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Mercado de oficinas de Madrid.

La tasa de disponibilidad de oficinas en Madrid ha aumentado hasta el 10,8% de su parque —11.424.700 m2—, y es ahora un 23% superior a la que se registraba al cierre de 2008, según el informe sobre los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona elaborado por BNP Paribas Real Estate (www.realestate.bnpparibas.es), la división inmobiliaria del grupo de servicios financieros BNP Paribas, antes Atisreal.

Esta situación se debe en parte a la caída del volumen de contratación —un 47% menos que en el semestre anterior— y del número de operaciones cerradas —165 en total—, que hace de éste el segundo semestre consecutivo en cinco años en que el número de transacciones baja de 300.

El reparto por zonas de la superficie absorbida ha sido inusualmente equilibrado: 22% en CBD (distrito de negocios) y Centro, y 28% en las zonas Descentralizadas y Periferia. El 90% del espacio ha sido contratado en régimen de alquiler. Las operaciones pequeñas, por debajo de 500 m2, han superado el 57% del total, por lo no resulta extraño que la superficie media haya descendido hasta los 658 m2. Los sectores más activos en la demanda de espacio de oficinas han sido Servicios y Legal-Consultoría.

Por lo que respecta a los precios, las rentas medias han retrocedido entre un 5% un 10% en este periodo. Las máximas —36 euros/m2/mes— lo han hecho un 12%. Se observa cómo se estrecha la diferencia de precios entre las zonas Centro, Descentralizada y Periferia, aunque se mantiene la distancia con CBD.

La nueva superficie entregada en lo que va de año —159.000 m2— supone un 30% más respecto al segundo semestre de 2008, y se prevé la entrega de otros 300.000 m2 hasta final de año que vendrán a incrementar aún mas la superficie disponible. Las zonas con mayor aumento de disponibilidad han sido Centro y CBD —42% y 43%, respectivamente—, por las reubicaciones y reducciones de espacio acometidas por los usuarios así como por la aportación a la zona CBD de Torre Sacyr y Torre Cristal —
80.000 m2 entre las dos—. El 100% de la superficie entregada en la primera mitad de 2009 se encuentra aún disponible.

El volumen de inversión en oficinas en el primer semestre de 2009 ha sido de unos 420 millones de euros, un 21% menos que en el semestre anterior. Los inversores privados nacionales dominan el mercado y buscan activos en CBD y Centro.


Mercado de oficinas de Barcelona

Por primera vez desde hace más de tres años, el número de operaciones de alquiler de oficinas cerradas en un semestre en Barcelona —78— no ha superado el centenar. De tal manera que la contratación en lo que va de año —90.000 m2— ha sido un 46% inferior respecto a la del primer semestre de 2008.

Aunque las zonas Descentralizada y Periferia son las que han registrado más contratación, las zonas CDB y Centro, con un 39% de superficie contratada, casi duplican su cuota media en los últimos tres años. El 94% de las operaciones han sido de arrendamiento y la superficie media contratada ha mermado significativamente: 895 m2 ahora frente a los más de 1.200 m2 de media en 2008. El sector Servicios ha sido el de mayor peso en la composición de la demanda, al que ha correspondido un 60% de la superficie contratada. 

La rentas máximas —22,75 euros/m2/mes— han descendido un 17% frente al primer semestre de 2008, al igual que las rentas medias, que han retrocedido un 12%. No obstante, el aspecto más significativo en cuanto a los precios ha sido la reducción del ‘gap’ medio entre los alquileres de CBD y los de Descentralizada, que ha pasado en un año de 5,8 euros/m2/mes a 1,7 euros/m2/mes.

La oferta de oficinas disponible ha crecido un 16% desde finales de 2008, y alcanza ahora el 9,9% del parque de la ciudad —5.224.000 m2—. La disponibilidad se ha incrementado en todas las zonas, aunque muy especialmente en Periferia —88%—. En esta zona y en Descentralizada la tasa de desocupación supera ya el 15%.

Está previsto el desarrollo de 450.000 nuevos m2 de oficinas hasta fin de año en la ciudad, aunque 220.000 m2 de proyectos se encuentran retrasados y/o paralizados, en un intento de los promotores para limitar el incremento de oferta disponible.

El escaso volumen de inversión registrado en el primer semestre de 2009 —230 millones de euros— supone un 30% menos que en el mismo periodo del ejercicio anterior, en el que ya se había producido un descenso de este parámetro. Al igual que en Madrid, los operadores nacionales privados son los más activos y persiguen activos bien ubicados y con inquilinos estables.