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El ejercicio 2009 se ha cerrado en el mercado de oficinas de Madrid con una absorción de 296.000 m2, la más baja registrada desde 1995, según BNP Paribas Real Estate, la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas.

Durante el pasado año se ha consolidado la tendencia de los usuarios a trasladar su actividad a espacios más reducidos y aprovechar la mejora de su posición negociadora. Los propietarios, por su parte, se muestran reacios al ajuste de rentas aunque dispuestos a mejorar otras condiciones contractuales. El 93% de los contratos cerrados el pasado año ha correspondido a operaciones de alquiler y el resto se ha repartido en igual proporción entre ventas y prealquileres.

Durante el segundo semestre de 2009, casi todas las zonas han registrado una variación negativa de la absorción que ha oscilado entre el 30% de la Zona Centro y el 67% de la Descentralizada, a excepción del Central Business District (CBD), que ha tenido una absorción notable de casi 40.000 m2, que se explica en buena parte por operaciones ‘atípicas’.

La superficie media contratada continúa retrocediendo, y ha pasado de los 921 m² del segundo semestre de 2008 a los 881 m² de 2009. La Zona Periferia se queda por debajo del umbral de los 1.000 m², mientras que Centro y Zona Descentralizada han conseguido mantenerse por encima.

Dos terceras partes de la superficie contratada en 2009 han sido demandadas por empresas de los sectores de servicios (15%), público (15%) y legal-consultoría (35%). La absorción generada por empresas financieras ha cedido terreno, del 19% de 2008 al 12% de 2009, y destaca asimismo el comportamiento del sector legal-consultoría, que ha crecido un 17%.

La renta media de las oficinas de Madrid también se ha reajustado a la baja, como reflejo de la caída de la actividad empresarial y del empleo. En concreto, han retrocedido un 14% en 2009, hasta situarse en 17€/m²/mes. Las zonas de mayor ajuste han sido CBD y Periferia, donde se han contraído las rentas medias un 20% y un 14,8%, respectivamente. Por su parte, las rentas prime —máximas— del segundo semestre de 2009 descendieron hasta 32 €/m²/mes, lo que supone una caída interanual del 22% e intertrimestral del 6%.

El parque de oficinas de Madrid suma una superficie de 11.536.000 m² después de la incorporación de 260.000 nuevos metros cuadrados en 2009, un volumen de nueva superficie ligeramente inferior a la de 2008. La ciudad cuenta con 1.440.000 de metros cuadrados de espacio disponible, lo que eleva la tasa de disponibilidad media al 13%, siendo mínima en CBD (4%) y en torno al 15% en el resto de zonas. El tiempo requerido para ocupar el parque disponible a tenor de la tasa de absorción ha pasado de los dos años de 2008 a los cinco años de 2009.

En cuanto a la oferta futura, se prevé la entrega de 254.000 m² a lo largo en 2010. El 35% en CBD —Torre Caja Madrid— y el resto en las zonas Descentralizada y Periferia. Para 2011 y 2012 están previstos algo menos de 200.000 m².  El 90% de esta oferta prevista se localiza también en las zonas Descentralizada y Periferia.

En el mercado de inversión, las transacciones de 2009 han sumado un volumen total de 500 millones de euros, equivalente al 16% de la inversión de 2008 y al 26% de 2007, aunque si se descuenta la operación de la sede del Banco Santander supondría un 40% de la inversión de 2008.

Durante 2009, el interés inversor se ha dirigido a activos ubicados en CBD con contratos a largo plazo de obligado cumplimiento. El volumen medio por operación ha rondado los 30 millones de euros, inferior al de ejercicios anteriores, con unas rentabilidades entre 5,5% y 6%.

La baja actividad del segundo semestre de 2009 —50 millones de euros— refleja las alejadas posiciones de oferta y demanda de activos en rentabilidad. Entre los operadores en 2009 destacaron los fondos de inversión y las empresas inmobiliarias, en cuanto a las ventas. Las adquisiciones provinieron principalmente de fondos de inversión (25%) e inversores privados. La mayoría de las transacciones tuvieron operador nacional.

Las oficinas disponibles superan el 13% del parque de Barcelona

El 90% de la superficie contratada el pasado ejercicio —180.000 m2— lo fue en alquiler, debido al esfuerzo de las empresas por reducir costes y a la falta de liquidez. A la zona Descentralizada ha correspondido el 43% de la absorción, como consecuencia del fuerte desarrollo de las áreas de negocio de Plaza Europa y 22@, vinculadas a las nuevas tecnologías.

La tendencia a la reducción de espacios se observa en la superficie media contratada, que ha pasado de los 1.200 m2 de 2008 a los 785 m2 de 2009. El 48% de las operaciones cerradas durante 2009, de hecho, ha correspondido a superficies de menos de 300 m2. Por sectores, las empresas de servicios, con el 45% de la superficie absorbida, han sido las principales contratantes de espacio de oficinas en la capital catalana, seguidas de las compañías consultoras, industriales y financieras, con el 12% en cada caso.

En la actualidad, la oferta de oficinas disponible en Barcelona —717.000 m2— supone un 13,3% del parque total —5.400.000 m2—, un ratio que se ha incrementado un 60% el pasado año. La nueva oferta de 2009 ha sumado 223.000 m2 —el  98% de esta superficie se ha localizado en las zonas Descentralizada y Periferia—, a los que previsiblemente se añadirán 106.000 m2 previstos para 2010 y  otros 131.800 m2 programados para 2011.

La contracción económica y el descenso de la contratación de oficinas han empujado a un reajuste a la baja de los precios de alquiler. Así, las rentas máximas han pasado de 25,2 euros/m2/mes de 2008 a los 22,8 euros/m2/mes de 2009. Contrasta, sin embargo, la evolución de las rentas máximas de las oficinas ubicadas en 22@, que se han incrementado un 5% por la excelente reputación de los inmuebles de la zona. Las rentas medias de la ciudad, por su parte, han presentado un descenso del 11%.

El volumen de inversión de oficinas en Barcelona registrado en 2009 —260 millones de euros— ha supuesto un retroceso del 70% respecto al año anterior. El rango de inversión se situó entre 10 y 80 millones de euros, similar a 2008. Dada la ausencia casi total de operadores internacionales, los inversores privados nacionales coparon el mercado durante 2009.