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La inversión directa en inmuebles terciarios en Europa sube un 40% durante el tercer trimestre de 2009

España ha suscitado un gran interés por parte de los inversores internacionales durante este periodo en comparación con principios de año

Madrid. El nuevo informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle sobre el mercado de inversión directa en inmuebles terciarios en Europa revela que este tipo de inversión aumentó hasta los 18.000 millones de euros durante el tercer trimestre de 2009, lo que representa un incremento del 40% respecto al trimestre anterior.

Tony Horrell, responsable de mercados de capitales europeos de Jones Lang LaSalle, afirmó: «Este es el segundo trimestre consecutivo en el que se aprecia un aumento del volumen de operaciones. Creemos que los volúmenes trimestrales más bajos durante esta recesión ya se dieron en el primer trimestre de 2009. Esperamos que los del cuarto trimestre de 2009 sean los más altos del año y que los volúmenes de todo el año superen los 60.000 millones de euros. A pesar del aumento en las operaciones, creemos que los volúmenes finales del año podrían caer un 45% en comparación con 2008, que a su vez descendieron un 55% con respecto a 2007».

Horrell continuó: «A medida que avanzaba el periodo estival el sentimiento inversor mejoró notablemente, y hoy hay claros signos de confianza renovada en algunos mercados europeos. El sentimiento inversor claramente tiene la capacidad de mover los mercados (y a menudo prevalece sobre los fundamentales), y en este momento es uno de los principales motores del repunte del interés y la actividad inversora, lo cual queda patente en todos los sectores y en la mayoría de los mercados». 

Activos más demandados

El interés de los inversores sigue centrándose principalmente en productos prime que generan ingresos seguros y el mercado continúa segmentado en estos activos prime y los demás. Los inversores activos también muestran una clara preferencia por los mercados más transparentes y diversificados de Europa occidental y por aquellos en los que los precios han caído más (hasta un 50% en algunos casos). El resultado es que los mercados de toda Europa están disfrutando ahora de distintos niveles de atención por parte de los inversores y afrontan perspectivas muy diferentes. Esto está conduciendo a un mercado europeo de inversión más desequilibrado de lo que hemos visto últimamente.

Tipos de inversores

En algunos mercados,  como por ejemplo el de Londres, abunda la liquidez, a menudo procedente de grandes fortunas. Las instituciones están viendo nuevas entradas de capital en sus fondos de inversión en inmuebles comerciales, puesto que el miedo que atenazaba a los inversores comienza a remitir. Los fondos abiertos alemanes también han visto entradas de capital, y como grupo permanecen activos en toda la región.

Las sociedades cotizadas de inversión inmobiliaria europeas se han recapitalizado mediante una combinación de emisiones de acciones y ventas de activos. Así, ahora se encuentran en una mejor posición y buscan volver al mercado como compradores.

La gente cada vez es más consciente de que las mejores oportunidades suelen asegurarse antes de que los mercados se recuperen, porque una vez existan claros signos de recuperación los vendedores intentarán retener los activos durante más tiempo. No obstante, la captación de capitales para fondos de inversión directa sigue siendo lenta y existe poco apetito por las inversiones directas de valor añadido. Aún así, algunos inversores oportunistas están centrándose en las oportunidades que ofrece la deuda devaluada.

Flujos de inversión transfronterizos

La inversión transfronteriza sigue ganando fuerza y en su conjunto está creciendo a mejor ritmo que la inversión nacional. Algunos mercados como Alemania, Suecia y Rusia siguen dominados por la inversión nacional, mientras que Reino Unido, España y Francia suscitaron un gran interés entre los inversores transfronterizos durante el tercer trimestre en comparación con el primer trimestre de 2009.

Disponibilidad de crédito 

Hemos observado cierta relajación de las condiciones crediticias, especialmente en el crédito para nuevas compras de edificios prime. Sin embargo, los criterios para estos préstamos siguen siendo estrictos, y los procesos de evaluación muy exigentes. El resultado de esta relajación es un aumento del número de grandes operaciones y un aumento del tamaño medio de los inmuebles. No obstante, la recuperación total en el mercado, incluida la inversión en oportunidades de valor añadido y promociones, dependerá de la recapitalización del sector, incluidos los balances de los bancos y los títulos hipotecarios.
Debido a la falta de productos de calidad en el mercado, no se podrá dar salida a un gran volumen de capital. Pocos propietarios pueden obtener beneficios vendiendo a los precios actuales, los bancos revisarán sus libros de créditos progresivamente y ya han demostrado que no inundarán el mercado con activos; puede que algunos fondos especializados en activos devaluados que invirtieron cuando el mercado estaba en mínimos pretendan obtener beneficios, pero serán pocos; y algunos inversores estudiarán desinversiones estratégicas para equilibrar sus carteras. La limitada oferta de productos de calidad reforzará la presión a la baja en rentabilidades prime en aquellos mercados que han experimentado un incremento del interés inversor.

Rentabilidades y precios

En algunos mercados como Londres, en los que la oferta de oportunidades prime no basta para satisfacer la demanda, ha provocado un endurecimiento de las rentabilidades y una mayor flexibilidad en cuanto a los requisitos de los inversores. En un reducido número de mercados, algunos inversores están ahora dispuestos a invertir en productos de calidad inferior a prime o asumir ciertos elementos de riesgo, como pueden ser menos ingresos, una disponibilidad limitada u obligaciones contractuales menos estrictas. Hasta cierto punto Londres también ha disfrutado de ciertas ventajas en cuanto a la evolución del mercado de divisas, especialmente por parte de compradores privados, y los inversores seguirán prestando atención a los movimientos de las grandes divisas.
Los mercados que siguen dominados por las instituciones nacionales tienden a experimentar un reajuste limitado de los precios, y entre los inversores internacionales esto fomenta una actitud de espera que restringe aún más la liquidez en estos mercados. Por el contrario, en los mercados en los que se han producido ajustes de precios y que han atraído un gran volumen de inversores observamos una mejora de la liquidez, lo que a su vez está dando lugar a oportunidades de inversión más favorables.

Economía y mercados de alquiler

Continúa la preocupación por el conjunto de la economía, pese a que se han revisado al alza ligeramente las previsiones recientes y a que las economías están empezando a registrar un crecimiento trimestral positivo del PIB.  La economía seguirá afectando al sector mediante su impacto en la demanda de alquiler, que seguirá siendo débil. Los inmuebles tradicionalmente han sido un sector que va por detrás del conjunto de la economía, y puede que los problemas en los mercados de alquiler continúen a pesar de la recuperación económica.

Los precios de alquiler seguirán bajando en 2010 en la mayoría de los mercados, mientras que los volúmenes de contratación están cerca de los mínimos históricos con una absorción neta negativa durante al menos un año entero en muchos mercados. Pese a que pocos mercados verán un descenso de los precios de alquiler en 2011, la recuperación será débil cuando llegue, si bien en unos pocos mercados surgirá una oferta nueva muy limitada que podría hacer que los precios subieran con mayor rapidez.