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MADRID. De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de alquiler e inversión de oficinas de Madrid correspondiente al cuarto trimestre de 2009, los precios de alquiler continúan con una tendencia general de descensos. Sin embargo, a diferencia de los trimestres precedentes, se ha registrado un mayor número de operaciones en la banda alta de precios del CBD (distrito central de negocios) en parte, fruto de la urgencia en formalizar contratos antes de final de año.

El precio máximo en el CBD se ha mantenido en los 29,5 €/m²/mes, y para las mejores ubicaciones de la zona Satélite los máximos alcanzaron los 12 €/m²/mes. Esta situación atípica para el ciclo de mercado en el que nos encontramos ha provocado que el descenso medio de las rentas en Madrid durante el último cuarto del año se haya situado en un 3,11%.

Con respecto a la oferta de edificios de oficinas en alquiler en Madrid, la consultora destaca que en 2009, los metros cuadrados terminados han alcanzado una cifra similar a los 275.000 m2 del año pasado, lo que se ha traducido en una tasa media de disponibilidad del 9%.

Pese a la gran mejoría en contratación, la demanda se mantiene estable sin una gran recuperación. Se mantiene, por tanto, la tendencia del tercer trimestre, con un ligero incremento en la demanda de tamaño medio y estabilidad en las pequeña.

Con casi 145.000 m² contratados durante el cuarto trimestre de 2009, que prácticamente triplican la cifra del trimestre anterior, se ha observado una recuperación muy atípica para el momento en que nos encontramos. Está justificada por cinco operaciones que suman casi el 45% del total de metros del trimestre repartidas por todas las zonas, aunque mayoritariamente ubicadas en el CBD y la zona Secundaria.

José Miguel Setién, director de oficinas de Jones Lang LaSalle Madrid, destacó que “pese al parón  en los precios prime durante este trimestre, se espera que sigan bajando durante el año 2010, aunque de manera menos acelerada que en 2009 a causa de las dificultades en la recuperación económica que afecta directamente a las decisiones de las empresas de cambiar su sede. Sin embargo, la ralentización a la baja de precios en edificios de muy alta calidad puede atraer inquilinos que necesiten impulsar la imagen de sus oficinas a precios muy interesantes.”

Los datos de la consultora prevén que la contratación se mantenga para 2010 en los niveles de 2009, a la espera de signos claros de recuperación económica. Es difícil evaluar si se seguirán dando las operaciones de gran volumen, como las acontecidas en el último trimestre, o se trata simplemente de un fenómeno coyuntural.

Mercado de inversión

Durante el último trimestre de 2009, los inversores privados han seguido demandando la misma tipología de productos que durante todo el año –ubicación céntrica y contrato a largo plazo con inquilino solvente–. Se estima que en 2010 mantengan sus criterios de inversión. Los inversores institucionales también mantienen criterios de inversión parecidos pero, ante la imposibilidad de competir con los inversores privados en productos situados en las mejores zonas de centro de Madrid, empiezan a considerar seriamente productos en zonas secundarias o en la Periferia –siempre que sean zonas consolidadas– y con contratos a medio plazo.

La oferta de producto en inversión se mantiene estable y tanto fondos inmobiliarios como grandes corporaciones e inmobiliarias han decidido poner a la venta edificios de oficinas en el mercado. En su mayoría se trata de inmuebles en ubicaciones secundarias o periféricas que tienen cierta disponibilidad o contratos a muy corto plazo, muchos con rentas por encima de mercado y en los que las expectativas de precio siguen siendo altas para no reflejar pérdidas o vender por debajo de valoración. Las posibilidades de materializar la venta de estos edificios son complicadas, si se tienen en cuenta los criterios de inversión.

Como viene siendo habitual, las operaciones de sale & leaseback siguen apareciendo en el mercado y previsiblemente la tendencia se mantendrá durante 2010. Las empresas siguen viendo cómo esta fórmula rápida y sencilla ofrece mejores resultados a la hora de obtener liquidez a corto plazo.

Si bien el mercado de alquiler ha dado síntomas de mejoría, la rentabilidad prime se ha mantenido estable en un 6,25% y seguirá así hasta por lo menos, el momento en que la mejora de la situación se consolide y además haya más claridad respecto a la situación de la economía. Para zonas más secundarias o incluso periféricas siguen sin observarse operaciones que permitan tener una referencia clara de cuáles serían las rentabilidades.

En relación a las transacciones en el mercado de inversión de oficinas de Madrid, Jones Lang LaSalle contabiliza un volumen total de 631,2 millones de euros durante el tercer trimestre del año.
Lo que demuestra que si bien se han cerrado varias operaciones durante el trimestre, las previsiones de la firma eran mucho más optimistas. Algunos edificios que estaban en venta, han retrasado la operación para principios de 2010 y sobre otros no se ha alcanzado finalmente un acuerdo. 

De las operaciones que se han materializado en el 4º trimestre, cabe destacar la venta que ha realizado Reyal Urbis del edificio situado en la zona de Méndez Álvaro, la Torre Urbis. Es importante destacar esta operación por tratarse de un edificio de gran tamaño – 13.000 m2 -, multiarrendado e incluso con cierta disponibilidad, así como fuera del CBD aunque dentro de la M-30; las características de esta operación configura una transacción que hacía tiempo no se veía en el mercado de inversión de Madrid y podría animar al resto de inversores a considerar activos de valor añadido y no sólo los ubicados en el centro de Madrid.

Otras operaciones cerradas a finales de año son de sale & leaseback: la venta de Ferrovial de su sede en la calle Príncipe de Vergara y el edificio de Avda. de Europa 10 por parte de Acciona.

Jorge Sena, director de inversión oficinas de Jones Lang LaSalle en Madrid estima que: “En 2010 los inversores privados seguirán muy activos, los fondos extranjeros tendrán mayor presión para invertir y la oferta de edificios y carteras de activos seguirá aumentando en un mercado en donde las rentabilidades empezarán a mostrar cierta presión a la baja.”