Editor de InmoDiario.
Inmodiario

Barcelona.  De acuerdo con últimos datos de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de oficinas de Barcelona para el cuarto trimestre de 2009, el volumen de inversión alcanzó los 544 millones de euros en 2009, lo que supone casi un 16% menos que en 2008, alcanzando cifras del año 2005.

Se han contabilizado un total de 21 transacciones en 2009 con un volumen medio de 26 millones de euros. De los 544 millones de euros totales, el 54% han correspondido a operaciones de inversión tradicional, el 24% a adjudicaciones por parte de entidades financieras y el 22% restante a operaciones sale & leaseback. 

Las rentabilidades se han mantenido estables en todas las zonas este último trimestre del año debido a la evolución de las rentas de mercado, situándose en Zona Prime en el 6,25%, en la zona CBD en el rango 6,50-7,00%, en la zona Secundaria en 7,00-7,75% y en Periferia en el 8,00-8,75%, respectivamente. 

Según Xavier Cotet, director adjunto de inversión oficinas de Jones Lang LaSalle en Barcelona comentó al respecto: “Existe presión compradora tanto por parte de los inversores privados, que ya disponen de liquidez, como por parte de los fondos que pese a su cautela comprarán si apareciera el activo ideal a las rentabilidades requeridas”.

En cuanto a la demanda de edificios de oficinas en inversión en Barcelona, los inversores privados han sido los protagonistas de 2009. Sin embargo, han tenido escasas oportunidades para invertir en aquellos activos que deseaban: céntricos, rentas seguras, sin necesidad de gestión, con un volumen medio de 20 millones euros y sin problemas de financiación. 

Por lo que respecta a los fondos, se han mantenido extremadamente cautos, pese a disponer de capital y estar activamente analizando el mercado. Tan sólo han participado en la compra de un activo de volumen considerable (la compra de Deka de Plaza Cataluña 5 a BBVA en el mes de febrero).

Si hablamos de la oferta, muy pocos activos cumplen con los requisitos solicitados por los inversores. Se especulaba con la importancia de la banca como agente dinamizador del mercado al esperarse que muchos de los activos recayesen en sus manos, pero en 2009 los grandes propietarios han conseguido refinanciar su deuda y la gran mayoría de los que atravesaban problemas han mantenido los activos alquilados en sus carteras.

Los inversores de gran volumen se encuentran con problemas con la financiación. Las entidades bancarias analizan operaciones de inversión, pero están siendo extremadamente conservadoras y exigentes, sobre todo en las garantías de solvencia de los inquilinos de los edificios.

En cuanto a la tendencia para 2010, a principios de este año es probable que se vean cómo se cierran operaciones iniciadas en 2009. No obstante, la situación general del año será muy similar a la de 2009, sobre todo en la escasez en el número de transacciones.

“Habrá que estar muy atentos a la evolución de las rentas en 2010, ya que se presenta como la variable clave para el inversor. Si esperamos que el ciclo bajista termine en 2010, puede ser interesante la adquisición de edificios con revisiones a medio plazo siempre y cuando los activos se adquieran hoy a las rentabilidades y rentas actuales”, añadió Cotet.

Mercado de alquiler

De acuerdo con últimos datos de Jones Lang LaSalle sobre el mercado de alquiler de oficinas de Barcelona, el descenso medio de rentas en el año 2009 ha sido del 17,2%. La zona de Periferia es la que sufrido un mayor descenso (un 21,65%), debido básicamente a la entrega de multitud de proyectos de oficinas. La zona de Secundaria, por su parte, ha resistido mejor con descensos del 14,7%.

“Pese a la situación económica global y la escasez de demanda de oficinas comparada con otros periodos, el mercado de Barcelona vuelve a mostrar que sus fluctuaciones en cuanto a rentas no son muy extremas, ni en épocas de crisis a la baja ni en épocas de bonanza económica al alza. La mayoría de propietarios, asumiendo la nueva realidad del mercado, ya aplican fórmulas imaginativas para atraer a la demanda, estrategia que continuarán el año próximo”, señaló Jordi Toboso, director de Jones Lang LaSalle Cataluña.

En cuanto a la oferta, la tasa media de disponibilidad en el cuarto trimestre de 2009 ha aumentado un punto, situándose en el 11,06%. La tasa de la zona Prime es ya superior a la zona CBD, superando la barrera del 5%. Se han entregado casi 22.000 m², la mayoría de ellos en la Periferia. Esta superficie, unida a la entregada el resto del año, suma 247.000 m² de oficinas que han salido al mercado en 2009, el 85% de ellos especulativos y el resto destinados a ocupación propia.

“Para 2010, prevemos que se entreguen proyectos de oficinas que suman 241.000 m², el 64% en libre comercialización y el resto ya comprometidos para sedes de compañías. Entre los inmuebles más destacados que se entregarán, destaca el proyecto de D38, situado en el Paseo de la Zona Franca y propiedad de Gesmadrid”, agregó Toboso.

Con respecto a la demanda, en el último trimestre del año se ha mostrado más activa de lo habitual, especialmente la de menos de 500 m². Se han firmado un total de 126 operaciones, con una superficie media cercana a los 480 m². En 2009 la demanda de mediano y pequeño metraje ha mostrado interés en ubicarse en edificios modernos en las nuevas zonas de negocio, pero finalmente han acabado situando sus oficinas en el centro porque no han encontrado espacios pequeños adaptados a sus necesidades en esas nuevas zonas.

El volumen de contratación alcanzado en 2009 ha sido casi de 213.000 m², un 32% menos que en 2008 y alcanzando cifras similares que se dieron en 2003. El último trimestre de 2009 fue muy similar al del año anterior, con una contratación de 67.000 m². En 2009 las nuevas áreas de negocio han acogido el 37% de la superficie firmada, seguida de la zona CBD con el 32%, la Periferia con el 18% y la zona Prime con el 13%.

La tendencia para 2010 con respecto al nivel contratación es muy similar a lo visto en 2009. En cuanto a las rentas, continuarán con un ligero descenso próximo al 10%, sobre todo en la primera mitad del año. La oferta de edificios de oficinas en régimen especulativo que se entregará en 2010 es limitada y por ello no se espera que las tasas de disponibilidad se disparen demasiado. Aún así, zonas como Prime verán aumentada su tasa de disponibilidad, sobre todo por la posible liberación de espacios. La demanda continuará siendo la clave del mercado y se espera su reactivación para mediados de año.