Escritor y Formador inmobiliario. Arquitecto Técnico. Agente de la Propiedad Inmobiliaria. Correo...
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Alcobendas (Madrid)  Hace unas horas la consultora Inmobiliaria John Lang Lasalle ha presentado en sus oficinas de Madrid el informe denominado: “El mercado de centros comerciales en España. Situación actual y expectativas”. La presentación ha corrido a cargo de don Borja Reig (director de Retail, Capital Market&Reseach) y de don Luis Iñiguez (Director de la División de Retail).

Estaríamos, de acuerdo con los datos del informe, en un contexto económico en el que la economía puede empezar a recuperarse a finales de 2010, en el que se descarta la posibilidad de deflacción, el en que el ahorro de familias y empresas alcanza cotas nunca vistas y en el que el decrecimiento de la actividad constructiva se mantiene con elevadas tasas de paro.

De acuerdo con la presentación realizada, los principales ítems con los cuáles podemos caracterizar este mercado de centros comerciales en España, y sus contenidos específicos, pueden resumirse así:

1   Inauguraciones:   “Durante los primeros nueve meses del año 2009 se ha producido una reducción considerable en la creación de nuevos centros y superficies comerciales  en comparación con las tendencias de los últimos años. En total se han inaugurado 11 centros comerciales en lo que va de  año, lo que ha supuesto 211.700 m2 de SBA (Superficie Bruta Alquilable) y no se han registrado ampliaciones o segundas fases” de los centros comerciales ya en funcionamiento. “Los parques de medianas superficies siguen en fuerte desarrollo, pues más de la mitad de los SBA inaugurada en lo que va de año se corresponde con esta tipología”.

2   Nivel de Ocupación: “En lo que llevamos de 2.009 es muy bajo, llegándose en ciertos casos a cuotas inferiores al 50%”. Según Luis Iñiguez: “estos datos ponen de manifiesto el cambio de tendencia sufrido en el sector durante este periodo en el que los retrasos y la cancelación de proyectos ha estado a la orden del día. Sigue habiendo incertidumbre en el nivel de certeza de cada proyecto.”

3   Densidad: “Se mantiene en España  en 309 m2 por cada 1000 habitantes ya que el  incremento de población es similar al de la superficie instalada.”

4   Stock:  Teniendo en cuenta los nuevos proyectos previstos, “a 31 de diciembre de 2009, se prevé que su número se acerque a los 425.000 m2 instalados distribuidos en 19 centros nuevos, unos datos que no se veían desde 1999.”... “Con lo que “el stock total de centros comerciales en España a finales de 2009 alcanzará los 14,7 millones de m2 repartidos en 635 centros.”

5  Nuevos proyectos:  Y en cuanto a las previsiones de nuevos centros el informe nos indica que: “sigue habiendo un número considerable de proyectos que prevén seguir adelante para finales de 2011. Así, se han detectado 1.464.000 m2 de SBA en proyectos seguros y probables de aquí a dos años. Una cifra que contrasta con el millón de m2 de media anual que se inauguraron durante los cinco últimos años. En cuanto a su tipología se espera que un tercio de los proyectos correspondan a parques de medianas, mientras que el 26% sea para centros menores de 20.000 m2. Es decir no se prevé ningún proyecto de centro comercial grande (más de 80.000 m2) de aquí a 2011.” 

A este respecto Borja Reig comentó al respecto: “Viendo el cambio de ciclo del sector, la pregunta ya no es si se va a conseguir financiación para construir un centro, sino si hay suficiente potencial para desarrollarlo. Si es así hay que tener en cuenta las características de la ubicación, el contexto económico, los hábitos del consumidor de la zona y las expectativas que lo rodea.”

6 Mercado de locales en calle: El informe destaca que los operadores están sufriendo directamente la bajada de ventas, que sus planes de expansión se están reduciendo considerablemente y que los mismos se centran en gestionar mejor sus actuales tiendas. Comienzan a analizar individualmente el funcionamiento de sus negocios y, en muchos casos, deciden cerrar las ubicaciones menos rentables. En su empeño por reducir costes, se incrementan los esfuerzos en reducir las rentas.

Borja Reig añadió: “El comercio en general no escapa de la actual situación de crisis. Los operadores están afectados básicamente por la caída del consumo y de sus ventas; por otro lado, los propietarios de los locales afrontan la situación con una gestión más activa en la que se quiere evitar la desocupación y la reducción de ingresos netos. Es un momento en el que todos los actores del sector deben ajustar sus expectativas, reducir costes y aumentar la imaginación y flexibilidad , todo ello en mayor o menor medida según el potencial de sus negocios.”

Según el informe las ventas del comercio minorista siguen en descenso aunque los últimos meses se comienza a apreciar un freno en la caída, lo que podría significar un cambio en la tendencia.


7   La demanda de los operadores: Se mantiene, aunque solo para los mejores centros siendo en cambio muy baja la demanda para centros secundarios.


8   El mercado de inversión: El volumen de inversión en centros comerciales, excluyendo la promoción de nuevos centros, en el primer semestre ha alcanzado los 530 millones de euros, lo que supone un ligero incremento frente al mismo periodo de 2008 pero las previsiones a final de año se prevé alcanzar una cifra algo menor.
Se han detectado un gran número de operaciones de sale&leaseback de locales comerciales (el propietario vende a un inversor, quedándose de alquiler en el mismo local) propiedad de bancos.

La mayor parte de los inversores se interesan por activos “prime” y poco por los secundarios. “Nuestras previsiones  sobre rentabilidades “prime” han nejorado sobre las realizadas a comienzo de año, debido a la mejora de las expectativas en general en Europa y a que las rentas finalmente no han sufrido tanto como se esperaba. No obstante, prevemos que las rentabilidades para centros comerciales toquen suelo a comienzo de 2010 y para medianas y comercio de calle, más adelante en el mismo año. Así esperamos que los valores se vayan recuperando gradualmente a partir de 2011”- afirmo Luis Iñiguez.

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