Editor de InmoDiario.
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MADRID. De acuerdo con el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de alquiler e inversión de oficinas de Madrid correspondiente al tercer trimestre de 2009, los precios de alquiler continúan la tendencia a la baja de los últimos meses, produciéndose descensos tanto en los máximos como en los mínimos en todas las áreas. El más pronunciado se ha registrado en la zona secundaria, donde los precios máximos bajan un 9,1% y los mínimos un 9,3%. La zona satélite, por contra, ha sufrido una bajada más suave: 5,3%.

Este descenso de los precios continuará en los próximos meses, si bien desde la consultora estiman que se producirá un ajuste cada vez más pequeño, debido a la caída sufrida hasta la fecha.

Durante el período julio-septiembre de 2009 la oferta disponible ha continuado incrementándose, aunque de un modo más lento que en el trimestre anterior y se estima que esta tendencia seguirá en los próximos meses. La tasa de disponibilidad ha subido considerablemente, alrededor del 10% en sólo tres meses, lo que significa un 83,5% más que hace un año. Todas las zonas notan grandes incrementos de la tasa de disponibilidad, a excepción de la zona satélite debido a la falta de actividad. La tendencia es que la tasa de disponibilidad continuará subiendo en los próximos meses, aunque a un ritmo más lento del visto en lo que va de año.

La situación de la demanda ha mejorado levemente en este periodo. Ha existido un ligero incremento de demandas de gran tamaño (aunque siguen siendo escasas en comparación con otros años). Si hablamos de la demanda de pequeño tamaño, ésta se mantiene estable con respecto al trimestre anterior. La explicación a esta situación es que la mayoría de los inquilinos optan por renovar sus ubicaciones actuales en vez de contratar nuevas.

Según los datos de Jones Lang LaSalle, la contratación en el mercado de alquiler de oficinas de Madrid ha sido el más bajo de los últimos 15 años, pues ha sufrido un descenso de un 16% con respecto al segundo trimestre del año. El descenso ha sido más acusado en la zona satélite (92%), secundaria (40%) y High Tech (37%). El número de operaciones también ha bajado un 20%, cifra que se puede achacar al verano, periodo en que la actividad en este segmento se reduce significativamente. No obstante, cabe señalar que el volumen de operaciones de mayor tamaño se ha mantenido estable.

Las previsiones es que el nivel de contratación se va a mantener en estas cifras en los próximos meses, aunque visto el nivel actual, no se descarta que se puedan incrementar ligeramente.

Mercado de inversión

La mayoría de los inversores continúan demandando productos ubicados en las mejores zonas de Madrid y con seguridad y estabilidad de ingresos a largo plazo. En muchos casos prefieren edificios de mayor tamaño, aunque cabe destacar que están empezando a considerar zonas secundarias y periféricas, donde encuentran producto con menor competencia.

El inversor más activo en el mercado sigue siendo el privado. De hecho, la mayoría de las operaciones cerradas en el tercer trimestre han sido protagonizadas por empresas patrimonialistas familiares. Cada vez están más activos también los inversores institucionales tanto nacionales como extranjeros, que cuentan ahora con más predisposición y confianza para invertir. De hecho, se está viendo como los fondos y promotores están buscando comprar productos poco demandados a buen precio.

Entre julio y septiembre de este año se ha visto como la oferta de edificios de oficinas en el mercado de inversión de Madrid ha continuado aumentando, entre otras cosas, porque muchas instituciones han puesto a la venta carteras de activos de oficinas que han despertado interés por parte de los inversores. Ninguna operación se ha cerrado hasta la fecha, pero se espera que alguna se materialice en los próximos meses.

El sale & leaseback de productos prime y de calidad continúa muy demandado, pero se ha visto como los propietarios exigen unas expectativas difícilmente alcanzables por los interesados.

Las rentabilidades en prime no han aumentado en este trimestre por lo que se mantienen estables en el 6,25% y se prevé que permanezcan en este nivel en los próximos meses. Las pocas operaciones que se han cerrado en el tercer trimestre tienen varios aspectos en común: edificios ubicados en el centro de Madrid o cercanos a la M-30, volúmenes de entre 10 y 30 millones de euros, y todos ellos adquiridos por inversores privados.

El más representativo ha sido la compra, por parte de la familia Reyzabal, del edificio situado en el Paseo de la Castellana 15, vendido por la Mutua Madrileña. En este trimestre, Jones Lang LaSalle ha asesorado la venta de dos edificios, entre ellos uno situado en la calle Arturo Soria.

Según destaca, Jorge Sena, director del departamento de inversión de Jones Lang LaSalle en Madrid: “Debido a la cantidad de edificios y carteras de activos que hay en estos momentos en el mercado y que tradicionalmente en los últimos meses del año son muy movidos, llegamos a la conclusión que el volumen de inversión podría ser especialmente alto, siempre y cuando los vendedores puedan aceptar los ajustes en precio que el mercado exige”.