Editor de InmoDiario.
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Madrid. La consultora global de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield (C&W) acaba de publicar su informe sobre el mercado de retail (comercial) en España. Dicho informe analiza de manera pormenorizada todos los sectores (locales a pie de calle así como centros y parques comerciales), y desde todos los puntos de vista (consumo, rentas, demanda e inversión).

Para entender el sector hay que ser conscientes del entorno en el que nos encontramos con unos indicadores macroeconómicos que siguen mostrando debilidad, si bien la mayor parte de ellos tienden a estabilizarse dejando atrás la peor parte de la crisis. A pesar de que la recuperación de la economía española será más lenta que la de la mayor parte de los países de nuestro entorno hay ya algunos datos positivos, como el  publicado recientemente por el INE respecto al consumo de los hogares. Según el INE, el consumo creció un 0,3% en el cuarto trimestre de 2009 respecto al trimestre anterior, algo que no sucedía desde hacía dos años.

Oferta en Centros y Parques Comerciales

Cabe destacar la caída significativa de promociones en 2009. El pasado año sólo se construyeron unos 333.000 m2 de nueva superficie comercial, (206.000  de centros comerciales y 127.000 parques). La caída respecto a 2008 ha sido similar en ambas categorías, estableciéndose alrededor del 70%. Además, existe incertidumbre en cuanto a la apertura de algunos proyectos ya en construcción. De algunos otros, cuyas obras no han comenzado, sigue sin conocerse fecha de inicio.

Hay varios factores que mantienen al sector en una situación de baja actividad: depreciación del valor del suelo, dificultades para acceder a la financiación, bajada del consumo, reajuste a la baja de rentas y operadores mucho más selectivos a la hora de plantearse nuevas aperturas.

Asimismo, asistimos a la polarización del mercado, con centros que superarán, no sin dificultades algunos de ellos, el presente ciclo, mientras que otros puede que no lo logren. En un mercado fuertemente competitivo, los nuevos centros deberán apostar por la singularidad y la innovación.

Evolución de Ventas

El análisis de ventas que realiza Cushman & Wakefield tomando una serie de centros comerciales prime revela que las ventas siguieron cayendo en 2009 hasta el mes de septiembre, último mes para que se disponen datos definitivos. Comparando los 9 primeros meses de 2009 con el mismo periodo de 2008, las ventas en los centros analizados cayeron un 9% aprox. El porcentaje llega al 16,77% si se compara con el mismo periodo de 2007. No obstante, a falta de los datos definitivos del último trimestre de 2009, la tendencia apunta a una mejora de las ventas en la segunda mitad del año pasado, lo que iría en línea con el último dato de consumo publicado por el INE.

Demanda en Centros y Parques Comerciales

Si bien un elevado número de operadores ha frenado sus procesos de expansión en España, la mayor parte de ellos desea estar presente en los mejores centros comerciales Por ello, la demanda continúa fuerte en este grupo de centros y ha permitido que la renta en centros comerciales prime se mantenga estable, en torno a los 42 €/m2/mes. No ocurre lo mismo en los centros secundarios y/o de nueva apertura, en los que la demanda es menor y por lo tanto la presión a la baja de las rentas es mayor. Cada centro aborda la casi generalizada petición de rebaja de rentas por parte de los ocupantes de modo distinto. En cuanto a las rentas en los tres o cuatro parques comerciales superprime que existen en España, éstas se inclinaron a la baja en los últimos meses de 2009, situándose actualmente alrededor de los 18 €/m2/mes frente a los 20 €/m2/mes en que se situaban a principios de 2009. Tanto en centros como en parques, las mayores concesiones, bonificaciones, etc… suelen ser obtenidas por rótulos concretos, considerados clave.

Locales Comerciales en Calle

Los locales comerciales en calle están sufriendo la bajada del consumo de forma claramente visible, obligando a que un buen número de ellos, especialmente en calles secundarias, hayan tenido que echar el cierre. La demanda existente sigue enfocada en ubicación prime. Al mismo tiempo, la renta prime se ha mantenido en los mismos niveles de hace un año, pues la oferta sigue siendo muy escasa en las mejores calles comerciales. Los operadores se han enfocado en rediseñar su estrategia y reducir costes, más que en buscar nuevas ubicaciones. No obstante, en los últimos meses de 2009 comenzó a notarse mayor actividad, tal vez por la inminente llegada de la campaña navideña. Habrá que ver la evolución en los primeros meses de 2010 para comprobar si fue algo puntual o es una tendencia que se va consolidando poco a poco.

Mercado de Inversión

El mercado de inversión en centros y parques comerciales registró un bajo volumen de actividad en 2009. El volumen total invertido fue de 501 millones de euros ( 4 operaciones, 2 de ellas intermediadas por C&W: Nervión Plaza y Ribera del Xúquer) , un 27% menos que en 2008 y un 64% menos que en 2007. Pocos inversores han estado preparados para asumir el riesgo y comprar producto secundario, mientras que el inversor oportunista no ha sido capaz de adquirir debido al precio y/o a la falta de financiación. A pesar de la crisis económica, hay pocas oportunidades reales de invertir en producto prime, mayoritariamente en manos de fondos internacionales sin necesidad de vender.

Pensamos que 2010 será un año más activo si mejoran las condiciones de financiación, ya que puede que aumente la oferta de producto secundario de calidad y el interés de los fondos internacionales familiarizados con el mercado español. Por otro lado, esperamos que vendedores y compradores acerquen algo más sus posturas y encuentren un precio medio razonable para ambas partes.

La inversión en locales comerciales en calle se limita igualmente a producto prime, salvo si el local cuenta con unas condiciones muy concretas en relación a situación, inquilino, contratos atractivos de obligado cumplimiento y rentas de mercado, en cuyo caso sí se estudian oportunidades en zonas secundarias. En 2009 los bancos acapararon gran parte del protagonismo, vendiendo gran parte de sus oficinas bancarias a través de sale&leaseback. La demanda proviene sobre todo de inversores privados o family office, capaces de cerrar operaciones rápidamente si encuentran el producto adecuado. España ha sido uno de los países europeos cuyas rentabilidades han realizado mayores reajustes. Tras la subida de los últimos años, pensamos que la rentabilidad triple neta se mantendrá estable en los próximos meses, tanto para centros prime en torno al 6,5%, como en parques comerciales prime, en torno al 7% en este momento. Para locales prime pueden bajar ligerísimamente, desde el 5,35% actual al 5,25% .