un descenso interanual de hasta el 70% en el volumen de operaciones, aunque en el último tramo de 2009 se observó una tímida recuperación que se espera consolidar a partir del segundo semestre de 2010. La gran mayoría de los propietarios se decantó por el alquiler con opción de compra, sustituyendo a una difícil venta tradicional en las circunstancias actuales.

El descenso de precios fue generalizado, aunque con más incidencia a medida que la nave se alejaba de Barcelona. Así, en la zona metropolitana el descenso fue de entre un 10% y un 20%, en el eje de la C-32 de cerca de un 20%, en el eje de la A-2 y en el Vallès Occidental de entre un 20 y un 30%, y en el Vallès Oriental de entre un 30 y un 40%.

Solares industriales, naves logísticas y mercado de inversión

Por otra parte, el mercado de solares prácticamente desapareció, pues la demanda entre usuarios finales cayó por las grandes dificultades para conseguir crédito, y entre promotores se desplomó por la caída de la demanda de promociones. En las principales zonas industriales, como el Barcelonès o el Baix Llobregat, los precios cayeron entre un 20 y un 30%, mientras que en la segunda y tercera corona industrial el desplome fue superior al 40% y llegó al 60% en algunos sitios.

El sector de la inversión en naves industriales estuvo protagonizado por los grandes fondos con productos logísticos. Los inversores privados tuvieron una actitud muy prudente, y se mantuvieron a la espera de mayores rebajas de precio que ajusten el importe de compra a las rentas actuales del alquiler para conseguir rentabilidades aceptables. La rentabilidad exigida por el inversor subió hasta situarse entre un 7 y un 8,5%, llegando a máximos en las ubicaciones de más allá de la segunda corona.

El único sector con cierto dinamismo en el 2009 fue el industrial logístico, cuyo volumen de operaciones fue aceptable. Los precios descendieron, y seguirán haciéndolo de manera moderada. La oferta aumentó, mientras que la demanda redujo las dimensiones requeridas, fijando su atención en lugares más alejados de Barcelona, con un precio más asequible y con buenas comunicaciones.